АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ РАЙОНА ТЮМЕНСКАЯ СЛОБОДА ГОРОДА ТЮМЕНИ

Рынок недвижимости представляет собой один из фундаментальных элементов экономической системы любого государства.

Рынок недвижимости-это определенная сфера вложения денежных средств в систему экономических отношений, которые возникают при сделках с недвижимостью, и в объекты недвижимости. [1]

Общий объем предложения на первичном рынке жилой недвижимости г. Тюмени за последний год составил около 27 тыс. квартир, 14 тысяч из которых – однокомнатные квартиры, почти 8,5 тыс. - двухкомнатные, 4 тыс. - трехкомнатные и менее 200 объектов представлены многокомнатными.

В настоящее время наибольшая застройка жилья эконом-класса ведется в районах Тюменская слобода, Плеханова, МЖК, Тюменский и Дом Обороны, возводя дома в сегменте массового жилья, застройщики создают не только качественные объекты с комфортными условиями для жизни, но и заботятся о благоустройстве придомовых территорий и самой инфраструктуре района.

Рассмотрим более подробно район Тюменская слобода. На данный момент данный район является лидером по объему застройки.

Сегодня там возводится более 200 тыс. квадратных метров жилья. Район располагается в границах Московского и Червишевского трактов за окружной автодорогой в непосредственной близости к зеленой зоне.

При анализе структуры предложения в разрезе диапазона полных цен в данном районе были выявлены следующие показатели:

1.  Цены на однокомнатные квартиры начинаются от 900 тыс. руб. и превышают 2600 тыс. руб. Сегмент с наибольшим ценовым разнообразием «однушек» - 1700-1800 тыс. руб. (10,6%);
2. Ядро предложения двухкомнатных квартир – укрупненный диапазон 2700-3100 тыс. руб., за год в предложении в данном сегменте находилось более 600 квартир;
3. Трехкомнатные квартиры пользовались спросом с ценами от 3600-4100 тыс. руб., их доля в предложении – 55,6%;
4. Многокомнатные квартиры по полной цене не превышали 5000 тыс. руб.

Таблица 1.

Структура предложения на первичном рынке в разрезе по диапазонам полных цен в районе Тюменская слобода

Тюменская слобода на текущий момент самый застраиваемый район Тюмени, здесь ведут строительство сразу 5 застройщиков. В ближайшее время выйдет еще один застройщик – Талан. Также в планах строительство ЖК Ямальский-3.

Из недостатков района – это не самая удобная транспортная развязка – решить эту проблему, отчасти, может наличие выезда из района на Московский тракт. В районе уже начинает развиваться инфраструктура – достраивается школа, запланировано строительство детского сада, поликлиники, ikea. Также есть некоторая сложность в районе за счет отсутствия прогулочных зон – в каждом комплексе дворы оборудованы по-своему, но дорожек, связывающих разные ЖК нет, что вынуждает жителей либо оставаться только в своем ЖК, либо проходить по тропинке в поле, обочине дороги до другого ЖК.

Остановки общественного транспорта начинают появляться и уже ходит несколько популярных маршрутов. Из-за того, что район расположен на окраине города Тюмени, присутствует проблема ветров – при проектировании комплекса следует учитывать розу ветров и располагать дома так, чтобы жители чувствовали себя максимально комфортно.

Несмотря на то, что район уже занят многоэтажками, планируется дальнейшее развитие города именно в этом направлении.

Многие эксперты рынка замечают уже наметившуюся тенденцию по смещению покупательского спроса в сторону новых форматов квартир. Некоторым покупателям важно наличие большой кухни-гостиной (от 18 кв. м), при это размер остальных комнат уже не так принципиален – спальни могут быть не такими большими (14-16 кв. м). Также такие «современные» покупатели считают за плюс – наличие дополнительных помещений – кладовых, гардеробных. Интересные форматы уже предлагают застройщики в крупных городах России, например, полное отделение приватной зоны по гостиничному принципу, когда санузел, гардеробные имеют вход из спальни, но такой формат будет уместен только в квартирах большой площади.

Не смотря на некоторое смещение спроса, остается достаточное число покупателей, предпочитающих классические варианты квартир (со стандартной кухней, без дополнительных помещений). Т.к. все люди разные и идеальной планировки, которая подходила бы всем попросту не существует, выигрывают те застройщики, которые могут предложить своим покупателям большое (в разумных пределах) разнообразие решений.

Некоторые застройщики России включают в свои проекты окна в ванных комнатах, для Тюмени такой формат редкость, но может быть потенциально интересен. Такое новшество можно реализовать, например, в торцевых квартирах, где стены ванной являются наружными. Стоит отметить, что реализовывать это в большом числе квартир не стоит, т.к. не все 100% покупателей готовы к такому нововведению.

Также рекомендуется ввести в ассортимент несколько студий малой площади (чтобы их использовать в рекламных целях для привлечения большего числа покупателей, а также для формирования имиджа доступного застройщика) и единичных вариантов квартир это могут быть хайфлэт, квартира-офис, квартира с террасой. Введение данных квартир позволит также использовать это в рекламных целях, а небольшое число (1-2) позволят нести минимальные риски при отсутствии спроса.

Также большим преимуществом для жильцов будет продуманная разводка электричества (например, в большинстве случаев в помещениях типа кухни, спальни можно легко спроектировать как будет расположена мебель, и сделать нужное число розеток/выключателей на удобной высоте). Такая забота о своих покупателях несет минимальные затраты для застройщика, при этом являясь значительным плюсом для покупателя.

Из интересных фишек застройщиков в других городах России – это использование пространства в подъездах – где, при наличии небольшого участка свободной площади можно разместить крепления, например, для велосипедов или колясок.

Предложение правильных планировочных решений поможет получить высокие продажи еще на ранних стадиях. Однако при более долгосрочном планировании стоит формировать имидж застройщика и обратить внимание на фишки, которые жильцы по-настоящему оценят после окончания строительства комплекса (разноплановые детские площадки, спортивные комплексы, зоны хранения на лестничных площадках.

При проектировании комплекса и выборе фишек для него стоит однозначно определить стратегию – если необходима быстрая реализация квартир, в таком случае не стоит много времени и главное средств (которые вызовут удорожание квадратного метра) уделять оснащению территории (ограничиться лишь стандартными вещами), удобству подъездов и пр. т.к. комплекс будет выходить на ранних стадиях строительства фишки подобного рода будут безусловно плюсом, но не решающим фактором. При такой стратегии стоит уделить внимание  планировочным решениям, внешнему виду комплекса, различным финансовым вариантам покупки, т.к. большинство покупателей на ранних стадиях делает свой выбор опираясь именно на это.

Список литературы:

1. Анализ рынка недвижимости для профессионалов / Стерник Г.С., Стерник Г.М. - М.: Экономика, 2009. – 606 с.
2. Дектерев С. А. Многофункциональный жилой комплекс: пособие по проектированию // С. А. Дектерев, М. В. Винницкий, М. Г. Безирганов, Громада В. В. — Екатеринбург: УралГаха, 2012. – 91 с.
3. Ушницкая Л. Е., Антонова Е. А. Современные проблемы многофункционального жилого комплекса // Молодой ученый. — 2016. – 397 с.