ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ КАК КАТАЛИЗАТОР РАЗВИТИЯ СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ

Строительная отрасль России в последние годы переживает не самые лучшие времена. Одной из главных причин кризиса и приостановки развития является уменьшение объемов инвестиций, остановка или ограничение производства стройматериалов, снижение платежеспособности потенциальных потребителей жилья.

В январе 2017 года в эксплуатацию было введено 4,3 млн. квадратных метров жилья. По сравнению с прошлым годом объем ввода упал на 21,8 % , а за три года падение составило 30,6% [1]. Объем работ, выполненных по виду деятельности "Строительство", в январе 2017г. составил 267,5 млрд. рублей, или 95,3% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода предыдущего года.

Решающим фактором развития рынка строительной отрасли является спрос потребителей. Согласно данным Росстата, можно заметить видимое ухудшение положения населения, сказывающееся в сокращении реальных располагаемых доходов.

Таблица 1.

Реальные располагаемые денежные доходы по Российской Федерации [1]

*Предварительные данные

Реальные располагаемые денежные доходы, по предварительным данным, в октябре 2017г. по сравнению с январем 2016г. увеличились на 8,7%. Но этот прирост во многом был обеспечен единовременной денежной выплатой в размере 5000 рублей, произведенной в январе 2017г. в соответствии с Федеральным законом от 22 ноября 2016г. № 385-ФЗ.

Спрос на жилье во многом зависит еще и от возможности ипотечного кредитования, которое является важным аспектом для строительной отрасли. Процентные ставки по ипотеке в разных банках России не слишком отличаются друг от друга, сегодня они колеблются от 11 до 15%.

За период с 1 июля 2016 года по 1 июля 2017 года совокупный ипотечный портфель российских банков прибавил около 12%.  За последние три года в денежном выражении ипотечная задолженность на балансах банков выросла в 1,5 раза и на 1 сентября 2017 года превышала 4,8 триллиона рублей, а в 2017 году объем выдачи выше результата 2016 года на 14% в количестве кредитов и на 22% в денежном выражении. 

Спад объемов ипотечного кредитования пришелся на 2015 год, что на 36,8% меньше по сравнению с аналогичным показателем прошлого года. Причиной спада являлась нестабильная экономическая ситуация в России: падение рубля по отношению к ведущим мировым валютам, снижение реально располагаемых доходов населения, высокий уровень инфляции – все это непосредственным образом повлияло на развитие рынка ипотечного кредитования. Повышение ключевой ставки в декабре с 10,5% до 17% заставило ряд банков отказаться от данного продукта. Понижение ключевой ставки в течение 2015 года до 11,5% не смогло оказать должного влияния на активность оформления ипотечных кредитов. Однако уже в 2016 году объем ипотечных кредитов вновь возрос и практически достиг результата 2014 года, продолжая положительную динамику и в 2017 году. В сентябре 2017 года средневзвешенная ставка составила 10,05 процента. В Дальневосточном, Северо-Западном и Приволжском федеральных округах ставки по ипотеке ниже, чем в среднем по стране. Там они не выходили за пределы 9,97 процента. Росту рынка в 2016 году способствовала реализация государственной программы субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение жилья в новостройках.  В рамках программы ипотечные кредиты для заемщиков предоставлялись по ставкам не выше 12%, в  то время как по несубсидируемым кредитам ставки в начале 2015 года превышали 16-18%. В 2015 году было принято Постановление правительства №220, которое, с одной стороны, дало возможность небогатым россиянам приобрести собственное жилье, с другой стороны – стимулировать рынок жилищного строительства.

Таблица 2.

Ставки ипотечного кредитования банков России

Традиционно первое место в рейтинге крупных жилищных кредиторов занимает Сбербанк – его доля на рынке составляет около триллиона рублей. Сбербанк к концу 21017 года пересмотрел свою политику и снизил ставки для ипотеки на рынках первичного и вторичного жилья на 0,6-2%, а сумму первоначального взноса на 5 %. В итоге новые ставки ипотечного займа при покупке квартиры в новостройках составили от 10,4 до 11,4%,  а для кредитов на вторичном рынке – от 10,75 до 12,75% на срок до 30 лет.  Второе место по результатам 2017 года занял «ВТБ 24» –около 23% рынка, который также снизил ставки на готовое жилье до 10,75-12,25%, а новострой — под 10,4-11,9% на срок до 20-30 лет. Следом идет «Райффайзенбанк», умудрившийся поднять свои показатели в 3 раза в сравнении с 2016 годом.. В Райффайзенбанк готовы кредитовать первичку от 11 до 11,5%, а вторичное жилье – под 11,5% на срок до 25 лет. Россельхозбанк готов кредитовать покупателей первичного жилья под 10,25-10,75% до 30 лет, для вторичного рынка ставка ипотеки составляет столько же.

Снижение процентных ставок очень важно, ведь каждый пункт в сторону уменьшения увеличивает число потенциальных заемщиков. Анализирую статистику, можно заметить, что за последние годы заметно возросла численность населения, которому доступно ипотечное кредитование, причем данная тенденция замечена во многих регионах России.

Таблица 3.

Доступность ипотечного кредитования населения

Из  данных таблицы также видно, что сократилось и минимальное число лет, которое необходимо для накопления на квартиру семье с одним ребенком. При сохраняющейся тенденции уменьшения реальных располагаемых доходов, данное явление объясняется снижением процентной ставки по ипотеке последних лет в совокупности со снижением цен на жилье.  В регионах стоимость квадратного метра снизилась заметно: "Чтобы завершить строительство объектов, девелоперы вынуждены искать новые пути снижения издержек. Это уже толкнуло цены в субъектах РФ вниз, в среднем - от пяти до 15 процентов" [3]. В реальном выражении цены снижаются с 2013 года, с учетом инфляции они упали за последние 5 лет на 20-30%.

По прогнозам экспертов, уже в 2018 году ставки по ипотеке в России могут достигнуть значения в 9-10% при дальнейшем снижении ключевой ставки ЦБ РФ и по мере достижения инфляцией целевого уровня в 4%: в таких условиях рынок ипотеки имеет все шансы превысить показатели рекордного 2014 года.

Список литературы:

1. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, электронный ресурс: http://www.gks.ru.
2. Официальный сайт Сбербанка России, электронный ресурс: http://www.sberbank.ru/ru/person.
3. Официальный сайт Национального агентства финансовых исследований, электронный ресурс: http://nacfin.ru/ .
4. Коробова Г.Г. «Банковское дело». Учебник. — 2-е изд., Инфра-М, 2015. — 592с.