ПРАВОВОЙ РЕЖИМ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Аннотация. В статье определяются понятия «самовольные постройки», рассматриваются правовые последствия возведения самовольных построек.

Ключевые слова: объект недвижимости, строение, самовольные постройки.

Регулирование отношений по поводу самовольной постройки является одним из важнейших и в то же время очень нестабильным в сфере гражданского права, так как  проблемы правового режима само­вольно возведенных строений, присущи для всех регионов России, во многих городах масштаб незаконного строительства весьма велик.

Впервые вопрос правового регулирования самовольных построек ставился Постановлением СНК РСФСР от 22.05.1940 г. № 390 «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках», которое устанавливало требование о получении разрешения компетентных органов на строительство [5].Вст. 109 ГК РСФСР 1964 годазаконодатель предусматривал, что по решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов самовольно построенный дом (дача) или часть дома (дачи) подлежат сносу гражданином, осуществившим самовольное строительство, или за его счет, либо по решению суда допускается безвозмездное изъятие и зачисление в фонд местного Совета народных депутатов[4].

Исходяиз положений п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем подобного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил[2].

Учитывая, что в соответствии с положениями ст.ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ законное капитальное строительство предполагает получение разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию [1], то самовольной постройкой будет считаться строение, возведенное без разрешения на строительство и разрешения на ввод в эксплуатацию [11, с. 83].

К признакам, свидетельствующим об осуществлении самовольного строительства, можно отнести:

– создание объекта на не предоставленном земельном участке либо на земельном участке, не отведенном для таких целей и имеющем иной вид разрешенного использования;

– отсутствие предусмотренных законами разрешений для строительства;

– существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при строительстве[12, с. 30].

Наличие хотя бы одного из указанных признаков свидетельствует об осуществлении самовольного строительства. При этом на практике нередки случаи, когда все три указанных признака присутствуют в совокупности.

Согласно п. 2 ст. 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, это лицо не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки); самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев ее узаконения, предусмотренных п.п. 3 и 4 ст. 222 ГК РФ.

В процессе применения ст. 222 ГК РФ, судыдолжны брать во внимание следующее:

– с исковым заявление о сносе самовольной постройки вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел: собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки,.

– прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом в публичных интересах вправе обратиться с иском о сносе самовольной постройки. На требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется [7].

Механизм предоставления гражданско-правового режима самоволь­ной постройке – это  способ оформления в гражданско-правовых нормах такогоспецифического объекта гражданских правоотношений как самовольная постройка. Этот механизмвключает в себязаконодательноеустановление:

– специального понятийного аппарата, включающего категорию «самовольная постройка» и другие;

– со­вокупности специальных юридических процедур, которые связанны с самовольной постройкой, процедуры ликвидации самовольной постройки (ее сноса), либо процедуры введения постройки в гражданский оборот;

– системы специфических пра­вовых стимулов и правовых ограничений.

Определение гражданско-правового режима такого объекта (таких объектов), как правило, взаимосвязано с применением категорий«субъективные гражданскиеправ» и «субъективные гражданские обязанности».Можно сказать, что глав­ная отличительная чертаправо­вого режима самовольных строений – это ха­рактер и объем специальных субъективных прав субъектов по поводу объектов прав, набор их обязанностей в связи с этими объектами [10, с. 229].

С одной стороны, лицо, осуществившее самовольную постройку, хочет признания права собственности на возведенное строение и введение ее в гражданс­кий оборот, а, с другой – для узаконения возведенного строения необходимо совершить ряд действий, выполнить ряд юридических процедур, перечисленных в законе, соответствующих земельным, градо­строительным и иным строительным нормам и правилам[10, с. 230].

Самовольно построенные здания и сооружения хотя и признаются объектами недвижимости, но они не могут участвовать в гражданском обороте и являться предметом гражданско-правовых сделок: для участия в гражданском обороте им необходимо пройти ряд формальных процедур, в результате которых оно должно быть принято в эксплуатацию, на него необходимо получить технический паспорт и зарегистрировать право [8, с. 53].

Законодатель, отражая негативное отношение со стороны государства к случаям нарушения земельного и градостроительного законодательства при осуществлении строительной деятельности, устанавливает административную ответственность за самовольное строительство: за самовольное занятие земельного участка(ст. 7.1КоАП РФ) и за строительство, реконструкцию объектов капитального строительства без разрешения (ст. 9.5 КоАП РФ)[3].

Нарушение земельного и градостроительного законодательства, являющееся основанием для привлечения виновных лиц к административной ответственности, должно влечь также гражданско-правовые последствия: лицо, допустившее самовольное строительство, не является законным владельцем [6]и по смыслу ст. 222 ГК РФ не вправе вводить указанный объект в гражданский оборот. В качестве санкции за данное правонарушение ГК РФ устанавливает отказ признания права собственности на постройку за застройщиком и снос самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет [12, с. 30].

Вместе с тем государство, являясь гарантом баланса как публичных прав и законных интересов, таки частныхправ и законных интересов, предусматривает в качестве гражданско-правовых последствий нарушения норм земельного и градостроительного законодательства не только санкции за осуществление самовольного строительства, но и – в качестве исключения из правил –случаи, когда возможна легализация результата правонарушения. Так, в силу положений ч. 3 ст. 222 ГК РФ допускается признание судом,а также в предусмотренных законом случаях в ином законно установленном порядке, права собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где создана постройка, при соблюдении совокупности таких условий:

–лицо, осуществившее постройку, имеет в отношении земельного участка права, допускающие строительство на нем такого объекта;

– постройка на момент обращения лица с иском в суд отвечает параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

–сохранение постройки не привела к нарушению прав и охраняемых законом интересов иных лиц и не создало угрозы жизни и здоровью граждан.

Анализ гражданско-правовых норм позволяет прийти к выводу, что в зависимости от оформленных прав на землю, от того, выявлен или нет собственник самовольной постройки, от наличия зон с особыми условиями использования территории и т.д. выбираются варианты дальнейшего использования самовольных построек:

– узаконение судом постройки при соблюдении условий, предусмотренных ГК РФ;

– снос постройки;

– введение муниципалитетом в рыночный оборот с минимальными затратами самовольно захваченных земельных участков[9, с. 9].

Орган местного самоуправления заинтересован в выявлении нарушителей законодательства, так как в определенных случаях возможны узаконение построек и в дальнейшем получение соответствующих налоговых выплат либо ввод в рыночный оборот только земельных участков после сноса построек.

Для случая, когда судом не признано право собственности на самовольную постройку, а у муниципалитета имелась бы возможность реализовать эту постройку, возможны следующие варианты использования земельных участков с самовольными постройками:

1) снос самовольной постройки с целью дальнейшего предоставления земельного участка на аукционе либо без торгов;

2) реализация самовольной постройки: продажа; предоставление в аренду; использование для нужд муниципалитета[9, с. 10].

Таким образом, самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем такого объекта, либо возведенные, созданные без получения на то необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Законодатель допускает следующие варианты дальнейшего использования самовольных построек: узаконение судом постройки при соблюдении условий, предусмотренных ГК РФ; снос постройки; введение муниципалитетом в рыночный оборот с минимальными затратами самовольно захваченных земельных участков.

Список литературы:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2005. – № 1 (ч. 1). – Ст. 16; Российская газета. – 2018. – 10 января.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301; Российская газета.  – 2017. – 31 декабря.
3. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 г. № 195-ФЗ (ред. от 31.12.2017 г.) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 1 (ч. 1). – Ст. 1; Российская газета. –2018. – 09 января.
4. Гражданский кодекс РСФСР, утв. ВС РСФСР 11.06.1964 г. // Ведомости ВС РСФСР. – 1964. – № 24. – Ст. 407 (документ утратил силу).
5. Постановление СНК РСФСР от 22.05.1940 г. № 390 (ред. от 23.07.1993 г.) «О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках» // СП РСФСР. – 1940. – № 11. – Ст. 48; – 1962. – № 19. – Ст. 98 (документ не применяется).
6. Определение Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. № 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ. – 2007. – № 6.
7. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. (ред. от 23.06.2015 г.) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2010. – № 7; – 2015. – № 8.
8. Гайфутдинова Р.З. Исполнительное производство: особенности обращения взыскания на недвижимое имущество / под ред. Д.Х. Валеева. – М.: Статут, 2016. – 158 с.
9. Зинатчина, Г.Ф. Судьба самовольных построек в свете новой редакции Гражданского кодекса Российской Федерации / Г.Ф. Зинатчина // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2017. – № 4. – С. 6–12.
10. Селиванов, В.В.О понятии гражданско-правового режима самовольной постройки / В.В. Селиванов // Актуальные проблемы экономики и права. – 2011. – № 3. – С. 229–233.
11. Улитин, И.Н. Проблемы применения гражданского законодательства в отношении самовольных построек / И.Н.Улитин //Актуальные вопросы гуманитарных знаний: Сб. научных трудов. Т. 1. – Краснодар: ООО «Ассоциация молодых ученых», 2016.–  С. 82–88.
12. Шаповалова, Е.В. Легализация результатов самовольного строительства / Е.В. Шаповалова // Правовые вопросы строительства. – 2015. – № 2. – С. 30–34.