АНАЛИЗ ПРОБЛЕМ, ВЫЯВЛЕННЫХ ПРИ ПОДГОТОВКЕ ДОКУМЕНТАЦИИ, НЕОБХОДИМОЙ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА ДВУХКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ И ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ДЛЯ ИХ ЭКСПЛУАТАЦИИ

Для осуществления государственного кадастрового учета двухквартирного дома необходимо определить его статус.

В соответствии со статьей 8 Закона № 218-ФЗ, в государственный кадастр недвижимости в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости вносятся сведения о назначении здания (нежилое, жилое, многоквартирный дом, жилое строение), назначении помещения (жилое, нежилое) [2].

Назначение здания "двухквартирный дом" или "жилой дом блокированной застройки" законодательством не предусмотрено.

В соответствии со статьей 1 Закона № 218-ФЗ, внесению в ЕГРН подлежат сведения о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах [2].

Таким образом, часть здания или часть жилого дома не является видом объекта недвижимости, подлежащим внесению в ЕГРН.

Двухквартирный дом можно отнести как к многоквартирному, так и к жилому дому блокированной застройки.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 26.04. 2016 г. № 56-КГ16-1 установил, что жилой дом блокированной застройки нельзя признать многоквартирным. Основным отличительным признаком многоквартирного дома является наличие нескольких квартир, имеющих самостоятельные выходы в помещения общего пользования, а также наличие элементов общего имущества. А двухквартирный дом судебная коллегия Верховного суда по гражданским делам  отнесла к дому блокированной застройки.

В то же время Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, при вынесении Постановления от 29.05.2012 по делу №А56-53455/2010А, решая вопрос об отнесении малоэтажного блокированного жилого дома к многоквартирным домам указал, что в случае, если жилой дом по своим конструктивным характеристикам является жилым домом блокированной застройки, но не имеет помещений общего пользования, неправильно его охарактеризовать как многоквартирный дом, несмотря на формирование самостоятельных технологических помещений, например таких, как помещение водомерного узла и электрощитовой. Помещение, предназначенное для проживания одной семьи, в жилом доме блокированной застройки не является индивидуальным жилым домом, но и не является квартирой в многоквартирном доме [3]. 

Также, в обзоре судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года определено, что часть (блок) жилого дома может быть поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта недвижимости, если она обособлена и изолирована [4].

Однако разделом 1 Указаний по заполнению формы федерального статистического наблюдения, утвержденных Приказом Росстата от 11.08.2009 № 168 "Об утверждении статистического инструментария для организации федерального статистического наблюдения за деятельностью, осуществляемой в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг", дома блокированной застройки относятся к многоквартирным домам.

К тому же, в законодательстве также нет однозначного ответа на вопрос о том, какой орган определяет, является ли двухквартирный дом домом блокированной застройки или многоквартирным домом.

Согласно мнению Руководителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю - Главного государственного регистратора В.И. Дорохова (Письмо от 08.09.2010 №71-55/20286), орган местного самоуправления, должен определять является ли двухквартирный дом домом блокированной застройки или многоквартирным домом, поскольку в соответствии с Федеральным законом от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" утверждение генеральных планов, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной согласно генеральным планам документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при произведении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, находящихся на территории поселения, утверждение местных нормативов градостроительного проектировании поселений отнесено к вопросам местного значения.

Администрация Дальнегорского городского округа Приморского края вынесла постановление от 16 марта 2017 г. № 141-па "Об утверждении Порядка определения статуса жилого дома блокированной застройки в Дальнегорском городском округе". Данный порядок направлен на определение статуса жилого дома блокированной застройки, отличительных признаков домов блокированной застройки от многоквартирных жилых домов в связи с отсутствием таковых в законодательстве. В соответствии с постановлением, жилой дом признается блокированным жилым домом при  наличии следующих отличительных признаков:

• каждый блок расположен на отдельном земельном участке с выходом на земли общего пользования;
• количество этажей не более чем три;
• имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседними блоками;
• состоит из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, является автономным и рассматривается как отдельный одноквартирный жилой дом, в соответствии со Строительными Нормами и Правилами 31-02-2001 "Одноквартирные жилые дома";
• отсутствуют помещения, расположенные над помещениями других блоков;
• отсутствуют общие входы, вспомогательные помещения, чердаки, подполья, шахты коммуникаций;
• отсутствуют помещения общего пользования;
• каждый блок имеет самостоятельное (автономное) инженерное обеспечение - системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем [5].

Также постановлением утвержден порядок подачи заявления о намерении изменения статуса жилого дома с многоквартирного на блокированный.

В случае определения части дома как квартиры, возникает проблема дальнейшего формирования земельного участка под использование такой части дома.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение [1].

К тому же, действующее законодательство не предусматривает возможности оформления права собственности на отдельные земельные участки, занятые квартирами, расположенными в многоквартирном доме.

Этот вариант не подходит для того, чтобы в полной мере пользоваться земельным участком, на котором расположена часть жилого дома - квартира в двухквартирном доме, заниматься ведением личного подсобного хозяйства.

Если двухквартирный дом признан домом блокированной застройки, то формированию и постановке на кадастровый учет будут подлежать отдельные земельные участки под каждой из квартир. 

Таким образом, по мнению авторов, требует уточнения следующие позиции и нормы законодательства:

1. Внести в законодательство четкое определение понятия «многоквартирный дом».
2. Внести в законодательство четко определенные характеристики и признаки, которые будут отличать жилой дом блокированной застройки от многоквартирного дома.
3. Создать единую методику отнесения двухквартирного жилого дома к жилому дому блокированной застройки. Основными критериями отнесения объектов жилищного строительства к жилым домам блокированной застройки могут быть площадь, количество выходов, наличие (отсутствие) помещений и территорий общего пользования, наличие отдельного земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства отдельной семьей, количество потенциально проживающих в нем семей.
4.  Наделить конкретные органы власти полномочиями по отнесению двухквартирного жилого дома к жилому дому блокированной застройки в рамках действующего законодательства.

Список литературы:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ : [принят Гос. Думой 22.12.2004 г. : одобр. Советом Федерации 24.12.2004 г., действ. ред. от 22.01. 2019 г.] / Российская Федерация. – Версия Проф. – Электрон. текст. дан. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51057/.
2. О государственной регистрации недвижимости. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ: [принят Гос. Думой 03.07.2015 г.: одобр. Советом Федерации 08.07.2015 г., ред. от 25.12.2018] / Российская Федерация. – Версия Проф. – Электрон. текст. дан. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/935a657a2b5f7c7a6436cb756694bb2d649c7a00/
3. Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений: приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 № 953 (ред. от 14.12.2018) – Версия Проф. – Электрон. текст. дан. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_194903/.
4. Обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета: утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016 – Электрон. текст. дан. - Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_208250/
5. Об утверждении Порядка определения статуса жилого дома блокированной застройки в Дальнегорском городском округе: Постановление Администрации Дальнегорского городского округа Приморского края от 16 марта 2017 г. N 141-па – Электрон. текст. дан. - Режим доступа: http://www.garant.ru/hotlaw/primor/1103453/