ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ

PROCEDURE FOR CONCLUDING A REAL ESTATE SALE AGREEMENT

Kaverzina Tatiana Petrovna

student, Faculty of Law,  Moscow Financial and Industrial University "Synergy"

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В статье исследуются правовая природа и стадийность заключения договора продажи недвижимости. Актуальность обусловлена социально-экономической значимостью оборота недвижимости и развитием его правового регулирования. Особое внимание уделено соотношению момента заключения договора и возникновения вещного права, а также влиянию цифровизации на форму сделки. Сделан вывод, что государственная регистрация выполняет легитимационную и охранительную функции, обеспечивая стабильность гражданского оборота.

Ключевые слова: недвижимость, договор купли-продажи недвижимости, порядок заключения, существенные условия, форма договора, электронная форма, государственная регистрация, переход права собственности.

Договор купли-продажи недвижимости представляет собой особую разновидность договора купли-продажи, специфика которого предопределена уникальными свойствами объекта – недвижимого имущества. Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) в п. 7 главы 30 закрепляет специальные нормы, регулирующие продажу недвижимости, которые конкретизируют и дополняют общие положения о купле-продаже [1]. Порядок заключения данного договора нельзя сводить к одномоментному акту; он представляет собой многоступенчатый процесс, охватывающий несколько последовательных стадий:

1) согласование сторонами всех существенных условий, а при необходимости – заключение предварительного договора;

2) составление и подписание письменного текста договора в форме единого документа (в том числе электронного в установленных законом случаях);

3) в предусмотренных законом случаях – нотариальное удостоверение сделки;

4) подачу договора и иных необходимых документов в орган регистрации прав;

5) государственную регистрацию перехода права собственности, с момента которой у приобретателя возникает вещное право.

Исполнение обязательств по договору продажи недвижимости носит двусторонний характер и предполагает встречное удовлетворение интересов сторон. Однако особенность исполнения состоит в том, что фактическая передача объекта и подписание передаточного акта не исчерпывают обязанности продавца. Правовой результат – переход права собственности – достигается только после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Следовательно, процесс исполнения включает три взаимосвязанных элемента: фактическую передачу имущества, ее документальное оформление и публично-правовую регистрацию права. До момента регистрации продавец формально сохраняет правовой титул собственника, а покупатель обладает лишь обязательственным правом требования передачи вещи и последующего оформления права [5].

Нормативно-правовую основу порядка заключения договора продажи недвижимости составляют как общие положения ГК РФ о сделках и договорах (главы 9, 28), так и специальные нормы п. 7 главы 30, а также Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [2]. Указанные акты формируют жесткую формальную регламентацию, направленную на обеспечение стабильности оборота и защиту прав участников.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям. Для договора продажи недвижимости закон прямо называет два таких условия: предмет и цена. Согласно ст. 554 ГК РФ предмет договора должен быть индивидуализирован таким образом, чтобы можно было определенно установить отчуждаемое недвижимое имущество, включая его расположение на земельном участке (кадастровый номер, адрес, площадь). Цена в силу ст. 555 ГК РФ также является существенным условием: при отсутствии согласованного в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным, а правило о применении «разумной цены», предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяется.

Особым случаем выступает продажа жилых помещений. Статья 558 ГК РФ расширяет перечень существенных условий, требуя обязательного указания в договоре перечня лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его отчуждения. Несоблюдение этого требования влечет признание договора незаключенным. Данная норма выполняет социальную функцию, защищая покупателя от скрытых обременений.

Гражданское законодательство предусматривает общие правила о форме договора (ст. 434 ГК РФ), однако для продажи недвижимости установлено специальное императивное требование. В силу ст. 550 ГК РФ договор должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение этой формы влечет ничтожность сделки. Конструкция «единого документа» исключает возможность заключения договора посредством обмена отдельными офертой и акцептом, что минимизирует риск коллизий воли сторон и создает бесспорный доказательственный базис как для самих участников, так и для регистрирующего органа. Повышенные требования к форме обусловлены высокой экономической ценностью объектов недвижимости и необходимостью последующей государственной регистрации перехода права.

Федеральный закон от 18.03.2019 № 34-ФЗ дополнил п. 2 ст. 434 ГК РФ нормой о допустимости заключения договора в письменной форме путём составления одного электронного документа, подписанного сторонами. Применительно к обороту недвижимости эта новелла реализована в контрактной системе закупок: согласно Федеральному закону № 44-ФЗ [3] договор купли-продажи недвижимости, заключаемый по итогам электронных торгов, оформляется в виде электронного файла на специализированной площадке и подписывается усиленной электронной подписью, легитимность которой обеспечивается Федеральным законом № 63-ФЗ [4]. Таким образом, для сделок, совершаемых в рамках публичных процедур, электронная форма признана равнозначной бумажной, что отражает тенденцию цифровизации гражданского оборота.

В российской правовой системе переход права собственности на недвижимость представляет собой сложный юридический состав, центральным элементом которого выступает акт государственной регистрации. Согласно ст. 223 ГК РФ и ст. 1 Закона о государственной регистрации недвижимости, право собственности у приобретателя возникает с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН. Государственная регистрация не является формальной процедурой: она выполняет легитимационную, публично-правовую и охранительную функции. Запись в реестре служит единственным официальным доказательством существования права, обеспечивает достоверность и открытость сведений об объектах недвижимости и защищает добросовестных приобретателей.

Принципиально разграничение момента заключения договора и момента перехода права собственности: договор считается заключённым и создаёт обязательственное правоотношение с момента подписания сторонами, тогда как вещное право возникает у покупателя только после государственной регистрации. До этого момента продавец сохраняет юридический титул, а покупатель, даже получив владение, обладает лишь обязательственным требованием, что влечёт риски (отчуждение объекта третьим лицам, обращение взыскания по долгам продавца) [5]. Поэтому государственная регистрация выступает необходимым и единственным основанием возникновения права собственности на недвижимость, отвечая современным тенденциям регулирования вещных прав.

Правовое регулирование заключения договора продажи недвижимости основано на разграничении обязательственного и вещного эффектов. Сложный юридический состав – от согласования существенных условий до внесения регистрационной записи – обеспечивает баланс интересов сторон, публичную достоверность прав и стабильность оборота. Совершенствование законодательства, включая внедрение электронных форматов взаимодействия, направлено на оптимизацию процедуры без снижения уровня гарантий участников сделки.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): Федеральный закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 24.06.2025) // СПС Консультант Плюс.
2. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.01.2026) «О государственной регистрации недвижимости» // СПС Консультант Плюс.
3. Федеральный закон от 05.04.2013 № 44-ФЗ (ред. от 28.12.2025) «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» // СПС Консультант Плюс.
4. Федеральный закон от 06.04.2011 № 63-ФЗ (ред. от 31.07.2025) «Об электронной подписи» // СПС Консультант Плюс.
5. Скловский, К. И.  Собственность в гражданском праве : учебное пособие для вузов / К. И. Скловский. – 5-е изд., перераб. и доп. – Москва : Издательство Юрайт, 2021. – 1016 с.