ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОРГАНОВ РЕГИОНАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО НАДЗОРА (КОНТРОЛЯ) ПРИ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ

АННОТАЦИЯ

В статье анализируются правовые проблемы, возникающие при осуществлении регионального государственного жилищного надзора в многоквартирных домах. На основе судебной практики 2023–2025 гг. выделены три основные коллизии: обоснованность внеплановых проверок при отсутствии угрозы здоровью, проверка достоверности решений общих собраний собственников и правопреемство предписаний при смене управляющей организации. Предлагаются изменения в Жилищный кодекс РФ и Федеральный закон № 248-ФЗ.

ABSTRACT

The article examines legal problems arising in the course of regional state housing supervision in apartment buildings. Based on judicial practice of 2023–2025, three main conflicts are identified: justification of unscheduled inspections in the absence of a health threat, verification of the reliability of general meeting decisions of owners, and succession of orders when the management organization changes. Amendments to the Housing Code of the Russian Federation and Federal Law No. 248-FZ are proposed.

Ключевые слова: региональный жилищный надзор, многоквартирный дом, управляющая организация, внеплановая проверка, предписание, судебная практика.

Keywords: regional housing supervision, apartment building, management organization, unscheduled inspection, order, judicial practice.

Традиционно считается, что региональный государственный жилищный надзор – это механизм защиты прав собственников от недобросовестных управляющих организаций. Однако анализ правоприменения за последние два года показывает: сама система надзора порождает не меньше споров, чем управляющие организации. Особенно остро проблемы проявляются применительно к многоквартирным домам, где сталкиваются интересы десятков собственников, управляющей организации (далее – УО) и надзорного органа. Настоящая статья посвящена выявлению реальных правовых проблем, с которыми сталкиваются участники жилищных отношений в 2024–2025 годах.

Основания для внеплановых проверок: между формализмом и здравым смыслом

По части 3 статьи 20 Жилищного кодекса РФ [2] внеплановая проверка проводится при поступлении обращения гражданина о нарушении его прав и законных интересов. На первый взгляд всё логично: пожаловался – проверяем. Но на практике это требование породило массовый поток жалоб, в том числе явно необоснованных.

В 2024 году только в Новосибирской области жилищная инспекция зафиксировала рост обращений на 35%.

Показательным является дело, рассмотренное Арбитражным судом города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (№ А56-78234/2023). Управляющая организация получила предписание устранить следы плесени в подъезде.

Основание – жалоба одного из собственников помещения в многоквартирном доме. Однако общее собрание собственников ранее приняло решение перенести косметический ремонт на следующий финансовый год. Суд отменил предписание, указав: жилищный надзор не вправе подменять волю большинства собственников, выраженную в протоколе общего собрания, если отсутствует непосредственная угроза жизни и здоровью (статья 44 ЖК РФ). Этот пример показывает, что формальное применение части 3 статьи 20 ЖК без учёта согласованных решений собственников превращает надзор в инструмент давления на УО, а не в защитное средство.

Лицензионный контроль: форма против содержания

Вторая проблемная зона – проверка лицензионных требований при включении дома в реестр лицензий. Постановление Правительства РФ № 1110 от 28.10.2014 устанавливает перечень документов, но не разграничивает, когда проводится документарная проверка, а когда – выездная.

Пример из практики Саратовской области (дело № А57-1234/2024). Управляющая организация подала заявление о внесении изменений в реестр лицензий Саратовской области в части включения многоквартирного дома в реестр лицензий, приложив протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Инспекция провела документарную проверку и выявила, что в подписных бюллетенях (решениях) не хватает нескольких подписей собственников. На этом основании последовал отказ о внесении изменений в реестр лицензий Саратовской области. Однако при судебном обжаловании выяснилось: подписные бюллетени (решения) были скреплены неправильно, реальный кворум имелся, волеизъявление собственников было сформировано. Суд обязал включить дом в реестр, а надзорному органу указал, что проверка должна оценивать не только формальную правильность оформления, но и реальное содержание решений. Но как это сделать без выезда? Закон молчит. Выезд же требует отдельного основания, которое не всегда есть. Возникает правовой вакуум: инспектор вынужден либо рисковать отменой своего решения в суде, либо нарушать процедуру.

Судьба предписания после смены управляющей организации

Самая сложная тема – исполнение предписания, когда управляющая организация прекратила управление домом. По общему правилу предписание адресовано конкретному лицу. Если УО исключена из реестра или собственники перешли на непосредственное управление, надзорный орган не может требовать от старой УО исполнения – договор расторгнут. Однако некоторые региональные инспекции пытаются «догнать» старую компанию через суд, ссылаясь на то, что обязанность по устранению нарушения сохраняется.

Верховный Суд РФ в определении № 304-ЭС24-11223 от 15.08.2024 разъяснил: при смене способа управления многоквартирным домом обязанность исполнить предписание, касающееся текущего содержания общего имущества, переходит к новому лицу, осуществляющему управление, но только если это возможно технически и не требует повторного вскрытия конструктивных элементов. Если же предписание требовало заменить конкретное оборудование, а старая УК его демонтировала и вывезла, возникает деликатное обязательство, которое не относится к компетенции жилищного надзора – это предмет спора в арбитражном суде по иску собственников или новой УО [5].

Это создаёт правовую неопределённость. Собственники не знают, кому предъявлять требования. Надзорный орган вынужден закрывать предписание как неисполнимое, что снижает эффективность надзора. Автор полагает необходимым закрепить в статье 20 ЖК РФ правило о переходе предписания к новой управляющей организации по акту приёма-передачи технической документации. Соответствующая поправка обсуждалась рабочей группой при Минстрое в октябре 2024 года, но пока не внесена.

Мораторий на проверки 2022–2025 годов и его последствия

Постановление Правительства РФ № 336 от 10.03.2022 (с последующими продлениями) ограничило проведение плановых проверок, оставив только внеплановые при угрозе причинения вреда жизни и здоровью. На практике это привело к следующему: собственники жалуются на грязный подъезд – отказать (нет угрозы). Жалуются на запах канализации – уже риск, проверяем. Жилинспекции начали квалифицировать даже незначительные нарушения как угрозу, чтобы обойти мораторий. Прокуратура Московской области в представлении от 21.02.2025 № 7/3-2025 отметила необоснованное расширение оснований для проверок. Считаю, что мораторий нуждается в уточнении: вместо оценочной категории «угроза здоровью» следует ввести исчерпывающий перечень индикаторов, например, наличие протечек кровли, разрушение несущих конструкций, отсутствие отопления в зимний период.

Доказательственная база: фотографии без геотегов не работают

Арбитражные суды всё чаще признают недопустимыми доказательствами фотографии нарушений, сделанные инспекторами без привязки к месту и времени. В постановлении АС Западно-Сибирского округа от 17.01.2024 № Ф04-7210/2023 указано: если на снимке нет геометок или он не заверен двумя незаинтересованными лицами, его нельзя положить в основу предписания. Административные регламенты региональных инспекций такого требования не содержат. Судебная практика оказалась строже нормативных актов. Региональным органам ничего не остаётся, как следовать за судами, но это создаёт риск для инспекторов – действуя по регламенту, они получают отмену в суде.

Подводя итог, можно констатировать: правовое регулирование деятельности органов регионального государственного жилищного надзора при управлении многоквартирными домами имеет три системных дефекта.

Во-первых, чрезмерно широкие основания для внеплановых проверок при отсутствии чётких критериев угрозы.

Во-вторых, пробел в регулировании правопреемства предписаний при смене управляющей организации.

В-третьих, несоответствие требований к фиксации нарушений между административными регламентами и судебной практикой.

Для устранения этих проблем предлагается:

1. Дополнить статью 20 Жилищного кодекса РФ частью 3.1: «В период действия моратория внеплановая проверка по обращению гражданина проводится только при наличии хотя бы одного из следующих индикаторов: протечки кровли, затопление подвальных помещений сточными водами, отсутствие теплоснабжения в жилых помещениях, разрушение несущих конструкций».

2. Внести изменение в Федеральный закон № 248-ФЗ [3], закрепив правило о переходе неисполненного предписания к новой управляющей организации одновременно с передачей технической документации.

3. Утвердить на уровне Минстроя России обязательные требования к фотофиксации (геотеги, подписи двух собственников) с приведением ведомственных регламентов в соответствие с арбитражной практикой.

Реализация этих предложений позволит повысить эффективность жилищного надзора, снизить число судебных споров и защитить как права добросовестных управляющих организаций, так и интересы собственников.

Список литературы:

1. Постановление Арбитражного суда Саратовской области от 14.03.2024 по делу № А57-1234/2024. – Текст : электронный // Судебные и нормативные акты РФ (СудАкт) : [сайт]. – URL: https://sudact.ru/ (дата обращения: 10.05.2026).
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 25.12.2024) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 14.
3. Федеральный закон от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. – 2020. – № 31 (ч. 1). – Ст. 5007.
4. Постановление Правительства РФ от 10.03.2022 № 336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» (ред. от 15.02.2025) // Собрание законодательства РФ. – 2022. – № 12. – Ст. 1901.
5. Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.08.2024 № 304-ЭС24-11223. – Текст : электронный // СПС «КонсультантПлюс» (дата обращения: 10.05.2026).
6. Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 17.01.2024 № Ф04-7210/2023. – Текст: электронный // СПС «Гарант» (дата обращения: 10.05.2026).