ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ: ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ

Российское законодательство о праве собственности зиждется на постулате о неприкосновенности собственности, которая гарантируется государством путем ее охраны и защиты.

Предоставляя собственнику достаточно обширные права в отношении своего имущества в рамках «триады полномочий», государство неизбежно должно гарантировать и соблюдение прав иных лиц, прямо или косвенно соприкасающихся с объектом и субъектом собственности. Государство берет на себя обязанность по защите прав собственности, гарантируя Гражданским кодексом, что «права всех собственников защищаются равным образом».

Законодатель, декларируя неприкосновенность и защиту любой собственности, должен, соответственно, и обеспечить механизм государственного регулирования данных положений, разработав стройную систему нормативно-правовых актов, в которых был бы отражен алгоритм реализации конституционно-правовых положений российского законодательства о защите прав собственников. Думается, что должна сложиться и определенная база судебных решений для того, чтобы механизм судебной защиты мог работать успешно и, что главное, единообразно.

И, несмотря на то, что законодатель стремится к максимально полному и всестороннему регламентированию каждого нюанса, касающегося или могущего коснуться вопроса о праве собственности, все снова и снова появляются спорные моменты, которые не могут быть однозначно разрешены путем ссылки на тот или иной нормативно-правовой акт, на ту или иную норму закона. Потому столь обширен объем судебной практики, прямо и косвенно затрагивающий вопросы права собственности.

Противоречивость применения правовых норм в решении каждого конкретного случая проблемы права собственности, неоднозначность толкования нормы права в ее непосредственном применении к имеющейся ситуации определяют не теряющую в настоящее время актуальность исследования данного вопроса.

Несомненно, отчасти механизм регулирования отношений прав собственности связан с законодательными ограничениями, не позволяющими праву стать безграничным, перерасти в произвол. Поскольку в противном случае право «распоряжаться по своему усмотрению» может повлечь за собой необратимые последствия, которые, в конечном счете, приведут к нарушению баланса общественных отношений, затронув как интересы третьих лиц, так и интересы государства в целом. «Соображения о нуждах лиц, окружающих собственника, и об интересах всего государства или общины, к которой собственник принадлежит, всегда заставляют право ставить свободу собственника в известные границы» [1].

Однако, при всем стремлении государства обеспечить как баланс прав и обязанностей каждого собственника, так и отношений субъектов по вопросам собственности, это представляет совсем непростую задачу.

В рамках статьи хочется обратить внимание на проблему перехода права собственности, который, будучи однозначно установлен в законодательстве, совсем неоднозначно трактуется на практике.

Представляет практический интерес ситуация из одного судебного разбирательства, хотя и опосредованно имеющая отношение к праву собственности, но в решении которой само право собственности имеет решающее значение [2].

Гражданин, имея на законных основаниях в собственности жилое помещение – квартиру, принял решение об отчуждении данной собственности юридическому лицу, о чем был составлен договор купли-продажи, подписан обеими сторонами и удостоверен нотариусом. Гражданин, получив деньги за проданную квартиру, переехал жить в другой город, а юридическое лицо, так и не приняв на баланс приобретенное имущество, подверглось реорганизации, в процессе которой о приобретенной квартире просто «забыли».

И все бы ничего, если …. Если бы в квартире, как бесхозной, не стали проживать третьи лица. Как следствие, накопился долг за коммунальные услуги. Вот тут-то и вспомнили коммунальщики о гражданине, который владел квартирой, ибо иных данных о владельцах не было и быть не могло. Ведь вместе с проданной-купленной квартирой все – и бывший собственник, и вновь появившийся – забыли о такой «мелочи», как государственная регистрация сделки.

В результате оба участника сделки – и бывший владелец, и новый, купивший злополучную недвижимость – каждый опираясь на свои доводы, отказались признать свою обязанность по содержанию имущества ввиду отсутствия права на квартиру. А как же быть коммунальщикам? Ведь услуги исправно поставлялись в помещение, периодически за них вносилась плата (вероятно, теми же третьими лицами).

На помощь пришел единственно возможный в данном случае способ защиты нарушенных прав поставщика услуг – исковое заявление в суд. Не станем углубляться в подробности тяжбы о взыскании коммунального долга, судебное разбирательство интересно другим.

Ни один суд (ни районный по иску к гражданину, ни арбитражный по иску к организации) не признает права собственности на данную недвижимость в спорный период ни за бывшим собственником, ни за новым, следовательно, и обязанность по оплате коммунальных платежей вменить некому. Отметим, что и сами собственники не изъявляют желания владеть на законных основаниях своим имуществом (так как сумма задолженности давно превысила размер рыночной стоимости квартиры).

Как же регулирует данную ситуацию (в части признания права собственности) действующее в настоящее время и в момент сделки законодательство?  Весьма противоречиво – если учесть правоприменительную практику.

Гражданский кодекс однозначно устанавливает, что переход права собственности должен быть зарегистрирован в установленном порядке. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (часть 2 статьи 8 ГК в редакции, действовавшей до 01.01.2017г.). Несколько конкретнее данная норма в действующей редакции кодекса, согласно статье 8.1 которой в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

В то же время квартира не может считаться бесхозяйной в смысле статьи 225 ГК, поскольку в данной ситуации, исходя из нормы закона, право собственности продолжает сохраняться за прежним собственником – продавцом помещения, во всяком случае, исходя из материалов дела.

Сегодня, согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним. Данная норма аналогична изложенной в статье 4 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регулирующего процедуру осуществления сделок с недвижимостью и вводившего обязательную государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в соответствующих органах юстиции. Согласно закону в первоначальной редакции, «обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона». И хотя сегодня большинство положений данного закона не действует ввиду вступления в законную силу Федерального закона №218-ФЗ, они не потеряли своей актуальности и получили развитие в новом нормативном акте.

При осуществлении продажи спорной квартиры был заключен договор купли-продажи, удостоверенный нотариусом, но необходимые действия сторон по регистрации перехода права в учреждении юстиции по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним предпринято сторонами не было. «В ряде случаев для возникновения права собственности, помимо действий (бездействия) определенного способа приобретения права, необходимо наличие других юридических фактов» [3]. Иными словами, помимо совершения самой сделки купли-продажи, следовало произвести государственную регистрацию перехода права собственности. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права – вывод, вытекающий из Закона №122-ФЗ.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом – гласит часть 2 ст. 8.1. ГК. Согласно статье 131 ГК, «право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре …».

В разъяснениях, данных в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010  «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что «В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"  государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ». Следовательно, факт приобретения права и факт прекращения права может быть установлен только после государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимого имущества.

В Постановлении ФАС Московского округа от 08.08.2012 по делу №А40-120551/11-113-1066 отмечается: «В соответствии с нормами действующего законодательства право собственности покупателя на приобретенное по сделке недвижимое имущество не может быть признано в судебном порядке при отсутствии государственной регистрации перехода права собственности к покупателю в соответствии с положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку суд не может заменить собой государственный регистрирующий орган».

Итак, исходя из норм закона и актов высших судов можно сделать однозначный вывод о том, что, поскольку право собственности покупателя в рассматриваемом деле не было зарегистрировано должным образом, оно и не возникло. Следовательно, поскольку переход права от продавца – покупателю не состоялся, право собственности продолжало сохраняться за продавцом. Из чего, в данной ситуации, вытекает обязанность гражданина (продавца) нести бремя содержания имущества и вносить квартирную плату согласно закону, или, как отмечал Суханов Е.А., собственник имущества «приобретает не только благо обладания им как следствие своего хозяйственного господства, но и бремя содержания ...имущества, состоящее в необходимости поддержания его надлежащего состояния … и несения различных рисков» [4]. «Собственник не просто несет бремя содержания своей вещи, но и обязан заботиться о том, чтобы эта вещь не стала причиной нарушения прав и интересов других лиц» [5].

Однако районный суд в данной ситуации встал на сторону гражданина, установив, что поскольку сделка купли-продажи совершена надлежащим образом, продавец утратил право собственности и сопряженные с ним обязанности. Арбитражный суд, напротив, установил, что, поскольку сделка не завершилась государственной регистрацией, право собственности у покупателя не возникло, следовательно, не возникли и обязанности в отношении данного имущества.

Ситуация весьма неоднозначная, поскольку в иных ситуациях иски о признании за покупателем права собственности в случаях, когда государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость не была произведена, судами не удовлетворяются ввиду однозначно установленной Законом обязанности по государственной регистрации права собственности (как возникающего, так и прекращающегося).

Продемонстрированная данным судебным разбирательством возможность двоякой трактовки нормы закона свидетельствует о том, что сегодня все еще сохраняется несовершенство российской законодательной базы, незащищенность сторон в спорных ситуациях и даже, в некотором смысле, их беспомощность. Ведь в данном случае ни одна из сторон сделки не считает нарушенными свои права как собственника – но только до тех пор, пока избавлена от обременительной обязанности. Нарушены лишь права третьего лица – поставщика услуги, которое, впрочем, не имеет никакого отношения к спору сторон о праве собственности и никоим образом не способно на него повлиять.

Список литературы:

1. Хвостов В.М. Система римского права: Учебник. М.: Спарк, 1996. – 522 С. – С. 230.
2. Материалы дела 2-1518/2015 судебного участка №1 Белгородского района Белгородской области.
3. Васюта Д.В. Понятие и виды способов и оснований приобретения (возникновения) права собственности // Юрист. – 2015. – №24. – С. 16 - 20.
4. Суханов Е.А. Вещное право. Научно-познавательный очерк. М.: Статут, 2017. – 560 с. – С.66.
5. Рыбалов А.О. Право собственности (комментарий к ст. 209 ГК РФ) [Электронное издание]. – М.: М-Логос, 2017. – 96 с. – С.45.