ПРОБЛЕМЫ СОВРЕМЕННОГО ЭТАПА ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ

В статье 401 Налогового Кодекса Российской Федерации закреплено, что объекты капитального строительства облагаются налогом [1]. Плата взимается в форме налога на имущество физических лиц. В ст. 402 Налогового Кодекса Российской Федерации установлено, что исчисление налогооблагаемой базы осуществляется на основании кадастровой стоимости.

3 июля 2016 года принят Федеральный закон № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» [2]. Изменения, последующие за принятием закона настолько существенны, что его можно назвать серьёзной реформой кадастровой оценки (далее – ГКО) в России. Ранее проведение кадастровой оценки регулировалось положениями федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [3].

Фактически, закон вводит институт государственных кадастровых оценщиков. Ранее кадастровую оценку проводили частные оценщики, которые отбирались местными властями на конкурсной основе. Теперь эти полномочия передаются государственному бюджетному учреждению (далее – ГБУ) субъекта, работающему на постоянной основе. Кроме того, ГБУ должны будут определять кадастровую стоимость каждого объекта недвижимости при постановке на кадастровый учёт, либо при изменении количественных или качественных характеристик объекта, влияющих на размер кадастровой стоимости. Ранее этим занималась Кадастровая палата.

Также в полномочия ГБУ входит сбор, обработка, систематизация и накопление информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, в том числе о данных рынка недвижимости, а также информации, использованной при проведении государственной кадастровой оценки и формируемой в результате ее проведения. Это выполняется в рамках нововведения закона – этапа «подготовки к проведению кадастровой оценки». В ходе подготовки ГБУ принимают от правообладателей декларации о характеристиках объектах недвижимости, кадастровая стоимость которых была оспорена, запрашивают недостающую информацию у федеральных исполнительных органов власти, органов местного самоуправления.

На территории Приморского края государственная кадастровая оценка объектов капитального строительства проводилась один раз, в 2012 году. В 2019 году проходит следующий тур кадастровой оценки объектов капитального строительства [6].

Комплекс работ по ГКО ОКС на территории края проводится в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации № 226 от 12.08.2017 г [4].

Методические указания о государственной кадастровой оценке предписывают применять сравнительный подход к оценке при развитости рынка объектов оценки и при достаточности и репрезентативности информации о сделках (предложениях) с объектами оценки. В регионе достаточно развит рынок квартир, поэтому расчёт стоимости жилых помещений производился сравнительным подходом. Определение стоимости в рамках сравнительного подхода осуществлялось методом статистического (регрессионного) моделирования.

Описание проведенных работ по определению кадастровой стоимости жилых помещений:

– подготовка к проведению ГКО;

– анализ Перечня объектов оценки;

– определение ценообразующих факторов;

– проведение ценового зонирования;

– сбор сведений о ценообразующих факторах объектов оценки;

– группировка объектов оценки;

– построение модели оценки и анализ качества модели оценки;

– расчет кадастровой стоимости на основе построенных моделей оценки;

– расчет средних (арифметических) взвешенных по площади объектов оценки значений удельных показателей кадастровой стоимости;

– проведение анализа соответствия значений кадастровой стоимости объектов оценки собранной ценовой информации;

– составление отчета об определении кадастровой стоимости объектов оценки.

В целом, проблемы проведения и подготовки к ГКО можно сгруппировать следующим образом:

­‒ информационное обеспечение ГКО (в том числе проблемы, связанные с качеством и количеством информации, содержащейся в Едином государственном реестре недвижимости);

‒ проблемы определения вида фактического использования объектов недвижимости;

‒ проблемы, связанные с несовершенством методики проведения кадастровой оценки, порядка рассмотрения деклараций, оспаривания кадастровой стоимости;

‒ проблемы, связанные с взаимодействием с органами исполнительной власти и местного самоуправления.

Основной проблемой является недостоверность исходных данных об объектах недвижимости. Встречаются объекты, указанные сведения о которых вызывают сомнения.

Например, встречаются квартиры, площадь которых равна 0,1 квадратных метра, либо же несколько тысяч квадратных метров (рисунок 1).

Рисунок 1. Пример противоречивых сведений, содержащихся в Перечне

Год постройки является одним из самых важных ценообразующих факторов, который существенно влияет на стоимость. Данный фактор способен изменять итоговую стоимость объекта в несколько раз. Для Владивостокского ГО год постройки не указан для 30 794 объектов, что составляет 10 % от общего количества объектов оценки.

Так же обстоит ситуация с материалом стен. Данная характеристика не указана для 28 303 объектов Владивостокского ГО (9,5 % от общего количества), помимо этого часто встречаются формулировки «Смешанные», «Из прочих материалов», «Из легких местных материалов», которые объективно оценить не представляется возможным.

Встречаются также ситуации, когда для квартир в одном и том же доме указан абсолютно разный материал стен (рисунок 2).

Рисунок 2. Пример противоречивых сведений, содержащихся в Перечне

Эти явления массовые. Проверить актуальность и достоверность исходных данных для всех объектов в рамках подготовки к проведению кадастровой оценки не представляется возможным. И Закон об оценке не устанавливает обязанность оценщиков проверять исходные данные, выезжать на места. Учреждение может отправить запрос о предоставлении имеющихся сведений в ряд органов власти, в том числе в органы местного самоуправления. Но в муниципалитетах нет информационных ресурсов с актуальной и достоверной информацией обо всех объектах недвижимости, находящихся на территории муниципальной образования, в том числе не являющихся муниципальной собственностью.

Существует также проблема определения вида фактического использования объекта оценки.  Данная проблема обусловлена следующими обстоятельствами:

‒ сотрудники ГБУ не в состоянии в ручном режиме проверить соответствие вида разрешенного использования (ВРИ) объекта недвижимости, указанного в Перечне, его фактическому использованию;

‒ органы местного самоуправления не берут на себя ответственность указывать вид фактического использования, отличающийся от разрешенного (по документам).

Учитывая, что кадастровая стоимость используется для исчисления налогов, поступающих в местные бюджеты, следует обязать муниципалитеты проводить сверку ВРИ объектов с их фактическим использованием. Для этого регионам необходимо внести соответствующие дополнения в региональные законы о муниципальных образованиях.

В целях уточнения информации, необходимой для определения кадастровой стоимости, правообладатели объектов недвижимости вправе предоставить бюджетное учреждение декларации о характеристиках объектов недвижимости не позднее 1 января 2019 года. Но если данные декларации отличаются от сведений, содержащихся в официальных источниках, достоверность информации, содержащейся в декларации необходимо подтвердить. Каким именно способом, законодательством не уточняется.

В приказе Министерства экономического развития от 27.12.2016 № 846 "Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы" установлено, что сведения, содержащиеся в декларации, принимаются бюджетным учреждением, в случае, если достоверность информации подтверждена. И на практике часто бывает сложно определить достоверность сведений и принять обоснованное решение [5].

Например, собственник коммерческого здания подал декларацию в бюджетное учреждение. В декларации содержатся сведения о том, что здание руинированное и дальнейшее его использование невозможно. При этом здание стоит на кадастровом учёте, нет официальных сведений о его аварийном состоянии, либо о прекращении существования. Специалистами учреждения было принято решение о выезде на объект для проверки информации. На момент выезда здание было полностью снесено. Собственник объекта не собирается снимать его с кадастрового учёта, затем, чтобы в последующем без оформления разрешения на строительства возвести на том же месте другое здание. Оплачивать налог на снесённое здание также не входит в интересы собственника. Никаких инструкций о порядке действий учреждения в подобных случаях нет.

Также встаёт вопрос о справедливости оспаривания кадастровой стоимости, рассчитанной по одной методике, рыночной стоимостью, которая считается по совершенно другой методике. В случае принятия положительного решения и установления кадастровой стоимости в размере рыночной, материальную ответственность будет нести учреждение, хотя в его действиях при расчёте может не быть ошибок.

Для решения существующих проблем целесообразным считается разработать и принять нормативно-правовые акты, направленные на повышение эффективности проведения процедур подготовительного периода к определению кадастровой стоимости, включая взаимодействие с органами исполнительной власти, местного самоуправления, правообладателями объектов недвижимости, а именно:

‒ ввести регламентацию сроков, объёмов и формата предоставления федеральными органами исполнительной власти и подведомственными им организациями, уполномоченными органами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, данных, необходимых для проверки на полноту и непротиворечивость сведений ЕГРН, а также установить сроки устранения выявленных государственными бюджетными учреждениями противоречий и ошибок в сведениях об объектах недвижимости с обязательным информированием их правообладателей;

‒ уполномоченным органам субъектов Российской Федерации принимать решение о проведении ГКО в условиях, когда в отношении не менее чем для половины объектов, предполагаемых к оценке, имеются непротиворечивые и достаточные для определения кадастровой стоимости сведения.

Список литературы:

1. Налоговой кодекс Российской Федерации : [принят Гос. Думой 16 июля 1998 г.] : офиц. текст : по состоянию на 1 июня 2019 г. [Электронный ресурс] : [БД Консультант Плюс]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=200844#0
2. О государственной кадастровой оценке № 237-ФЗ от 03.07.2016. [Электронный ресурс] : [БД Консультант Плюс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:URL:http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=200504&fld=134&dst=1000000001,0&rnd=0.5376814730625934#1
3. Об оценочной деятельности в Российской Федерации : федеральный закон №135- ФЗ от 29 июля 1998 г. Принят Гос. Думой 16 июля 1998 г. [Электронный ресурс] : [БД Консультант Плюс]. – Электрон. дан. – Режим доступа:URL:http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n=200020&dst=0&rnd=0.8129897127528563&#0
4. Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке: Приказ Министерства экономического развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226. [Электронный ресурс] : [Система ГАРАНТ]. – Электрон. дан. – Режим доступа: URL: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71586152/
5. Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы: Приказ Министерства экономического развития РФ № 846 от 27 декабря 2016 г. [Электронный ресурс] : [Система ГАРАНТ]. – Электрон. дан. – Режим доступа: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71546194/
6. О проведении государственной кадастровой оценки на территории Приморского края: распоряжение Департамента земельных и имущественных отношений Приморского края № 49-ри от 25 апреля 2018 г. [Электронный ресурс] – Режим доступа:  https://www.primorsky.ru/upload/form/%D0%A1%D0%BA%D0%B0%D0%BD%D0%B8% D1%80%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D1%82%D1%8C1.PDF