СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРАКТИЧЕСКИХ АСПЕКТОВ ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЙ В ОБЛАСТИ ПРИОБРЕТЕНИЯ И ЗАЩИТЫ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

В системе гражданских правоотношений особо актуальное значение имеет форма гражданско-правового регулирования в сфере формирования взаимоотношений, связанных с конфликтами, возникающими в процессе приобретения и защиты прав собственности на объекты недвижимого имущества.

Вовлечение в гражданский оборот зданий, помещений, сооружений, земли, а также иных объектов недвижимости является основной задачей, поставленной перед законодательством, что обеспечивает их реальную защиту прав, а также интересов собственников и иных законных владельцев. На территории РФ существует самые различные материальные объекты, находящихся в собственности физических и юридических лиц. Относительно данного материального сегмента, формируется особые взаимоотношения, контроль над которыми осуществляют административные и исполнительные органы власти. На базе разрешения конфликтов, связанных с нарушением прав собственности, имеются достаточно четкие нормативные концепции, по средствам которых формируется представление об эффективности законодательной системы управления.

 По мнению К.А. Новикова особенности оборота недвижимого имущества в своих основных проявлениях сводятся к тому, что права на недвижимость подлежат государственной регистрации. Практическим мотивом, по которому правила о том или ином порядке регистрации прав на недвижимость оказались принятыми большинством современных законодательств, исторически выступает стремление придать обороту таких объектов особую прочность [6, с. 18].

На протяжении действия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ проблемы, связанные с государственной регистрацией, были во внимании как правоведов, так и практикующих юристов: постоянно выдвигались новые концепции, разрабатывались поправки в действующее законодательство, что обязательно сопровождалось их неприятием. Процесс этот продолжается и по сей день. И вновь вступивший в силу закон о государственной регистрации прав на недвижимость подвергается критики. В первую очередь сложившаяся ситуация объясняется желанием законодателя найти решение проблем, связанных с государственной регистрацией, возложив бремя несения основных расходов по созданию единого реестра прав на недвижимое имущество целиком на правообладателей, т.е. частных лиц, при этом не взяв на себя практически никаких обязанностей по обеспечению его достоверности и компенсации возникающих потерь.

С 1 января 2017 года вступил в силу новый Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Положения данного нормативного акта призваны упростить процедуру регистрации и при этом повысить качество оказания государственных услуг. Этим документом полностью отменяется прежний Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ. Большинство изменений, которые предусматриваются новым законом, касаются упрощения процедуры регистрации недвижимости. Но есть несколько положений, которые делают процедуру регистрации, более сложной для заявителя. Одним из самых важных внесенных изменений касаются сроков государственной регистрации.

Если раньше, согласно п. 3 ст. 13 122-ФЗ, срок государственной регистрации составлял 10 рабочих дней с момента подачи заявления и связанных с ним документов, то новый закон меняет данный порядок, и теперь данный срок государственной регистрации будет зависеть от того куда обратился заявитель: в многофункциональный центр, либо непосредственно в сам Росреестр. Данное положение содержится в ст. 16 нового закона: семь рабочих дней с даты приема органом регистрации прав заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов и девять рабочих дней с даты приема в многофункциональном центре по предоставлению государственных и муниципальных услуг заявления на осуществление государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов. При этом для отдельных случаев государственной регистрации по-прежнему действуют особые сроки.

Также в отношении документов, предоставляемых для регистрации, были внесены следующие изменения: снизился ряд требований к этим документам и для определенных документов было предусмотрено правило, по которому Росреестр сам должен их затребовать в органах федеральной налоговой службы. Данные положения закреплены в п. 3 ст. 21 218-ФЗ.

Согласно новому закону увеличилось количество оснований для приостановления и дальнейшего отказа в регистрации. Количество этих оснований увеличилось с 7 до 60, полный перечень которых содержится в ст. 26 218-ФЗ. При этом важно обратить внимание, что данные нововведения можно рассматривать двояко. С одной стороны, такое серьезное увеличение числа оснований для приостановлений в регистрации можно рассматривать как ужесточение режима в этой сфере, с другой стороны законодатель полностью исключает возможность отказа в регистрации без предварительного ее приостановления, т.е. фактически получается, что единственным основанием для отказа в регистрации будет не устранение причин ее приостановления в установленный срок.

Тем не менее, несмотря на введение нового Федерального закона, судебная практика по-прежнему сталкивается с неразрешимыми, либо противоречащими друг другу моментами законодательной регламентации, а разрешение спорных моментов становится возможным только на практике применения правильной аналитики ситуации и разностороннего подхода в рамках не решенных пробелов законодательства.

Несмотря на то, что гражданский оборот стал довольно сложным, когда речь заходит о защите прав собственности, то возникает классическая система, построенная на основе двух требований виндикационного иска и негаторного иска. В основании деления этих двух требований лежит вопрос владения. Если конфликт связан с утратой владения, то потерпевшему принадлежит иск, направленный на возврат владения, который в юридической среде называют виндикацией. В тех же случаях, когда конфликт не связан с лишением, а касается любого иного нарушения права собственности, истец имеет права на иск об устранении нарушения права связанных с лишением владения, который называют негаторным иском. При этом важно отметить, что при рассмотрении судом иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, или суд присуждает возврат имущества истцу, то в результате ответчику может быть применено насилие, а именно, недвижимость как объект вещного права, должна быть у него отобрана, если ответчик добровольно не исполнит данное решение. Именно с учетом риска принудительного изъятия имущества по виндикационному иску в большинстве правопорядков есть исковая давность, т.е. срок защищает ответчика от возможного применения к нему насилия. С негаторным иском степень насилия гораздо меньше, потому что у ответчика не будет отбирать имущества, а ответчик будет присужден к совершению или к запрету совершать какие-либо действия.

Таким образом, очень важно на практике понимать и разделять где место виндикационному иску, и где место негаторному иску, так как в одном случае будет исковая давность, по другому исковой давности не будет. Решение этого вопроса зависит от понятия владения имуществом. В российской судебной практике под владением принято понимать фактическое господство над вещью, т.е. применение требований определенных исков будет исходить из доказывания факта владением имущества субъектом правоотношений. Применительно к объекту недвижимости таким фактом может быть наличие забора или охраны.

За последние время судебная практика, как арбитражных судов, так и судов общей юрисдикции идет по пути возложения на суд квалификации спорного отношения. Это означает, что как бы не сформулировал свое требование истец, суд на основе тех фактических обстоятельств, которые установлены в ходе спора должен сделать вывод: какие нормы права подлежат применению в рассматриваемом деле, и в зависимости от этого решать вопрос. В частности, последнее разъяснение высказывания данной позиции отражена в п. 9 постановления пленума Верховного суда от 23 июня 2015 №25. Если истец требует вернуть ему имущество или признать его собственником, то именно в компетенции суда квалифицировать, что признание собственности при этом требовании, которое имеет негаторный характер, по нему не применяется исковая давность и соответственно удовлетворить требование истца [3].

Гражданское право предусматривает особые формы охраны юридических отношений, связанных с приобретением и эксплуатацией недвижимого имущества, и сохранности вещных прав. Но стоит отметить, что сохранность данных форм весьма неоднозначна. Для одних характерна сохранность отношений собственности по средствам их признания, закрепляя таким способом за ними сохранность взаимоотношений. Иные формы обеспечивают реализацию сохранности вещных прав, посредствам создания определенных характерных условий, тем самым обуславливая их значимость. Третьи формы образуют характер и последствия, в определенной степени выраженности и в зависимости от тяжести совершенного правонарушения, регламентируя меры наказания и защищая права от противоправных посягательств.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (последняя редакция) // СПС "КонсультантПлюс".
2. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 25.12.2018) "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) // СПС "КонсультантПлюс".
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".
4. Герасимов А. Истребование имущества из чужого незаконного владения // Жилищное право. 2012. №4. – С. 5–13.
5. Гражданское право. В 2-х т. / Под ред. Е.А. Суханова. М., 2011. Т. 1. – 367 c.
6. Новиков К. А., Синельникова В. Н. Правовые основы института государственной регистрации прав на недвижимое имущество [Текст] / под ред. А.А. Иванова; Нац. исслед. ун-т «Высшая школа экономики». – М.: Изд. дом Высшей школы экономики, 2015. – С.18–19.