КАДАСТРОВАЯ И РЫНОЧНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ИНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В НОВЫХ УСЛОВИЯХ

CADASTRAL AND MARKET VALUATION OF LAND PLOTS AND OTHER REAL ESTATE IN NEW CONDITIONS

Maria Sabirova

master's student, Department of Geodesy and Cadastral Activity, Industrial University of Tyumen,

Russia, Tyumen

Elena Chernykh

scientific adviser, candidate of Sciences in Economics, associate professor, Industrial University of Tyumen,

Russia, Tyumen

АННОТАЦИЯ

В статье рассмотрены основные изменения в нормативно-правовые акты за последний год, которые коснулись кадастровой и рыночной оценки земельных участков и недвижимости. Основным моментом является то, что кадастровая стоимость служит базой при обложении объектов недвижимости налогами, что подразумевает особую необходимость в осуществлении грамотной оценки для обеспечения должных налоговых поступлений в бюджет.

ABSTRACT

The article considers the main changes in regulatory legal acts over the past year, which affected the cadastral and market valuation of land plots and real estate. The main point is that the cadastral value serves as the basis for taxing real estate objects, which implies a special need for a competent assessment to ensure proper tax revenues to the budget.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, оценка недвижимости, рыночная оценка, налоги, закон, поправки.

 Key words: cadastral value, real estate valuation, market valuation, taxes, law, amendments.

31 июля 2020 г. был принят Федеральный закон от № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которым были внесены изменения в законодательство в сфере государственной кадастровой оценки. Новый закон разработан в соответствии с поручениями Президента Российской Федерации. Этот закон направлен на обеспечение прозрачности и публичности процедур определения справедливой кадастровой стоимости объектов недвижимости, с тем чтобы сами правообладатели недвижимости могли влиять на оценку до утверждения ее результатов. Закон направлен на совершенствование порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с целью недопущения использования при налогообложении кадастровой стоимости объекта, превышающей его рыночную стоимость. Для этого предусмотрен целый комплекс мер. Большинство поправок уже вступили в силу, но некоторые положения имеют разные сроки.

Отметим основные преобразования в области кадастровой и рыночной оценки недвижимости.

1. Периодичность государственной кадастровой оценки.

Очередную государственную кадастровую оценку будут проводить через 4 года с года последней оценки. Города федерального значения смогут сократить этот срок вдвое.

Начиная с 2022 года во всех субъектах Российской Федерации оценка земельных участков будет проводиться без учета ограничений ее периодичности. В 2023 году то же самое будет распространяться на здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства, машино-места.

До начала применения новых требований очередную оценку будут осуществлять не ранее чем через 3 года (в городах федерального значения — не ранее чем через 2 года) и не позднее чем через 5 лет. Срок будет исчисляется с года последней государственной кадастровой оценки.

Оценка не будет проводиться, если решение о ее проведении было принято менее чем за 6 месяцев до 1 января того года, когда она должна состояться.

2. Поменялся порядок оспаривания кадастровой стоимости земельных участков.

Теперь кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (статья 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Для этого необходимо к заявлению об установлении рыночной стоимости приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (в том числе земельного участка), который должен быть подготовлен независимым рыночным оценщиком.

3. Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.

С начала этого года  заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно будет подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости.

Нужно уточнить, что в случае положительного принятия решения по исправлению ошибки и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, схожих. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается.

4. Упрощена процедура исправления ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости недвижимости.

С начала 2021 года изменилась форма заявления об исправлении ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости. Значительно упрощена процедура исправления ошибок, так как заявление вправе подать любое физическое или юридическое лицо в отношении любого объекта недвижимости, а также то, что в одном заявлении можно будет указать сразу несколько объектов. Заявление можно подать как в бумажной форме, так и в электронном виде, для этого заверив документ усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).

Кроме того, утверждена новая форма заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и требования к ее заполнению. Использовать форму можно будет только после того, как заработает новый порядок внесудебного установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. По общему правилу этот момент наступит с 1 января 2023 года, но в каждом регионе может быть установлен более ранний срок.

Росреестр также обновил структуру расчета и порядок размещения индексов рынка недвижимости, который позволяет эффективно пересматривать результаты кадастровой оценки. Индекс исчисляется на основе сравнения кадастровой и рыночной стоимости и в случае снижения более чем на 30% применяется ко всем кадастровым стоимостям.

Так, ведомство установило минимальное количество объектов недвижимости, сведения о которых использует Федеральная кадастровая палата отдельно для каждого региона для конкретного вида объекта недвижимости, категории земель, назначения зданий и помещений. Такой способ позволяет исключить неточное использование индексов.

5. Изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода.

С 2021 года изменение кадастровой стоимости объектов налогообложения по налогу на имущество организаций, земельному налогу и налогу на имущество физических лиц в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих периодах, если не предусмотрено иное.

Так, в частности, кадастровая стоимость применяется со дня начала применения ее измененного значения, в случае:

-исправления технической ошибки в сведениях ЕГРН, которые послужили основанием для изменения кадастровой стоимости;

- уменьшения кадастровой стоимости путем внесения изменений в акт об утверждении результатов государственной кадастровой оценки.

Кроме того, с 2021 года если кадастровая стоимость объекта меняется из-за установления его рыночной стоимости, сведения об этом, внесенные в ЕГРН, учитываются при определении налоговой базы с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (п. 15 ст. 378.2, п. 1.1 ст. 391, п. 2 ст. 403 НК РФ).

Начиная с 2021 года, все регионы страны перешли на новый порядок расчета имущественного налога. Теперь он исчисляется на основании кадастровой стоимости. Росреестр отвечает за нормативное регулирование и за методологическое сопровождение вопросов кадастровой оценки. Но проведение работ по кадастровой оценке - полномочия регионов. Поскольку в каждом регионе выработана своя практика по проведению работ, можно прийти к выводу, что значительная часть вопросов по кадастровой оценке связана с отсутствием единого программного обеспечения. Методология всегда была едина, но регионы используют разное программное обеспечение разных разработчиков. Встает вопрос о необходимости разработки единой платформы для расчета кадастровой стоимости. Делать это нужно совместно с регионами и во взаимодействии с профессиональными участниками рынка. Это позволит исключить или минимизировать возможные ошибки и несопоставимость данных, которая возникает.

Главная цель кадастровой и рыночной оценки недвижимости - чтобы та стоимость, которая получается в итоге и впоследствии является налоговой базой, была точной, не преувеличенной, соответствующей уровню рынка.

Список литературы:

1. Н.Н. Аверьянова Государственное регулирование земельных отношений. Учебное пособие / Н.Н. Аверьянова. - М.: Проспект, 2017. - 636 c.
2. Быкова Е.Н., Сеньковская К.Э., Доценко Я. Современные проблемы кадастровой оценки земель населенных пунктов // Новые технологии при недропользовании. СПб.: Санкт-Петербургский горный университет, 2016 – 80с.
3. А. Завьялов Земельные отношения в системе местного самоуправления / А. Завьялов, Э. Маркварт. - М.: Статут, 2018. - 256 c.
4. Федеральный закон от 31.07.2020 г. № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"
5. Энциклопедия кадастрового инженера. Учебное пособие / Под общ. ред. М.И. Петрушиной, А.Г. Овчинниковой. – М..: Кадастр недвижимости, 2015 – 704с.