О СПОСОБАХ ФИНАНСИРОВАНИЯ ПРОВЕДЕНИЯ КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ И ИХ ПРАВОМЕРНОСТИ

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Жилищный кодекс Российской Федерации дублирует данные положения, а так же выставляет требования о том, как именно нести это бремя.

Федеральный закон № 271 от 25.12.2012 г. дополнил Жилищный кодекс Российской Федерации разделом «IX. Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», возложив обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт многоквартирного дома на собственников помещений. Данные изменения вызвали большой диссонанс общественности, т.к. ранее финансирование капитального ремонта провозилось за счет единого платежа, теперь же легло дополнительным бременем на налогоплательщиков. О положительных и отрицательных сторонах данного решения законодателя написано много статей. Данную тему обсуждали такие авторы как: Демидкина Е.С., Разворотнева С.В., Пинчуков А.П., Юлегина Е.Е. и др. Так же, долгое время ходил миф о том, что оплата взносов в капитальный ремонт многоквартирных домов для собственников помещений не обязательна. Обсуждалась и правомерность назначения взносов за капитальный ремонт. Сторонники неправомерности утверждали, что данный взнос по существу является налогом (что косвенно подтверждается письмом Министерства финансов Российской Федерации от 18 июня 2015 года N 14-01-07/35436), что противоречит ст. 57 Конституции, в которой указывается, что гражданин обязан оплачивать налоги, только прямо закреплённые Налоговым кодексом, так же одной из поднимаемых тем было правовая неопределенность возникающая при применении Закона № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда РФ» и фактическое возложение обязанности собственников многоквартирного дома на содержание имущества им не принадлежащего, в случае использования системы «общего котла».

Постановлением Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П положение об обязанности собственников помещений в многоквартирных домах уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества признаны и способы его реализации не противоречащими Конституции.

В резолютивной части коллегия судей пришла к выводу о том, что: «Положения части 1 статьи 169 (об осязании собственников оплачивать взносы на капитальный ремонт) не противоречат Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования оно предполагает совместное и равное участие всех собственников помещений в многоквартирных домах в формировании фондов капитального ремонта общего имущества в таких домах». [1, с. 72-73]

Положение об использовании системы «общего котла» так же признано конституционным, так как «…положения предполагают, что очередность капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах». [1, с. 74]

Разобравшись с правомерностью начисления платы за капитальный ремонт многоквартирных домов, можно проанализировать варианты, которые предоставляет нам законодатель для реализации данной обязанности, а именно формирование фонда капитального ремонта:

1) формирование фонда капитального ремонта на специальном счете;

2) формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора.

По данным статистики, взятом с официального сайта «Реформа ЖКХ» собственники многоквартирных домов предпочитают пользоваться счетом регионального оператора, на их долю приходится 87,9% от общего числа.

У данного способа есть свои преимущества:

1) возможность экстренного проведения капитального ремонта в остро нуждающихся домах Старое законодательство этого не предусматривало. От таких домов просто отказывались управляющие компании. Теперь же у таких домов появился реальный шанс быть восстановленными.

2) субсидиарная ответственность региональных властей по обязательствам регионального оператора. Это дает гражданам гарантию на своевременное и качественное на выполнение капитального ремонта.

3) пассивное исполнение обязанностей по обеспечению капитального ремонта многоквартирного дома. Региональный оператор полностью берет на себя все функции технического заказчика и организует проведения капитального ремонта, начиная с разработки проектной документации, заканчивая выбором подрядной организации и назначение над ней организации по выполнению функций строительного контроля.

Недостатками данной системы, как показывает практика, является:

1) нехватка средств у региональных операторов для полного осуществления своих функций.

2) отсутствие правового воздействия на неплательщиков взносов на капитальный ремонт, за исключением взыскивания в судебном порядке

3) привязка к региональной программе капитального ремонта. Граждане по факту платят за то, что возможно случится спустя 20-25 лет. В Новосибирской области долгосрочная программа рассчитана на проведение капитального ремонта до 2043 года, однако, как изменится законодательство, страна и тем более будет ли существовать в это время именно такая система проведения капитального ремонта никто не может сказать. Данный факт вызывает недовольство граждан, которые не понимают куда именно уходят оплаченные ими денежные средства, а так же систему включения их многоквартирного дома в определенный краткосрочный план.

4) сложности внесения изменения в программу краткосрочного капитального ремонта. Изменение стоимости работ в связи с фактической инфляцией, отказ или перенос капитального ремонта по желанию собственников жилья, актуализация программы капитального ремонта невероятно долгосрочный процесс. На практики не редки случаи, когда на торги выставлялся лот по заниженной цене, в связи с неправильным обмером здания, лоты, собственники многоквартирного дома, которые более чем за полгода до проведения аукциона отказались от проведения капитального ремонта многоквартирного дома.  

Вторым способом, названным нами, является формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в банке. К преимуществам данного метода относятся:

1) накопление средств происходит на счете одного дома и используется на конкретный дом, так собственники многоквартирного дома могут отслуживать увеличение накоплений на капитальный ремонт, а так же его расходы.

2) сроки проведения капитального ремонта регулирую сами собственники ориентируясь на свои накопления и состояния самого дома

3) возможность изменения способа накопления фонда;

4) собственники могут самостоятельно варьировать размер оплаты за капитальный ремонт (но не менее минимально установленного законом), перечень работ и услуг по ремонту, сроки проведения и кредитную организацию, в которой будет открыт счет конкретного дома.

5) свободный выбор подрядной организации на проведение капитального ремонта многоквартирного дома, без проведения конкурентного отбора (по желанию собственников), самостоятельные требования к качеству услуг и используемым материалам. Так собственники могут составить смету опираясь исключительно на собственный бюджет и предпочтения (в отличие от регионального оператора, стоимость выполнения работ которого строго регламентирована и определяется исходя из количества кв. м., износа здания и этажности, а не конкретных нужд здания).

Недостатками формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в банке можно отнести:

1) самостоятельные расходы по содержанию и ведению счета;

2) самостоятельная работа с должниками;

3) самостоятельный поиск источников финансирования, вплоть до кредитования. В данном случае обязанность по оплате кредита лежит на собственниках;

4) Самостоятельное взаимодействие со всеми структурами.

Как видно из данной нами характеристики способов формирования фонда капитального ремонта можно сделать вывод, что формирование фонда через регионального оператора требует от собственников минимум активного исполнения своих обязанностей, за исключением своевременной оплаты счетов, всю остальную «работу» региональные операторы берут на себя, однако при этом самым существенным минусом данного способа является ожидание своей очереди на капитальный ремонт многоквартирного дома, с другой стороны формирование фонда капитального ремонта на специальном счете освобождает собственников многоквартирных домов от двадцатипятилетнего ожидания, но при этом все риски про проведению капитального ремонта, а так же исполнение функций технического заказчика возлагается на самих собственников.

Список литературы:

1. Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П «По делу о проверке конституционности положений части 1 статьи 169, частей 4 и 7 статьи 170 и части 4 статьи 179 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с запросами групп депутатов Государственной Думы» // Вестник Конституционного суда Российской Федерации,- 2016. № 4.