ОСОБЕННОСТИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ С ПРАВОМ ВЫКУПА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ПУБЛИЧНО-ПРАВОВОГО ОБРАЗОВАНИЯ

FEATURES OF A LEASE AGREEMENT WITH THE RIGHT TO PURCHASE REAL ESTATE OWNED BY A PUBLIC LAW ENTITY

Ksenia Zbralevich

student, Department of Civil Law, Kutafin Moscow State Law University (MSAL)

Russia, Moscow

Larisa Ostrikova

scientific supervisor, Ph.D. in Law, Assoc. Prof., Kutafin Moscow State Law University (MSAL)

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена исследованию правовых особенностей заключения и реализации договора аренды с преимущественным правом выкупа недвижимого имущества, находящегося в собственности публично-правового образования. Автором выявлены правовые противоречия и проблемы применения положений об определении выкупной цены имущества, необходимости дополнительной стандартизации условий применения преимущественного права, а также целесообразность дальнейшей систематизации положений об аренде, выделены проблемы и предложены пути их решения.

ABSTRACT

The article is devoted to the study of legal features of concluding and implementing a lease agreement with a preemptive right to purchase real estate owned by a public-law entity. The author identifies legal contradictions and problems in the application of provisions on determining the redemption price of property, the need for additional standardization of the conditions for applying the preemptive right, as well as the advisability of further systematization of lease provisions, identifies problems and suggests ways to solve them.

Ключевые слова: договор аренды, выкуп недвижимого имущества, публично-правовые образования, преимущественное право выкупа, малое и среднее предпринимательство (МСП).

Keywords: lease agreement, purchase of real estate, public-law entities, preemptive right of purchase, small and medium enterprises (SMEs).

В современных программных документах Российской Федерации, ориентированных на развитие предпринимательства, акцентируется внимание на важность поддержки малого и среднего бизнеса (МСП). В рамках этой политики законодательство регулярно дополняется и изменяется, что создает условия для предоставления таким субъектам различных льгот, способствующих успешному ведению их деятельности на территории страны. Изучение приватизации в работе К.А. Новокшонова позволяет утверждать, что в актуальных политико-экономических условиях государственный аппарат несет ответственность за комплексную поддержку малого и среднего предпринимательства (МСП) [7, с. 33-34].  Подобные выводы базируются на принятии конкуренции в качестве базового элемента устойчивой экономики, в связи с чем, правительству выгодно разрабатывать современные механизмы содействия экономической деятельности.

В результате анализа современного договора аренды (имущественного найма) установлено, что данный вид соглашения представляет собой договор, наделяющий обе стороны взаимными обязательствами, среди которых обязанность передать имущество во временное пользование, накладываемая на арендодателя, и обязательство выплаты вознаграждения за использование переданного объекта недвижимости и возвращение его в сохранности, принадлежащее арендатору.

Исследование современных условий и особенностей договора аренды позволяет отметить связанность его исторического пути с римским правом, которое перекочевало в российское законодательство путем рецепции нормативных положений. Проведенное сравнение с немецким гражданским законодательством позволило обнаружить различия в систематизации: договор аренды и договор имущественного найма разделены в отдельные виды договорных отношений по фактору наличия или отсутствия возможности получения прибыли [11].

Изучение научных трудов советского периода (Г.И. Петрищева, Г.Н. Полянская, Е.А. Флейшиц) показало необходимость пересмотра действующих норм договорных отношений с учётом современных рыночных условий, так как их исследования формировались в эпоху переходного периода в экономике и политике, увеличившего количество объектов, сдаваемых в аренду [8, с. 40-44].

Актуальной является проблема систематизации положений об объектах аренды, к примеру не согласуются статьи, регулирующие «аренду помещений», выделенные в российском законодательстве в качестве самостоятельного объекта аренды положениями ст. 141.4 Гражданского кодекса РФ, но не зафиксированные в общем перечне объектов в главе 34 ГК РФ [1]. Предлагается унифицировать нормативные положения путем включения помещений в Гл. 34 ГК РФ в качестве отдельного объекта аренды, необходимость устранения правовой коллизии подтверждается и судебной практикой, обобщенной в п. 8 и 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 134 [5, c. 174-175].

Следующей особенностью договора аренды является вопрос о необходимости государственной регистрации. В ходе изучения указанного обстоятельства подтверждено, что государственная регистрация прав арендатора на недвижимое имущество является публичным подтверждением возникновения, изменения, перехода и прекращения прав конкретного лица. Регистрация также служит способом защиты прав третьих лиц при наложении ограничений или обременений на имущество. Выявлено, что государственная регистрация договора обязательна, если срок аренды превышает один год или одной из сторон является юридическое лицо (ст. 609 ГК РФ) [2], при этом отсутствие регистрации не влечет недействительности договора, однако приводит к невозможности применения правила о праве следования аренды и лишает арендатора права на преимущественное продление договора.

В договоре аренды с правом выкупа недвижимого имущества, находящегося в собственности публично-правового образования (ППО), сторонами являются субъекты малого и среднего предпринимательства (МСП) и уполномоченные органы управления имуществом на уровне Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований. Преимущественное право выкупа арендуемого имущества, предоставленное субъектам МСП, основывается на положениях ст. 3 ФЗ № 159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности…» [3]. Преимущества, зафиксированные в указанном законе, касаются предоставления льготных условий при выкупе недвижимости из собственности публично-правовых образований: рыночная стоимость определяется независимым оценщиком, предоставляется рассрочка с процентной ставкой равной 1/3 от рефинансируемой ставки Центрального Банка России, а также установлена возможность зачёта произведённых улучшений арендуемого имущества в состав выкупной цены.

Преимущественное право выкупа имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основе возмездного отчуждения, а выкупная цена должна определяться экспертизой независимого оценщика, что устанавливается положениями ФЗ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [4]. Значительное место в судебных разбирательствах по вопросу реализации договора аренды с правом выкупа субъектами МСП занимают разногласия сторон относительно выкупной стоимости имущества. В ходе таких разбирательств обычно анализируется несколько заключений независимых оценщиков (4-5 штук), приводящее к значительному затягиванию процесса и увеличению расходов, накладываемых на всех участников правоотношений. Усугубляет ситуацию отсутствие унифицированных формул для расчёта стоимости и четко определённых факторов, влияющих на рыночную цену недвижимого имущества.

В целях повышения прозрачности и сокращения числа конфликтов предлагается внедрение реестра профессиональных оценщиков по примеру белорусской государственной информационной системы (ГИС) [9], что позволит стандартизировать подходы к оценке, снизить количество представляемых экспертиз, увеличить профессионализм оценочных организаций в России. В актуальный период изучения сайт Министерства финансов содержит устаревший Перечень рекомендуемых оценщиков, заполняемый вручную [10]. Предложенные меры направлены на повышение доверия к результатам экспертиз и минимизации судебных обращений, связанных с определением выкупной стоимости имущества.

Изучение показателей статистики позволяет сделать вывод о результативности стратегии предоставления преимущественного права выкупа (прим. 32 тыс. субъектов МСП стали собственниками объектов с использованием механизма, зафиксированного в ФЗ № 159-ФЗ) [6, c. 95-96]. Несмотря на это, анализ судебной практики подтверждает необходимость унификации терминологии в контексте реализации преимущественного права выкупа для субъектов малого и среднего предпринимательства. Существующее противоречие между п. 3 ст. 9 ФЗ от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, обязывающий уполномоченные органы в проведении оценки и заключении договора купли-продажи (если субъектом МСП выполнены все условия для сделки), и п. 2 ст. 2 того же Закона, предоставляющий этим органам лишь «право» на продажу имущества, вызывает разногласия. Перечисленные противоречия приводят к многочисленным судебным разбирательствам, где суды первой инстанции чаще встают на сторону арендаторов из числа МСП, а высшие судебные органы поддерживают собственников недвижимости. Указанное разночтение в толковании норм подчеркивает необходимость конкретизации определения прав и обязанностей сторон для снижения конфликтности и повышения правовой определенности.

В свою очередь, субъекты МСП также злоупотребляют предоставленным им правом преимущественного выкупа недвижимости, что вводит в заблуждение собственника имущества (ППО) при использовании неактуальных данных, которые должны обновляться в Реестре МСП (актуализация данных производится с 10.07 по 10.12. текущего года). Решение видится в сокращении периода обновления реестра МСП до одного месяца в целях обеспечения его актуальности, и введения штрафных санкций для субъектов МСП, предоставляющих недостоверные сведения в целях уменьшения умышленных злоупотреблений.

Проведенное исследование выявило необходимость совершенствования правового регулирования договора аренды с правом выкупа недвижимого имущества из собственности государственных или муниципальных органов субъектами МСП. Важными направлениями являются унификация и систематизация законодательных положений, совершенствование процедур регистрации и оценки выкупаемого или арендуемого имущества, а также устранение пробелов, вызывающих судебные споры и правовую неопределённость. Стратегически важной задачей является обеспечение прозрачных механизмов защиты предпринимателей от произвольных решений публичных субъектов и, наоборот, автоматизация обновления Реестра МСП для защиты собственников недвижимого имущества. Дальнейшее исследование рассматриваемой проблематики позволит снизить нагрузку на судебный аппарат, который вынужден регулярно производить толкование нормативных положений, что некорректно в условиях российской правовой системы.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ //Собрание законодательства Российской Федерации. 1994 г. № 32. ст. 3301.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. ст. 410.
3. Федеральный закон от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Российская газета. 2008. № 158.
4. Федеральный закон от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 1998. № 31. ст. 3813.
5. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 г. № 134 // Журнал «Вестник экономического правосудия РФ». — 2009. — № 12. — С. 174-179.
6. Григорович Е. В. Особенности правового регулирования преимущественного выкупа, арендуемого государственного и муниципального движимого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства // Право и управление. – 2023. –  №3.  – С. 95-98.
7. Новокшонов К.А. К вопросу о приватизации государственного и муниципального имущества субъектами малого и среднего предпринимательства // Вестник Челябинского государственного университета. Серия: Право. — 2023. — №2. — С. 33-37.
8. Сбитнев В.С. Развитие доктринальных подходов к институту аренды в советское время // Пролог: журнал о праве. – 2024. – №3 (43). – С. 40-48.
9. Государственный реестр оценщиков //Национальное кадастровое агентство. – [Электронный ресурс]. — Режим доступа. – URL: https://nca.by/services/resources-services/gosudarstvennyy-reestr-otsenshchikov/ (дата обращения: 03.12.2024).
10. Перечень оценщиков (оценочных организаций), рекомендованных для проведения оценки рыночной стоимости активов // Официальный портал Минфин России. – [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: https://minfin.gov.ru/ru/permission/79-81?id_57=301496-perechen_otsenshchikov_otsenochnykh_organizatsii_rekomendovannykh_dlya_provedeniya_otsenki_rynochnoi_stoimosti_aktivov (дата обращения: 03.12.2024).
11. Bürgerliches Gesetzbuch // Bundesministerium der Justiz. – [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/ (дата обращения: 02.12.2024).