ПРИМЕНЕНИЕ МЕТОДОВ КОРРЕЛЯЦИОННО-РЕГРЕССИОННОГО АНАЛИЗА ДЛЯ ИССЛЕДОВАНИЯ ЗАВИСИМОСТИ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ ДОРОЖНОГО СЕРВИСА В ЦЕЛЯХ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

Рынок недвижимости РФ с периода своего становления до настоящего времени идет по пути постоянного развития и имеет дальнейшие тенденции к этому. Не являются исключением и объекты дорожного сервиса (далее ОДС), как отдельный сегмент рынка недвижимости.

Увеличение количества ОДС вдоль автомобильных дорог РФ позволяет прогнозировать Концепция развития объектов дорожного сервиса [3]. Соответственно, с увеличением количества ОДС возрастет и потребность в определении их стоимости для оценочной, а также судебно-экспертной деятельности.

В связи с этим все большее значение приобретают методы сравнительного подхода к оценке объектов недвижимости в целом и к ОДС, в частности.

Однако стоимость ОДС для целей судебной экспертизы должна быть определена максимально точно, т.к. ошибки в расчетах могут привести к даче неверного Заключения судебного эксперта, что влечет за собой уголовную ответственность (ст. 307 [1]).

В настоящее время наиболее распространенным методом в современной оценочной и судебно-экспертной практике является метод корреляционно-регрессионного анализа.

Суть метода корреляционно-регрессионного анализа заключается в определении степени взаимосвязи или меры зависимости двух или более признаков при помощи статистических показателей - коэффициентов корреляции, а также определении самой зависимости по средствам функции регрессии.

Данный метод имеет ряд преимуществ по сравнению с другими методами сравнительного подхода:

• Простота реализации – возможность расчета необходимых величин при помощи электронных таблиц Microsoft Excel;
• Объективность - определение влияния ценообразующих показателей на стоимость объекта исследования, основанного на рыночных данных;
• Возможность анализа взаимного влияния ценообразующих показателей и исключение взаимозависимых факторов.
• Рекомендация к применению ФСО №7 [2]

Метод корреляционно-регрессионного анализа представлен совокупностью двух методов: – метода парной корреляции и метода множественной корреляции.

Суть метода парной корреляции состоит в отражении функциональной зависимости результирующего показателя (цены объекта) от одного из ценообразующих показателей.

Метод множественной корреляции сводится к построению статистических моделей, описывающих зависимость значения исследуемого результирующего признака (стоимости) от характеристик (ценообразующих факторов) объектов-аналогов, для которых известна рыночная ценовая информация [4].

Метод широко применяется в оценочной и судебно-экспертной практике в зарубежных странах. В США метод корреляционно-регрессионного анализа признается судебными системами надлежащим экспертным свидетельством [5].

В российской практике описание и применение данного метода отражено в учебниках и практических пособиях по оценке недвижимости [6,7], а также в различных статьях и публикациях [8,9,10], и связано с именами таких людей, как Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина И.А. и др.

Исследование зависимости стоимости некоторых видов объектов дорожного сервиса от ценообразующих показателей при помощи методов корреляционно-регрессионного анализа нашло свое применение в работах нескольких авторов.

Так в статье Яскевича А.Е. [11] исследуется влияние ценообразующих факторов на стоимость АЗС с определением оптимальных корреляционно-регрессионных зависимостей между основными факторами и стоимостью АЗС. В работе рассмотрены действующие АЗС с земельными участками, находящимися в собственности или аренде. Результатом исследования являются выводы о степени влияния того или иного ценообразующего фактора на стоимость АЗС.

В работе «Оценка рыночной стоимости земельных участков АЗС и придорожного сервиса» [12] Власов А.Д. проводит исследование зависимости стоимости земельных участков, расположенных под АЗС и объектами дорожного сервиса с помощью регрессионных моделей. В результате автором выделяется несколько ценообразующих факторов, которые, по его мнению, должны быть учтены при определении стоимости земельных участков АЗС и объектов дорожного сервиса.

На основе проанализированных работ, а также преимуществ метода корреляционно-регрессионного анализа можно сделать вывод о целесообразности его применения при исследовании зависимости стоимости объектов дорожного сервиса от различных ценообразующих показателей в целях судебной экспертизы.

Применение методов корреляционно-регрессионного анализа в области определения стоимости объектов дорожного сервиса в целях судебной экспертизы позволило бы наиболее точно определить влияние того или иного ценообразующего фактора на стоимость объекта исследования и помогло бы избежать неточностей и ошибок в ходе проведения судебной экспертизы, которые влекут за собой дачу неверного Заключения судебного эксперта, а, следовательно, и уголовную ответственность.

Список литературы:

1. Уголовный кодекс Российской Федерации" от 13.06.1996 №63-ФЗ (ред. от 23.04.2018, с изм. от 25.04.2018) [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_10699/ (дата обращения 25.05.18);
2. Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО №7)" [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_160678/ (дата обращения 25.05.18)
3. «Концепция развития объектов дорожного сервиса в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://ac.gov.ru/files/content/1372/23-12-13-konc-ods-pdf.pdf (дата обращения 13.04.18)
4. Анисимова И.Н., Баринов Н.П., Грибовский С.В. О требованиях к количеству сопоставимых объектов при оценке недвижимости сравнительным подходом//Вопросы оценки. - №1, 2003. – С.2-7;
5. Колвелл П. Ф., Хеллер Д. А., Трефзгер Д. В. Экспертные свидетельства: регрессионный анализ и другие систематические методы // Вопросы оценки. 2014. № 03 (77)
6. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. СП6: Питер, 2001.
7. Сивец С.А., Левыкина И.А. Эконометрическое моделирование в оценке недвижимости: Учебно-практическое пособие для оценщиков. Запорожье: Полиграф, 2003.
8. Сивец С.А. Построение и практическое применение многофакторной гибридной модели оценки доходной недвижимости /7 Вопросы оценки. 2001. С14.
9. Грибовский С.В., Сивец С.А., Левыкина И.А. Новые возможности сравнительного подхода при решении старых проблем // Вопросы оценки. 2002. М94.
10. Трифонов Н.Ю., Шимановский С.А. Эконометрическая модель рынка квартир // Вопросы оценки. 2002. С4.
11. Яскевич А.Е. Анализ факторов влияния на стоимость автомобильной заправочной станции // Имущественные отношения в РФ. 2010. №2 (101). С55-70.
12. Власов А.Д. Оценка рыночной стоимости участков АЗС и придорожного сервиса [Электронный ресурс]. Режим доступа: https://cyberleninka.ru/article/v/otsenka-rynochnoy-stoimosti-zemelnyh-uchastkov-azs-i-pridorozhnogo-servisa (дата обращения 25.05.18).