СОПОСТАВЛЕНИЕ СМЕТНОЙ И СРЕДНЕЙ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ БЮДЖЕТНОГО ЖИЛЬЯ В ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

В современных условиях возводятся здания многоплановых конструктивных решений из различных материалов, при этом приоритет местным материалам и разработкам проектировщиков. В Челябинской области бурный рост строительства пришелся на 2010-2014 годы. Затем спрос снизился по объективным причинам – это и спад в экономике, и перенасыщение рынка, а также сокращение новых территорий под застройку. Предложение жилых помещений на рынке недвижимости в областном центре все еще высоко. В промышленных городах спрос на новое жилье поддерживается за счет программ переселения из ветхоаварийного жилья, а в сельских поселениях жилищное строительство ведется для обеспечения привлекаемых специалистов, в основном врачей, учителей, культработников, агро- и зооинженеров. Финансирование таких объектов осуществляется из бюджетов всех уровней в разных соотношениях.

Факторы выбора той или иной конструктивной системы зданий для каждой ситуации различны: для обеспечения малых сроков строительства – это крупнопанельные здания, для гармоничного сочетания с окружающей застройкой более универсальны кирпичные дома, высотные здания и здания, проектируемые на слабых и просадочных грунтах рациональнее из монолитного железобетона.

Затраты на строительство определяются расчетом сметной стоимости, выраженной в сумме денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами [2].

В статье выполнен анализ затрат на строительство 12-ти этажного односекционного жилого дома в районах со сложившейся либо обеспеченной местными органами власти инфраструктурой, по трём вариантам общепринятых конструктивных систем стандартной планировки, унифицированной ко всем типам конструкций со следующими параметрами:

1. Крупнопанельное – наружные панели трехслойные толщиной 350 мм, отделка фасадов не предусмотрена, внутренняя отделка – простая.

2. Кирпичное – наружные стены толщиной в 2,5 кирпича (640 мм) с наружным утеплением из минераловатной ваты «ISOVER» и устройством вентилируемого фасада из керамогранита. Внутренняя отделка – улучшенная штукатурка стен.

3. Монолитное – перекрытия и внутренние несущие стены из монолитного железобетона, наружные стены – облегченная кладка из блоков ячеистого бетона опиранием по контуру перекрытий с наружным утеплением из минераловатной ваты «ISOVER» и устройством вентилируемого фасада из керамогранита.

Во всех вариантах чистовая отделка – оклейка обоями, потолки – окраска водоэмульсионными составами, полы – линолеум на цементной стяжке по утеплителю, полы санитарно-технических кабинах облицованы кафелем.

Расчет сметной стоимости строительства произведен базисно-индексным методом в программном комплексе «Гранд-Смета 7.2» по территориальным единичным расценкам ТЕР-2001 Челябинской области в редакции 2009 года [1, 2].

Индексы изменения сметной стоимости строительно-монтажных и пусконаладочных работ по объектам строительства, определяемых с применением территориальных и единичных расценок на I квартал 2017 года для Челябинской области (без НДС) [3]:

Панельный дом – 5,76

Кирпичный дом – 5,96

Монолитный дом – 5,92

Технико-экономические показатели для каждого вида здания приведены в таблице 1.

Таблица 1.

Технико-экономические показатели

Из таблицы видно, что наиболее дорогостоящим будет строительство панельного дома. При низких трудозатратах и соответствующем фонде оплате труда, более высокая стоимость железобетонных панелей по сравнению с материалами-полуфабрикатами для возведения конструкций из монолитного железобетона (товарный бетон и арматура) обусловлена тем, что готовая продукция (сборный железобетон) облагается в числе прочих налогом на добавленную стоимость, а производство является технологически энергоёмким.

Наряду с низкими трудозатратами при возведении, т.к. монтируемые конструкции – это элементы полной заводской готовности, достоинством крупнопанельных домов является качество, которое на порядок выше конструкций, произведенных в построечных условиях.

Полученные показатели стоимости одного квадратного метра ниже нормативной средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Челябинской области 29929 руб., установленной приказом от 22 декабря 2016 года № 1003/пр. Минстроя России на I квартал 2017 года.

Министерство тарифного регулирования и энергетики Челябинской области приняло Постановление от 30 марта 2017 года № 13/1 «Об утверждении средней рыночной стоимости одного квадратного метра от общей площади жилого помещения по муниципальным образованиям Челябинской области на II квартал 2017 года, согласно которому стоимость одного квадратного метра варьируется от 18414 до 29929 руб. для городских округов, от 2380 до 28000 руб. для муниципальных районов, от 1000 до 21820 руб. по сельским поселениям. Нижние и близкие к ним показатели стоимости жилья по приведенным категориям типичны для отдаленных от областных и промышленных центров поселений, где принятие решения о новом строительстве не всегда обосновано, так как сметная стоимость на строительство выше нормируемой, а в ряде случаев необходимо учесть затраты на обустройство дорожной и сетевой инфраструктуры, если таковая отсутствует. В этих муниципальных образованиях, как правило, нет потребности в массовом строительстве и бюджетные средства могут быть направлены только на покупку вторичного жилья, а если предложения такового ограничено, то решением вопроса будет совместное финансирование строительства из бюджетных источников и заинтересованных хозяйствующих субъектов. В качестве проектного решения малоэтажного строительства оптимальны кирпичные конструктивные системы или недорогие быстровозводимые здания, в том числе из древесины и изделий из неё.

Список литературы:

1. Ардзинов, В. Д. Ценообразование и составление смет в строительстве [Текст] / В. Д. Ардзинов. – СПб.: Питер, 2006. – 240 c.
2. МДС 81-35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации. – Введ. 2004-03-09. – М.: Госстрой России, 2007. – 87с.
3. О рекомендуемой величине прогнозных индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ, прочих работ и затрат [Текст]: письмо Минстроя РФ от 20.03.2017г. № 8802-ХМ/09. – 2017. – 25 с.