ЦИФРОВИЗАЦИЯ В СФЕРЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕННЫХ ПРАВООТНОШЕНИЙ: ЭЛЕКТРОННАЯ ЗАКЛАДНАЯ КАК СПОСОБ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ

DIGITALIZATION IN THE SPHERE OF OBLIGATIONS: ELECTRONIC MORTGAGE AS A WAY TO ENSURE THE FULFILLMENT OF OBLIGATIONS

Kuznetsov Sergey Alexandrovich

Master's Student, Department of Financial Law, Russian State Humanitarian University,

Russia, Moscow

Knyazeva Elena Yulievna

scientific supervisor, Candidate of Legal Sciences, Associate Professor, Russian State Humanitarian University,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

В статье исследуется роли цифровой трансформации в развитии института обеспечения исполнения обязательств, в частности внедрению электронной закладной как альтернативы традиционной документарной закладной. Автором проведен сравнительный анализ двух форм закладной, выявляются проблемы и перспективы развития цифрового формата использования бездокументарной закладной в практике.

ABSTRACT

This article examines the role of digital transformation in the development of the institution of securing the fulfillment of obligations, specifically the introduction of electronic mortgages as an alternative to traditional documentary mortgages. The author conducts a comparative analysis of the two forms of mortgages, identifying the challenges and prospects for the development of a digital format for the practical use of uncertificated mortgages.

Ключевые слова: ипотека, обеспечение обязательств, закладная, электронная закладная, бездокументарная ценная бумага.

Keywords: mortgage, security of obligations, mortgage deed, electronic mortgage deed, uncertificated security.

Цифровая трансформация является неотъемлемой частью современной экономики и общественных процессов. Россия активно внедряет технологии цифрового управления и автоматизации практически во всех сферах жизнедеятельности, включая государственные услуги, образование, здравоохранение и банковскую деятельность. Одним из приоритетных направлений цифровизации стало совершенствование системы документооборота, направленное на повышение удобства взаимодействия граждан и организаций с государственными органами, ускорение административных процедур и снижение коррупционных рисков.

Особое внимание уделяется реформированию сферы оборота недвижимого имущества, где важную роль играет институт залога, обеспечиваемый выдачей закладной. Электронные технологии позволяют значительно упростить процесс оформления и регистрации закладных, сделать процедуры прозрачнее и надежнее. Именно этот аспект представляет особый интерес для настоящего исследования.

Понятие закладной непосредственно связано с понятием ипотеки и залога. Согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" под ипотекой понимается двухстороннее соглашение, целью которого выступает погашение кредитных обязательств за счет передаваемого в залог недвижимого имущества, где одной стороной выступает кредитор, а другой – залогодатель [1]. Понятие залога закреплено Гражданским кодексом Российской Федерации (ст. 334) и представляет собой форму обеспечения исполнения обязательств, при котором в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения такого обязательства должником займодавец имеет право на погашение такого займа за счет заложенного имущества в приоритетном порядке [2]. Права на залог недвижимого имущества удостоверяются закладной – ценной бумагой, которая закрепляет права залогодержателя на исполнение обязательства [3].

И.Т. Балабанова определяет ипотеку и как кредит с включением залога как элемента и как залог недвижимости [4 с. 175.]. В.В. Меркулов делает упор на ипотеку в разрезе имущественных правоотношений, определяя ипотеку как обременение недвижимого имущества при залоге [5 с. 15]. Само по себе ипотечное кредитование является многоаспектным правовым институтом. Некоторые ученые определяют ипотеку как юридическую и правовую систему оценки недвижимости, находящейся в залоге, проверке её действительной принадлежности владельцу-залогодателю, а также контроле наличия задолженностей перед кредиторами по данному имуществу. Ипотечное кредитование в широком смысле включает механизмы постоянного мониторинга статуса собственности и долговых обязательств, обеспечивая своевременное выявление изменений и точное определение ситуации на любой заданный момент времени [6 с. 3].

Подтверждением залоговых прав на недвижимое имущество выступает закладная, являющаяся именной ценной бумагой. Законом предусмотрено две формы закладной – документарная и бездокументарная (электронная). С точки зрения теории закладная представляется казуальной именной ценной бумагой, отражающей в себе все необходимые для определения первоначальной сделки сведения.

Документарная закладная представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую права залогодержателя на получение исполнения обязательства должника и право обратить взыскание на предмет ипотеки. Она составляется в письменной форме, подписывается сторонами договора и содержит существенные условия сделки, включая сумму долга, срок погашения, процентную ставку, реквизиты сторон и описание предмета залога. Обращение взыскания осуществляется путем передачи самой ценной бумаги другому лицу, причем обладатель документарной закладной обладает преимущественным правом перед другими кредиторами на удовлетворение требований из стоимости заложенного имущества. Такая закладная как правило хранится у кредитора или депозитария до момента погашения основного обязательства, после чего следует передача в регистрирующий орган для снятия обременения с недвижимого имущества.

Бездокументарная закладная, напротив, фиксируется электронным способом посредством составления электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью, и подлежащего обязательному хранению у депозитария [1].

Информация о правах залогодержателя хранится в электронной форме, передача прав производится внесением изменений в реестр записей о залоге без физической передачи какого-либо документа. Электронная закладная подлежит обязательной передаче на хранение депозитарию.

Хранение бездокументарной закладной у депозитария подразумевает регистрацию и учет сведений о праве залогодержателя на обеспечение обязательства недвижимым имуществом в электронном виде. Депозитарий выступает профессиональным участником рынка ценных бумаг, осуществляющим ведение учета и подтверждение прав владельцев бездокументарных закладных. Данная процедура основана на внесении соответствующей записи в специальный электронный реестр, где фиксируются сведения о владельце закладной, условиях обеспечиваемого обязательства, объектах недвижимости, находящихся в залоге, и иных необходимых реквизитах. При этом в процессе хранения возможны внесение и обновление информации о залоговых отношениях.

Для защиты интересов сторон в случае последующих споров законом предусмотрена обязанность депозитария по хранению электронной копии закладной в течении 10 лет после её передачи на хранение другому депозитарию или аннулирования.

Использование депозитариев значительно ускоряет обращение бездокументарных закладных, поскольку передача прав осуществляется простым изменением регистрационных записей, минуя необходимость физических операций с ценными бумагами. Этот способ учета и хранения закладных соответствует современным стандартам электронного документооборота и широко применяется в банковской практике и операциях с ипотекой.

При этом необходимо отметить, что цифровизация является одной из основных направлений государственной политики РФ в последние годы. Так, документооборот между государственными органами Москвы, Московской области полностью переведены в электронный формат. С 2022 года на взаимодействие Росреестра и МФЦ так же распространяются такие правила. Таким образом, внедрение новых технологий производится на всех уровнях государственного управления.

Учитывая тот, факт, что хранение документарной закладной, зачастую происходит в депозитариях, расположенных в иных регионах, а также тот факт, что кредиторами (банками) места хранения также могут быть отличными от местонахождения объектов недвижимости, на практике часто возникают случаи утраты, либо долгого перемещения документарной закладной из одного региона в другой, например, для погашения регистрационной записи об ипотеке.

Ввиду вышеуказанного представляется актуальным полный переход на электронную форму закладной, которая обеспечивает скорость передачи и сохранность данных, а также соответствует всем современным общественным потребностям и технологическим стандартам. Таким образом, необходимо внесение изменений в ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые бы закрепляли бездокументарную форму закладной как единственную, что приведет к уменьшению издержек банков (отсутствие хранилищ для документарных закладных и необходимость их перемещения); более быстрому предоставлению сведений о электронной закладной по запросам владельца электронной закладной, иного лица, осуществляющего права по электронной закладной; более быстрому погашению регистрационной записи об ипотеке, после погашения кредитных обязательств.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. N 32 ст. 3301
2.  Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" // Собрание законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400
3. Банки и банковское дело / под ред. И.Т. Балабанова. - СПб., 2005. – 256 с.
4. Довдиенко И.В. Черняк В. Ипотека. Управление. Организация. Оценка. - М., 2005. – 464 с.
5. Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. -СПб., 2003. – 469 с.