КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ ДОРОЖНОГО СЕРВИСА ДЛЯ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ИХ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ В ЦЕЛЯХ СУДЕБНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ

Автомобильные дороги в Российской Федерации подразделяются на дороги общего пользования, предназначенные для движения неограниченного круга лиц (дороги федерального, регионального, местного значения), и дороги, так называемого, необщего пользования, находящиеся на балансе предприятий (юридических лиц).

Согласно данным Росстат [1] за период с 2012г. по 2016г. объем грузоперевозок автомобильным видом транспорта имел преобладающее значение (около 80% общего объема). За первые шесть месяцев 2017г. данный показатель составил 67%.

В Таблице 1.1 представлена динамика перевозки грузов по видам транспорта в 2012г. – первом полугодии 2017г.

Таблица 1.1.

Перевозка грузов по видам транспорта, млн. тонн

Что касается перевозки пассажиров, то и в данном сегменте наблюдается заметное лидерство автомобильного вида транспорта, уже более заметное, чем в случае с грузоперевозками (см. Таблицу 1.2).

Таблица 1.2.

Перевозки пассажиров по видам транспорта общего пользования, млн. чел.

По прогнозам экспертов Росстат перевозки автомобильным видом транспорта имеют дальнейшие тенденции к росту, несмотря на то, что они на протяжении пяти последних лет занимали лидирующие позиции. Данный аспект связывают, прежде всего, с тем, что многие компании стали чаще использовать для транспортировки грузов на средние и дальние расстояния магистральный транспорт (снижение среднего размера грузовых отправок), а также развитием автомобильного туризма.

Объекты дорожного сервиса являются важной составляющей рынка недвижимости. В связи с увеличением объемов грузовых и пассажирских перевозок по автотрассам страны потребность в таких объектах постоянно возрастает. Таким образом, количество объектов дорожного сервиса имеет постоянную тенденцию к росту.

Прогнозировать рост количества объектов дорожного сервиса позволяет Концепция развития объектов дорожного сервиса [2], основанная на принципах «Транспортной стратегии Российской Федерации на период до 2030 года» [3].

В данной Концепции изложены основные проблемы существования, расположения и функционирования объектов дорожного сервиса, определены цели и задачи развития системы объектов дорожного сервиса, сделан акцент на разработку нормативно-правовой базы, а также технических стандартов, регламентирующих размещение объектов дорожного сервиса.

Идея Концепции – размещение объектов дорожного сервиса вдоль полосы отвода автомагистралей и скоростных дорог местного значения с определением нормативных расстояний, состава объекта дорожного сервиса, их расположением в многофункциональных зонах с целью исключения съезда участников движения на второстепенные дороги для удовлетворения своих потребностей.

Объекты дорожного сервиса представлены разнообразными по назначению и конструктивным особенностям единицами и комплексами, что означает необходимость учета различий между ними при оценке их рыночной стоимости.

Однако нередко в ходе судебного процесса возникает проблема неверного толкования данных при анализе и сравнении объектов данного типа, ввиду отсутствия унифицированной классификации объектов дорожного сервиса, учитывающей все особенности, присущие объектам недвижимости, которые должны учитываться при определении их рыночной стоимости для целей судебной экспертизы.

Потребность в определении характеристик объектов дорожного сервиса оказывает существенное влияние на их стоимость, тем самым обуславливая значимость темы проведенного исследования с целью классификации объектов дорожного сервиса.

Согласно п.13 ст.3 ФЗ № 257 "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" [4]:

Объекты дорожного сервиса (далее ОДС) - здания, строения, сооружения, иные объекты, предназначенные для обслуживания участников дорожного движения по пути следования (автозаправочные станции, автостанции, автовокзалы, гостиницы, кемпинги, мотели, пункты общественного питания, станции технического обслуживания, подобные объекты, а также необходимые для их функционирования места отдыха и стоянки транспортных средств).

Основной и минимальный перечень ОДС приведен в Постановлении Правительства РФ №860 от 29.10.2009г. [5].

В Методических рекомендациях Министерства Внутренних дел РФ по контролю и соблюдению правил размещения придорожных сооружений [6] приведена классификация ОДС по назначению. В данном документе ОДС разделены на три группы:

• Для обслуживания участников дорожного движения (площадки отдыха, пункты торговли, пункты питания, сооружения длительного отдыха);
• Для технического обслуживания автомобильного транспорта (АЗС, СТО, пункты технической помощи, пункты мойки автомобилей, эстакады и смотровые ямы);
• Для устройства аварийно-вызывной связи.

В описании каждой группы говорится об особенностях отнесения того или иного ОДС к определенной группе с учетом размеров, капитальности зданий, числом мест, видом обслуживания и т.д.

В Работе Ю.П. Петина и В.Г. Доронкина [7] представлена классификация ОДС в зависимости от объекта обслуживания - участники дорожного движения или транспортные средства. Отдельно выделены объекты, предназначенные для оказания помощи в случае аварийных ситуаций.

Данная классификация (Рисунок 1.1) по своему определению схожа с классификацией, описанной в Методических рекомендациях МВД РФ [6], но имеет расширенный перечень ОДС, входящих в состав каждой группы.

 Рисунок 1.1. Классификация объектов дорожного сервиса в зависимости от объекта обслуживания

Наиболее расширенная классификация ОДС была разработана специалистами ООО “ИНВЕСТ-КОНСАЛТ”. Она представлена в Приложении №2 к Генеральной схеме размещения объектов дорожного сервиса на автомобильных дорогах общего пользования федерального значения [8].

Данная классификация основывается на принципах Концепции развития ОДС [2] и разработана с учетом Приложения №1 к Генеральной схеме размещения объектов дорожного сервиса на автомобильных дорогах общего пользования федерального значения [8] “Методика определения мощности объектов дорожного сервиса и расстояния между ними в зависимости от интенсивности транспортного потока на участке автомобильной дороги. Объединение объектов дорожного сервиса в многофункциональные зоны”.

В данном документе объекты дорожного сервиса подразделяются на:

- Виды (в зависимости от функционального назначения):

• Площадка отдыха;
• АЗС;
• Пункт общественного питания;
• Станция технического обслуживания;
• Мотель;
• Многофункциональные зоны (МФЗ).

- Категории (в зависимости от мощности или производительности объекта):

• Первая
• Вторая
• Третья
• Четвертая

В свою очередь МФЗ также подразделяются на:

- Типы - в зависимости от функционального назначения объектов, входящих в их состав

• Тип А (АЗС и площадка для отдыха);
• Тип Б (АЗС, площадка для отдыха, пункт общественного питания, станция технического обслуживания);
• Тип В (АЗС, площадка для отдыха, пункт общественного питания, станция технического обслуживания, мотеля и кемпинга).

- Категории – в зависимости от мощности объектов, входящих в состав многофункциональных зон:

• Большая (большие мощности ОДС);
• Средне-большая (мощность ОДС выше среднего);
• Средне-малая (мощность ОДС ниже среднего);
• Малая (малые мощности ОДС)

Стоит отметить тот факт, что перечисленные классификации ОДС составлены без учета особенностей, присущих классификации объектов недвижимости для определения их рыночной стоимости в целях судебной экспертизы. Выделим несколько таких моментов:

- В описанных выше классификациях не учтены свободные земельные участки, предназначенные для размещения ОДС;

- Не отражено наличие/отсутствие подключения земельных участков к инженерным сетям;

- Отсутствует разнесение ОДС по условиям эксплуатации.

В понимании авторов статьи, исходя из определения ОДС и во избежание неверного толкования данных в судебном процессе, классификация объектов данного типа по назначению может быть представлена на Рисунке 1.2.

Рисунок 1.2. Классификация объектов дорожного сервиса по назначению

Далее приведем определения обозначенным объектам классификации:

Автозаправочная станция (АЗС) – пункт обслуживания автотранспортных средств, предназначенный для их заправки горюче-смазочными материалами.

Газовая автозаправочная станция (ГАЗС) - пункт обслуживания автотранспортных средств, предназначенный для их заправки сжиженным газом.

Автосервис – пункт обслуживания автотранспортных средств, предназначенная для их ремонта и обслуживания.

Автомойка – пункт обслуживания автотранспортных средств, предназначенный для их ручной и механизированной мойки и имеющий необходимое для этого оборудование.

Свободные земельные участки – земельные участки, предназначенные для размещения и строительства объектов дорожного сервиса.

Объекты временного размещения – объекты дорожного строительства, предназначенные для временного размещения и отдыха водителей и пассажиров. К ним относятся: отели, мотели, кемпинги, площадки отдыха.

Автостоянки – объекты дорожного сервиса, предназначенные для остановки, стоянки и размещения автотранспортных средств, проверки их состояния, а также кратковременного отдыха водителей и пассажиров.

Кафе, магазины – объекты дорожного сервиса, предназначенные для удовлетворения потребности водителей и пассажиров в пище и воде, а также их кратковременного отдыха.

Пункты помощи при аварийных ситуациях – объекты дорожного сервиса, предназначенные для оказания медицинской помощи, экстренного вызова служб в случае возникновения аварийных ситуаций, а также обогрева в зимний период (средства экстренной связи, аварийные стоянки автомобилей, пункты обогрева в зимний период и т.д.).

По функционалу объекты дорожного сервиса подразделяются на (Рисунок 1.3):

Рисунок 1.3. Классификация объектов дорожного сервиса по функционалу

- Зоны отдыха (кафе, магазины, объекты временного размещения, автостоянки) – объекты дорожного сервиса, воспользовавшись услугами которых водители и пассажиры могут удовлетворить свои потребности в отдыхе, воде и пище.

- Зоны обслуживания транспортных средств (АЗС, ГАЗС, автосервисы, автомойки) - объекты дорожного сервиса, с помощью и на территории которых водители и владельцы автотранспортных средств могут осуществить технический ремонт, приобрести необходимые запасные части, пополнить запасы топлива, а также произвести мойку и чистку своего автотранспортного средства.

- Зоны, отведенные под размещение и строительство объектов дорожного сервиса (свободные земельные участки) – части земельных участков вдоль автомобильных дорог общего пользования, предназначенные для размещения объектов дорожного сервиса, либо имеющие перспективы к использованию для размещения подобных объектов.

- Многофункциональные комплексы – совокупность объектов дорожного сервиса, обеспечивающих комплексное обслуживание участников дорожного движения.

Объединение ОДС в многофункциональные комплексы должно осуществляться с учетом требований обеспечения безопасности дорожного движения, а также экономической целесообразности.

В зависимости от комбинации объектов дорожного сервиса многофункциональные комплексы подразделяются на следующие виды:

а) Малые автозаправочные комплексы – состоят из АЗС/ГАЗС в сочетании с магазином, где можно приобрести сопутствующие товары, небольшим кафе, магазином и кафе, а также оборудованные туалетами и небольшими стоянками для автомобилей.

б) Крупные автозаправочные комплексы – состоят из АЗС/ГАЗС в сочетании с крупными магазинами, где можно приобрести более широкий перечень товаров, крупными кафе, крупными автостоянками, кемпингом, автосервисом и автомойкой, а также оборудованные туалетом и душем.

в) Малые комплексы организации отдыха – состоят из мотелей в сочетании с кафе и магазином, расположенными внутри здания мотеля, небольшими автостоянками.

г) Крупные комплексы организации отдыха - состоят из крупных мотелей, кемпингов в сочетании с крупными автостоянками, разделенными на зоны для размещения грузовых и легковых автомобилей, станциями технического обслуживания, автомойкой.

д) Комбинированные комплексы – состоят из сочетания автозаправочного и комплекса организации отдыха.

В зависимости от условий эксплуатации объекты дорожного строительства бывают:

- С обычными условиями эксплуатации

К данному типу относятся все объекты, входящие в зону отдыха, а также автосервисы и автомойки.

- С особыми условиями эксплуатации.

ОДС с особыми условиями эксплуатации являются:

АЗС – автозаправочные станции, предназначенные для заправки автотранспортных средств только жидким топливом (бензин, дизельное топливо).

АГЗС – автомобильные газозаправочные станции, предназначенные для заправки автотранспортных средств сжиженными углеводородными газами.

Многотопливные АЗС – автозаправочные станции, осуществляющие заправку автотранспортных средств двумя и более видами топлива (жидкое топливо, сжиженные газы).

Классификация объектов дорожного сервиса по условиям эксплуатации представлена на Рисунке 1.4.

Рисунок 1.4. Классификация ОДС по условиям эксплуатации

В зависимости от того, на каких автодорогах расположены объекты дорожного сервиса, определяется их масштаб, состав и численность, а также экономическая привлекательность для потенциальных инвесторов.

- По типу автодорог:

• ОДС, размещаемые на автодорогах федерального значения;
• ОДС, размещаемые на автодорогах регионального значения;
• ОДС, размещаемые на автодорогах местного значения

Классификация объектов дорожного сервиса по типам автодорог представлена на Рисунке 1.5.

Рисунок. 1.5. Классификация ОДС по типам автодорог

Свободные земельные участки, предназначенные для строительства и размещения ОДС классифицируются по степени обеспеченности инженерными сетями (Рисунок 1.6):

- ЗУ, подключенные к инженерным сетям;

- ЗУ, не подключенные к инженерным сетям.

Рисунок 1.6. Классификация свободных ЗУ по степени обеспеченности инженерными сетями

Классификация, представленная авторами статьи, была разработана на основе принципов размещения ОДС, отраженных в Концепции развития объектов дорожного сервиса, международного опыта развития ОДС, а также с учетом существующих работ на заявленную тему.

Полученные в результате изучения данные были структурированы, а недостатки существующих классификаций ОДС устранены. Это позволит избежать неоднозначного толкования данных в судебном процессе при анализе и сравнении объектов данного типа.

Список литературы:

1. Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики [Электронный ресурс]. URL: http://www.gks.ru/ (дата обращения 10.04.18)
2. «Концепция развития объектов дорожного сервиса в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://ac.gov.ru/files/content/1372/23-12-13-konc-ods-pdf.pdf (дата обращения 13.04.18)
3. Распоряжение от 11 июня 2014 года №1032-р. ФДА «Росавтодор». «Транспортная стратегия Российской Федерации на период до 2030 года» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://rosavtodor.ru/docs/transportnaya-strategiya-rf-na-period-do-2030-goda (дата обращения 13.04.18)
4. «ФЗ № 257 "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_72386/ (дата обращения 13.04.18)
5. Постановление Правительства РФ от 29.10.2009 № 860 (ред. от 27.08.2015) "О требованиях к обеспеченности автомобильных дорог общего пользования объектами дорожного сервиса, размещаемыми в границах полос отвода" [Электронный ресурс]. Режим доступа:http://docs.cntd.ru/document/902182527 (дата обращения 14.04.18)
6. «Контроль за соблюдением норм, правил и стандартов при проектировании и строительстве придорожных сооружений (объектов сервиса)». Методические рекомендации. Министерство Внутренних дел Российской Федерации. Москва, 2004г. – 12 с.
7. Ю.П. Петин, В.Г. Доронкин. «К вопросу классификации и размещения объектов дорожного сервиса» // Вектор науки ТГУ, № 2 (32-1), 2015г. – С.42-46
8. Приказ Федерального дорожного агентства от 12 декабря 2016 г. № 2124 "Об утверждении положения о генеральной схеме размещения объектов дорожного сервиса и многофункциональных зон дорожного сервиса вдоль автомобильных дорог общего пользования федерального значения" [Электронный ресурс]. Режим доступа: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71472626/ (дата обращения 14.04.18)