АНАЛИЗ МЕТОДИК НАХОЖДЕНИЯ ИНДЕКСА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛЬЯ

АННОТАЦИЯ

В статье описаны одни из наиболее известных методик нахождения индекса доступности жилья. Исследованы факторы, влияющие на получение конечного показателя индекса доступности жилья, получены выводы о качественном применении различных методик.

Ключевые слова: индекс доступности жилья, государственное регулирование, рынок жилой недвижимости.

Соотношение цен на рынке жилья и доходов населения описывает доступность жилья и может рассчитываться, как показатель доступности, определяющий возможности населения в приобретении жилья. Целью данной статьи является анализ различных методик нахождения индекса доступности жилья. Объектом статьи является методика нахождения индекса доступности жилья, предметом сама жилая недвижимость.

В основе определения доступности жилья во многих странах мира находится методика ООН-ХАБИТАТ [5]. Индекс доступности жилья находится как количество лет, которые необходимы среднестатистической семье для сбора денежных средств на приобретение среднестатистического жилья, с условием, что все доходы семьи будут направлены только на жилье:

ИДЖ = С/Д,

где ИДЖ — индекс доступности жилья;

Д — средний доход семьи состоящей из одного человека, руб./год;

С — средняя стоимость жилья, руб.

В методике ООН используется показатель «коэффициент доступности жилья». Он находится как соотношение медианной стоимости жилья к медианному доходу (совокупный денежный доход такого домохозяйства, по отношению к которому половина всех домохозяйств имеют доходы ниже, а половина — выше) домохозяйства за год. Площадь квартиры при этом не используется в расчетах.

В Федеральной целевой программе Российской Федерации «Жилище» используется методика, в основе которой лежат следующие исходные данные: средняя рыночная стоимость единицы площади жилья по субъекту Российской Федерации или по Российской Федерации (в рублях в среднем за год), найденная как среднее арифметическое средних цен на первичном и вторичном рынках жилья, определяемых органом государственной статистики (источник данных - орган государственной статистики); среднедушевые денежные доходы (в рублях в месяц на человека в среднем за год), источник данных - орган государственной статистики. Значение целевого показателя по субъекту Российской Федерации находится как соотношение средней по субъекту Российской Федерации рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. метра и среднего годового совокупного денежного дохода семьи из 3 человек в субъекте Российской Федерации. Методика предполагает, что домохозяйство направляет все имеющиеся доходы на покупку жилья [4]. Значение коэффициента доступности жилья в зависимости от территории может различаться почти в 2 раза. Данное превышение говорит о том, что используемая на сегодня методика не учитывает действительного положения дел, когда население не в состоянии обеспечить себя жильем или улучшить уже имеющиеся жилищные условия самостоятельно.

Однако, не представляется возможным оценить причины сложившейся ситуации, учесть значительную часть доходов и стоимость сделок, находящихся в теневом секторе экономики, что затрудняет выбор рычагов воздействия на регулирование уровня доступности жилья. Такой подход расчетов показателя доступности жилья, имеет ряд методологических проблем. Во-первых, среднегодовые денежные доходы домохозяйства рассчитываются на основе данных о среднедушевых доходах, которые по данным Росстата определяются с учетом всего населения, как работающего, так и неработающего. Этот показатель будет корректным только при унимодальном (единственном) распределении граждан по доходу. Однако в условиях классового расслоения (полимодального распределения граждан по доходам) производить расчет показателя доступности жилья с учетом средних доходов домохозяйств ведет к занижению значений коэффициента и позволяет сделать некорректный вывод о доступности жилья для разных категорий граждан. Во-вторых, данные официальной статистики о средней стоимости кв. метра жилья носят локальный характер для каждого региона в отдельности, а также не учитывают реальную стоимость, предлагаемую риэлторами на рынке жилья.

Рассмотрим методики нахождения индекса доступности жилья в различных странах.

В США Национальная ассоциация риелторов измеряет доступность жилья индексом доступности для обычной американской семьи ипотечного кредита на обычном доме. Обычный дом понимается как медианная цена дома для одной типичной семьи. Типичная семья определяется по медианному доходу, указанному в Бюро переписи США. Ипотечная ставка находится как эффективная ипотечная ставка по проданным объектам вторичного рынка жилой недвижимости, она ежемесячно обновляется Федеральным советом по финансированию жилищного строительства. Эти компоненты используются для определения того, может ли средний доход семьи претендовать на получение ипотечного кредита. Расчет предполагает первоначальный взнос в размере 20% от стоимости жилья, а ежемесячный платеж по кредиту не может превышать 25% от среднемесячного дохода семьи.

Формула для расчета: I=(MEDINC/QINC)*100, где:

MEDINC – медианный доход семьи;

QINC – итоговая выплата.

В свою очередь, итоговая выплата находится произведением ежемесячного платежа по кредиту на количество месяцев в году [1]. Аналогичная методика нахождения индекса доступности жилья используется в Европе.

Главным отличием американской методики является то, что она учитывает покупку дома/квартиры с привлечением ипотечного кредитования, что значительно повышает конечную стоимость жилья, следовательно, индекс доступности жилья, найденный по методике, применяемой в США, будет более близок к реальному значению, чем индекс, найденный по методике, используемой в России.

Следующим отличием является различие в статистическом нахождении среднего дохода семьи и стоимости жилья. Американская система предусматривает нахождение медианного дохода и стоимости, что существенно отличается от российской методики. Медианная стоимость - стоимость такого жилья, по отношению к которому 50% имеющихся жилых единиц стоят дешевле, а 50% — дороже. Средняя арифметическая - равна отношению стоимостей жилья к количеству единиц жилья. В контексте данного индекса справедливо использовать медианные величины стоимости жилья и доходов населения, так как они в большей степени отражают реальную ситуацию на рынке жилой недвижимости и доходов населения.

В Китае индекс доступности жилья находится при помощи использования комбинации архивных данных средних доходов городских домохозяйств, предоставляемых NBS (китайская служба статистики) и средней цены жилья стандартного дома. В свою очередь, средняя площадь стандартного дома по китайским меркам составляет 100 м², когда в российской методике применяется 54 м². Также в китайской методике число человек в семье не оговаривается [2].

Для сравнения представленных методик выделяются критерии сравнения. В данном случае, в качестве критериев сравнения выступают:

1. Сложность расчета – получение статистических индексов должно учитывать множество различных факторов, оказывающих влияние на достоверность показателя. Наличие различных показателей в расчете определяет его сложность.
2. Достоверность полученных данных.
3. Актуальность – статистический показатель должен отражать реалии жизни. Большинство семей в современном мире для приобретения жилья получают ипотечный кредит. Показатель, не учитывающий получение данного кредита, исказит реальную картину и будет далек от истины.
4. Ограничения расчета – индекс доступности жилья должен учитывать множество различных факторов, то есть, методика его получения должна содержать минимум ограничений.

Количественная оценка критериев производится в интервале от 1 до 10, где 1 – наименьшая применимость критерия, 10 – наибольшая применимость критерия. Выводы строятся на основе суммарного показателя критериев методики.

Таблица 1.

 Сравнение различных методик нахождения индекса доступности жилья

Таким образом, обзор трех различных методик нахождения индекса доступности жилья показал, что объективность и приближенность к реальности наиболее отражены в американской методике нахождения индекса доступности жилья, которая учитывает наличие ипотечного кредита, и имеет минимум ограничений. Российская методика наиболее необъективна, так как имеет множество ограничений и применяет необъективный статистический инструментарий.

Список литературы:

1. National Association of realtors (Национальная гильдия риелторов) - [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL:http://www.realtor.org/topics/housing-affordability-index (дата обращения: 14.10.17);
2. The Economist Intelligence Unit (Электронный бизнес-журнал) - [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL:http://www.eiu.com/public/topical_report.aspx?campaignid=ChinaHousing2014 (дата обращения: 14.10.17).
3. Бабенко А.Е., Лапина Т.Ю. Анализ индикаторов доступности жилья и проблемы реализации государственной жилищной политики в России // Nauka-rastudent.ru. – 2016. – No. 05 (029) / [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL: http://nauka-rastudent.ru/29/3481/ (дата обращения: 14.10.17).
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 17.12.2010 г. № 1050 «О Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы». Приложение N 14 к федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы;
5. Программа ООН по населенным пунктам (ООН-ХАБИТАТ) - [Электронный ресурс] – Режим доступа. – URL:http://www.un.org/ru/ga/ habitat/docs.shtml (дата обращения: 14.10.17)