ПРАВА И ЗАКОННЫЕ ИНТЕРЕСЫ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНОГО НАКОПИТЕЛЬНОГО КООПЕРАТИВА

На сегодняшний день перед гражданами РФ стоит вопрос приобретения жилья либо улучшения жилищных условий. Но далеко не каждый имеет в своем распоряжении сумму, достаточную для решения этой проблемы. Поэтому желающие приобрести собственное жилье вынуждены обращаться к различным схемам, позволяющим купить квартиру в рассрочку. Реакцией власти на эти процессы стала разработка и принятие 30 декабря 2004 г. ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах», вступившего в силу с 1 апреля 2005 г. (далее по тексту ФЗ "О ЖНК")[9]

Ученые раскрывающие вопрос о правах членов жилищных накопительных кооперативов в своих работах рассматривают с различных аспектов:

Например, Кудашкин А.В. раскрывает право на пай и основания возникновения права собственности на жилье в ЖНК. Коршунов П.Н. исследует право на пай - как право на имущество кооператива. Иванкин В.Н. определяет очередность приобретения у члена кооператива права на строящееся жилье.

Рассмотрим их взгляды на определенные выше вопросы более подробно:

Кудашкин А.В. рассматривая основания возникновения права собственности на жилое помещение в ЖНК пишет: «Член кооператива или другие лица, имеющие право на пай, внесшие в полном размере паевой взнос за жилое помещение, переданное кооперативом в пользование члену кооператива, приобретают право собственности на это жилое помещение. По общему правилу после передачи квартиры в собственность членские отношения прекращаются, если у данного лица в этом кооперативе нет других паенакоплений или иное не предусмотрено уставом кооператива. Кооператив обязан передать члену кооператива или другим лицам, имеющим право на пай, указанное жилое помещение свободным от каких-либо обязательств».[6]

Коршунов П.Н. излагает следующее «... Паенакопление выражает размер реального участия члена ЖНК в имуществе кооператива. С ним связаны права члена ЖНК на возврат паенакопления в случае выбытия из членов ЖНК за исключением расходов, в которых его участие обязательно в силу Закона и устава; на приобретение и предоставление в пользование жилой площади при достижении паенакоплением установленного размера; на передачу в собственность приобретенной жилой площади при достижении паенакоплением размера паевого взноса. Эти права вполне оборотоспособны, и потому они могут служить объектом гражданско-правовых сделок (уступка требования, залог, дарение, завещание, доверительное управление и другие), за исключением случаев, когда такие сделки прямо запрещены законом, уставом либо вступают в противоречие с сущностью таких прав. На эти права может обращаться взыскание по долгам члена ЖНК».[3]

Иванкин В.Н. раскрывает вопрос очередности следующим образом: «Очередность приобретения кооперативом жилого помещения, приобретения права на строящееся жилое помещение или очередность строительства жилого помещения для члена кооператива устанавливается после внесения членом кооператива необходимой для возникновения у него права на такие действия кооператива части паевого взноса и истечения установленного выбранной им формой участия в деятельности кооператива срока ее внесения». [2]

Выделенные вышеуказанные авторами права, на наш взгляд имеют место быть как в теории, так и на практике, что подтверждается их закреплением в ФЗ. Мы считаем что, анализ этих прав обусловливается назревшей необходимостью анализа проблем с которыми, как показывает практика, часто сталкиваются члены ЖНК, таких как:

1) установление льгот ЖНК за пределами своей компетенции;

2) отсутствие обязательного перечня уважительных причин просрочки уплаты паевого платежа членами ЖНК в Уставе кооператива;

3) невыгодное распределение имущества для членов ЖНК в случае его ликвидации в связи с банкротством.

В ст. 7 настоящего ФЗ нам дается перечень прав членов кооператива. Поэтому мы решили отдельно рассмотреть такие права как:

1 Право пользоваться льготами, предусмотренными для членов кооператива уставом кооператива и решениями органов кооператива, принятыми в пределах их компетенции (п. 6 ст. 7 ФЗ "О ЖНК").

Право членов ЖНК на пользование льготами, которые могут быть установлены уставом ЖНК и решениями органов управления ЖНК. Проблема в том что, если органы управления принимают решение об установлении льгот за пределами своей компетенции, то эти льготы не могут быть предоставлены члену ЖНК, что соответственно ухудшает его  положение;

2 Получить при прекращении членства в кооперативе действительную стоимость пая (п. 11 ст. 7 ФЗ "О ЖНК").

В ФЗ указано, что члены кооператива вносят членские взносы. Проанализировав судебную практику касаемо этого вопроса, мы убедились в том, что бывают случаи прекращения членства в кооперативе, из-за несвоевременного или нерегулярного внесения паевых и иных взносов. К примеру ЖНК «Единство» в лице представителя А. обратился в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском к гражданину Д. об исключении его из членов кооператива в связи с ненадлежащем исполнением своих обязательств по внесению паевых, членских и резервных взносов. Суд исковое заявление ЖНК «Единство» в лице представителя А. к гражданину Д. удовлетворил. Исключил гражданина Д. из членов ЖНК «Единство». Взыскал с гражданина Д. в пользу жилищного накопительного кооператива «Единство» расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. [8] Уставом кооператива может быть предусмотрено освобождение от ответственности за просрочку уплаты паевого платежа в случае, если член кооператива допустил просрочку исполнения платежей по уплате паевого взноса перед кооперативом по причине, признанной кооперативом уважительной, проблема в том что, это решение принимается по усмотрению единоличным исполнительным органом кооператива и не является обязательным. После прекращения членства в кооперативе бывшие члены ЖНК получают действительную стоимость пая. Но, действительная стоимость пая - это часть стоимости чистых активов кооператива, пропорциональная размеру пая. Пай - это доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива, стоимость чистых активов кооператива определяется как разница между стоимостью активов кооператива (денежных средств на счетах и стоимости имущества кооператива, определенной независимым оценщиком) и величиной задолженности кооператива. То есть действительная стоимость пая может отличаться от первоначальной внесенной членом ЖНК. [10] Также следует заметить что выплата действительной стоимости пая выбывшим членам кооператива или другим имеющим право на пай лицам прекращается со дня принятия решения о ликвидации кооператива общим собранием членов кооператива либо принятия арбитражным судом решения о ликвидации кооператива или признании его банкротом;

3 Право получить жилое помещение в пользование или в собственность  (п. 5, 13 ст. 7 ФЗ "О ЖНК").

Также согласно ФЗ "О ЖНК" члены кооператива могут получить жилье в пользование не ранее двух лет после вступления в ЖНК и при условии оплаты не менее 30 % от стоимости жилья, также после выплаты пая в полном объеме они получают жилье в собственность. Проблема в том что, в случае ликвидации в связи с банкротством ЖНК, за теми членами, которые до утверждения промежуточного ликвидационного баланса получили в пользование жилое помещение, закрепляется право на внесение части паевого взноса, которую они еще не внесли, с той целью, чтобы обеспечить им возможность получить имеющееся у них в пользовании жилое помещение в собственность. Касаемо членов, которые не получили в пользование жилого помещения к моменту банкротства, за ними закрепляется лишь право на получение имущества ЖНК распределенное между членами в соответствии с размерами их паев и только в тех случаях, когда после удовлетворения требований кредиторов ЖНК у него остается какое-либо имущество, так как ликвидация кооператива влечет за собой прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей кооператива в порядке правопреемства к другим лицам.

Таким образом из вышесказанного следует, что вступая в ЖНК гражданин может понести значительные финансовые убытки в связи с указанными рисками.

Для решения выявленных проблем при реализации гражданских прав членов ЖНК, считаем, целесообразным предложить следующие поправки к закону: 1) узаконить открытый перечень льгот для участников ЖНК и сделать его обязательным при создании для каждого ЖНК, в целом такими льготами могут быть установление для членов ЖНК минимальных цен на услуги, которые оказывает кооператив, возможность для отдельных категорий членов получить приобретенное или построенное им жилое помещение во внеочередном порядке; 2) законом определить перечень уважительных причин просрочки уплаты паевого платежа и также сделать его обязательным для всех ЖНК, пусть этот перечень будет довольно широк, но не будет закрытым, поскольку предугадать все возможные уважительные причины заранее невозможно; 3) в случае ликвидации кооператива в связи с его банкротством оставшееся имущество кооператива, распределять между членами ЖНК и кредиторами в размерах пропорциональных их вложениям и кредитам соответственно.

Список литературы:

1. Астапова Т.Ю., Баранов В.А., Гущин В.В.. Жилищное право Российской Федерации: учебник / - 2-e изд., перераб. - М.: НОРМА, 2009. - 352 с.
2. Ивакин В. Н.,. Жилищное право: учеб.пособие для прикладного бакалавриата / Ивакин В. Н. — 5-е изд., перераб. и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2016. — 177 с.
3. Коршунов П.Н. «Юридические гарантии прав членов жилищного накопительного кооператива"// Семейное и жилищное право,2010-№1-С.38
4. Ковалева О.А. Жилищное право: учебник / О.А. Ковалева; Оренбургский гос. ун-т. - Оренбург: ОГУ,2014. - 516 с.
5. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С.И. Куцина. - М.: ИЦ РИОР: НИЦ ИНФРА-М, 2014. - 344 с.
6. Кудашкин А.В.  Жилищное право: учебник /. - М.: Норма: ИНФРА-М, 2010. - 432 с.
7. Куцина С.И.  Жилищное право Российской Федерации: учебное пособие / 2-e изд. - М.: ИЦ РИОР: НИЦ ИНФРА-М, 2014. - 140 с.
8. Решение Радужнинского городского суда (Ханты-Мансийский автономный округ-Югра) № 2-947/2016 2-947/2016~М-943/2016 М-943/2016 от 25 ноября 2016 г. по делу № 2-947/201-Режим доступа –URL:http://sudact.ru/regular/doc (дата обращения с 25.02.17)
9. Федеральный закон от 30.12.2004 № 215-ФЗ «О жилищных накопительных кооперативах» (ред. от 03.07.2016)
10. ФЗ -№ 215- «О жилищных накопительных кооперативах» «Комментарий к Федеральному закону от 30.12.2004 (Бирюкова Т.А., Марченко Ю.А.)