ПРОБЛЕМЫ ФУНКЦИОНАЛЬНОГО ЗОНИРОВАНИЯ НАСЕЛЕННЫХ ПУНКТОВ В МУНИЦИПАЛЬНОМ ОБРАЗОВАНИИ ГОРОД-КУРОРТ ГЕЛЕНДЖИК

В муниципальном образовании город-курорт Геленджик при зонировании территории в соответствии с федеральным законодательством выполнена разработка: проектов планировки территории; проектов межевания территории; градостроительных планов земельных участков.

Основными целями зонирования территории муниципального образова­ния город-курорт Геленджик являются:

– установление назначений и видов использования территорий город­ского округа;

– подготовка основы для разработки правил землепользования и за­стройки, включающих градостроительное зонирование и установление градо­строительных регламентов для территориальных зон;

– установление оценочных зон;

– выявление территориальных ресурсов для перспективного развития территорий городского округа;

– выявление ресурсов для оптимальной инвестиционно-строительной стратегии развития городского округа город-курорт Геленджик, основанных на эффективном градостроительном использовании территории [10].

К основным видам работ при осуществлении зонирования территории относятся:

– установление и описание границ населенных пунктов;

– установление, координирование и описание границ зон градостроительного зонирования;

– установление красных линий планировочных элементов (кварталов, микрорайонов);

– подготовка проектов межевания, в которых происходит выделение отдельных земельных участков, предназначенных для проведения дальнейших действий по их формированию, путём установления их границ с учётом красных линий планировочных элементов, участков для размещения объектов капитального строительства местного значения, ограничений, накладываемых в составе проекта планировки в соответствии с действующим законодательством;

– установление границ земельных участков общего пользования и линейных объектов;

– определение границы зон планируемого размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, иных объектов капитального строительства;

– установление границы застроенных и незастроенных земельных участков;

– установление границы земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства;

– установление границы земельных участков для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения,

– разработка градостроительных планов вновь образуемых, изменяемых земельных участков;

– подготовка градостроительных планов отдельных земельных участков, выделенных в проекте межевания;

– создание карты градостроительного зонирования;

– подготовка проекта постановления об утверждении документов территориального зонирования;

– проведение инвентаризации городских земель;

– проведение оценочных работ [6].

При выполнении, градостроительных, землеустроительных и кадастровых работ в муниципальном образовании город-курорт Геленджик на основе документов территориального зонирования производится деление территории населённых пунктов, входящих в состав городского округа Геленджика, на расчётные градостроительные районы, для каждого из которых подготавливается один проект планировки или проект планировки с проектами межевания.

Для сохранения единой архитектуры в муниципальном образовании город-курорт Геленджик установлены Правилами содержания и благоустройства территории муниципального образования город-курорт Геленджик требования к внешнему виду фасадов и ограждений зданий и сооружений, данные требования в обязательном порядке отражаются формах градостроительного плана земельного участка.

Все проекты планировки, проекты межевания, карты градостроительного зонирования в муниципальном образовании город-курорт Геленджик до их утверждения постановлением главы администрации проходят процедуру публичных слушаний. На основании проектов планировки территории, утвержденных постановлением главы администрации, городская Дума вправе вносить изменения в Правила землепользования и застройки, в части изменения установленных градостроительным регламентом и установления новых предельных (минимальных и (или) максимальных) размеров земельных участков и предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства [9].

В целях перспективного развития территорий округа, эффективного и упорядоченного взаимодействия функциональных зон в муниципальном обра­зовании город-курорт Геленджик выделены семь основных видов функцио­нальных зон, для каждой из которых установлены подзоны. Жилая зона, предназначена для организации благоприятной и безопасной среды проживания населения, отвечающей его социальным, культурным, быто­вым и другим потребностям [8].

Генеральный план городского округа город-курорт Геленджик был разра­ботан по заказу Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, на основании муници­пального контракта № 14 от 05.12. 2011 г. и утвержден в 2014 г. Данный доку­мент определяет: стратегию градостроительного развития округа; условия фор­мирования среды жизнедеятельности; направления и границы развития насе­ленных пунктов округа; зонирование территорий; развитие инженерной, транс­портной и социальной инфраструктур; градостроительные требования к сохра­нению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природ­ных территорий, экологическому и санитарному благополучию. На основании данного документа19.12.2014 г. решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик № 200 были утверждены «Правила землепользования и застройки территории муниципального образования город-курорт Геленд­жик». Предметом регулирования Правил являются отношения по вопросам землепользования и застройки территории городского округа, установление границ территориальных зон, градостроительных регламентов.

На наш взгляд зонирование населенных пунктов в МО город-курорт Геленджик выполнено с недоста­точной точностью, генеральный план разработан формально просто как выпол­нение требований Градостроительного кодекса.Необходимо четко понимать последствия формального подхода в оценке качества и состава земельно-кадастровых и градостроительных работ. Градостроительное зонирование и Правила землепользования и застройки яв­ляется основным документом муниципального образования, определяющим территориальные зоны и перечень разрешенных видов использования земель­ных участков, входящих в их состав.

В настоящее время приходится сталкиваться со случаями, когда внутри зоны с четко определенными для нее видами разрешенного использования ока­зываются исторически существующие объекты, назначение которых не соот­ветствует регламенту зоны. Также, к сожалению, при зонировании не соблю­дены требования законодательства о том, что границы территориальных зон не должны пересекать границы земельных участков и населенных пунктов.

Для выявления недостатков землепользования, нами был выполнен анализ градостроительного зонирования территории села Дивноморское, путем совмещения кадастрового плана территории населенного пункта с схемой территориального планирования. В результате, было установлено, что границы территориальных зон были установлены без учета сведений о суще­ствующих границах земельных участков.

Во-первых, несколько земельных участков в кадастровом квартале 23:40:0507004, согласно сведениям ЕГРН относятся к землям лесного фонда, а фактически размещены в границе населенного пункта, в связи с чем правообладатели земельных участков не смогут свободно распоряжаться свои имуществом.

Во-вторых, установление границ территориальных зон без учета сведений о существующих границах земельных участков неминуемо привело к фактам пересечений границ территориальных зон с границами земельных участков в кадастровом квартале 23:40:0507033, 23:40:0507034, 23:40:0507004. Вследствие этого правообладатели вышеуказанных земельных участков не смогут зарегистрировать свои права, продать участок, получить разрешение на строительство и т.д.

На наш взгляд необходимо поменять вид функционального исполь­зования некоторых земельных участков, это продиктовано необходимостью приведе­ния данных ЕГРН в соответствие с зонированием территории. В селе Дивноморское  зона сельскохозяйственного использования не установлена, рассматриваемые земельные участки фактически расположены в зоне малоэтажной застройки, поэтому проектом предлагается изменить вид разрешенного использования с «Садово-дачные товарищества» на «Индивидуальное жилищное строительство», так как фактически на данных земельных участках расположены индивидуальные дома, которые в летний период предоставляются а вренду отдыхающим [2].

Приведенные нами факты несоответствия территориального зонирования сведениям ЕГРН неминуемо определяет необходимость внесения изменений в уже утвержденные Правила землепользования и застройки, корректировку схемы территориального зонирования и внесения изменений в сведения ЕГРН.

Корректировка схемы проводится в 3 этапа:

1 этап – сбор и анализ исходной информации, выявление допущенных ошибок;

2 этап – корректировка схемы территориального зонирования;

3 этап – согласование и утверждение схемы.

При этом затраты на внесение изменений и сроки выполнения этих работ часто оказываются равными разработке новых документов. В конкретном случае мы предлагаем изменить границу населенного пункта, с целью включения зе­мельных участков населенных пунктов, оказавшихся за пределами границы, изменить тип некоторых зон, в соответствии с размещенными в этих зонах объектами недвижимости.

Вследствие реализации проектных предложений увеличится размер упла­чиваемого земельного налога. За земельные участки, которые согласно сущест­вующему территориальному зонированию не вошли в границу населенных пунктов, собственники уплачивают земельный налог согласно действующему законодательству в соответствии с видом разрешенного использования в процентах от кадастровой стоимости. Так же, сумма налога увеличиться за счет изменения вида разрешенного использования. Ставки земельного налога уста­новлены решением Думы муниципального образования город-курорт Геленд­жик от 28.10.2014 г. № 180 «О земельном налоге на территории муниципаль­ного образования город-курорт Геленджик» и предусматривает 0,036% от кадастровой стоимости.

В результате реализации предложений доходы в местный бюджет увеличатся за счет дополнительных налоговых поступлений и арендной платы. Помимо экономичекой эффективности проектные предложения имеют социальную значимость, которая заключается в том, что в результате устранения пересечений границ территориальных зон земельных участков, а также установление териориальных зон для всех земельных участков собственники смогут реализовать свои права.

Список литературы:

1. Барсукова Г.Н. Государственная кадастровая оценка земель в Краснодарском крае / Г. Н. Барсукова, Н. М. Радчевский // Перспективы развития аграрного сектора экономики в условиях вступления России в ВТО: сб. мат. междунар. науч.-практ. конф. – Краснодар, КубГАУ, 2017. – № 125. – С. 23-28.
2. Барсукова Г.Н. Проблемы планирования рационального использования земель города-курорта Геленджик / Г.Н. Барсукова, С.С. Ярыш // Лучшая научно-исследовательская работа 2017: экономика, политика, социология и право: сб. ст. VII междунар. науч.-практ. конк. 2017. – Пенза: МЦНС «Наука и Просвещение», 2017. – С. 101-106.
3. Барсукова Г.Н. Современные проблемы управления земельными ресурсами / Г. Н. Барсукова, Н. М. Радчевский // Политематический сетевой электронный научный журнал КубГАУ.  – Краснодар, 2017. – № 125. – С. 408-428.
4. Барсукова Г.Н. Экономика землеустройства учеб. пособие / Г.Н. Бар-сукова, Д.К. Деревенец. – Краснодар, КубГАУ, 2013. – С. 294.
5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №190-ФЗ [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс. – Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW _51040/
6. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс. – Режим доступа: http:// www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_33773/ (дата обращения 07.11.2017)
7. О государственной регистрации недвижимости: федер. закон от 13.07.2015 №218-ФЗ [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_182661/ (дата обращения 05.11.2017)
8. Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае: краев. закон от 05.11.2002 №532-КЗ [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс. – Режим доступа: http:// www.consultant.ru/regbase/cgi/ online.cgi?req= doc&base=RLAW177&n=13494#0/ (дата обращения 11.11.2017)
9. Об утверждении генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик – городского округа: реш. Думы МО г-к Геленджик от 02.11.2016 №498 [Электронный ресурс] // ФГСИ ТП. – Режим доступа: http://fgis.economy.gov.ru/fgis/Strategis.FGISTestPageFGIS.aspx (дата обращения 09.11.2017)
10. Об утверждении правил землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик: реш. Думы МО г-к Геленджик от 29.04.2016 №429 [Электронный ресурс] // КонсультантПлюс. – Режим доступа:  http://www.consultant.ru/regbase/ cgi/online.cgi?req=doc&base=RLAW177&n=88010#0/ (дата обращения 12.11.2017)
11. Парамонов. П.Ф. Экономика предприятий учеб. пособие / П.Ф. Парамонов, В.В. Бут, Г.Н. Барсукова, И.Е. Халявка. – Краснодар, КубГАУ, 2008. – Том Часть 1. – С. 294.