К ВОПРОСУ О ПРАВЕ НА ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Возможность одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом со стороны собственников ограничена законом. В соответствии с ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ, расторжение договора собственниками в одностороннем порядке без каких-либо оснований допускается только в том случае, если договор был заключен по результатам открытого конкурса по истечении каждого последующего года со дня его заключения.

В случае же, если управляющая организация была выбрана собственниками самостоятельно, путем принятия решения на их общем собрании, применяется ч. 8.2 данной статьи, из буквального толкования которой следует, что для одностороннего отказа от договора управления многоквартирным домом требуются следующие основания: во-первых, должен иметь место факт невыполнения управляющей организацией условий договора; во-вторых, требуется принятие в связи с этим на общем собрании решения об отказе от договора и о выборе иной управляющей организации либо об изменении способа управления данным домом.

Следует отметить, что на практике указанные нормы, как правило, толкуются судами буквально. В качестве примера можно привести Решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 19 ноября 2018 г. по делу № 2-5253/2018. Как полагал ответчик,  собственники вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления многоквартирным домом, поскольку деятельность любой управляющей организации зависит от волеизъявления собственников жилья, которые в зависимости от качества предоставляемых управляющей компанией услуг имеют право и возможность заключить договор на управление своим домом с иной управляющей организацией или изменить способ управления домом. Суд, однако, указал, что для реализации права на одностороннее расторжение договора недостаточно принятия решения на общем собрании о таком расторжении: необходимо также включить в повестку общего собрания вопрос о том, имело ли место ненадлежащее содержание дома управляющей организацией, допускались ли ей существенные нарушения договора. Суд также учел тот факт, что в период действия договора претензий по качеству услуг управляющей организации собственниками не предъявлялось, услуги оплачивались. В связи с этим протокол общего собрания собственников был признан судом недействительным [5].

Таким образом, согласно выраженной судом позиции, для одностороннего расторжения договора с управляющей организацией необходимо представить доказательства ненадлежащего исполнения ею условий договора.

Аналогичная позиция отражена и в Решении Комсомольского районного суда г. Тольятти от 22 октября 2018 г. по делу № 2-1860/2018, в котором суд пришел к выводу о том, что договор управления многоквартирным домом, исходя из системного толкования положений гражданского и жилищного законодательства, имеет особую правовую природу, в связи с чем к нему применяются специальные нормы; следовательно, его одностороннее расторжение возможно только при наличии оснований, предусмотренных ч. 8.1 и 8.2 ЖК РФ, либо соглашением сторон [4].

В то же время, в судебной практике имеется и противоположный подход.

Так, в Решении Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 2 января 2019 г. по делу № 2-1529/2019 был сформулирован следующий вывод. Системное толкование положений законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не позволяет сделать вывод о том, что, выбрав один раз способ управления домом и конкретную управляющую организацию, собственники помещений лишаются возможности изменить в будущем данный способ управления домом и выбрать другую управляющую организацию иначе как в судебном порядке и исключительно в случае подтверждения нарушений со стороны управляющей организации. В связи с этим суд пришел к выводу о том, что собственники имеют право на односторонний отказ от исполнения договора не только в случае невыполнения его условий управляющей организацией, но и в том случае, если ими в установленном порядке будет принято решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом [3].

К аналогичному выводу пришел и Соликамский городской суд Пермского края в решении от 12 февраля 2019 г. по делу № 2-2413/2018 [6]. Данная позиция выражена и в ряде других судебных актов, в том числе на уровне апелляции [1].

В целом считаем возможным согласиться со вторым подходом, который, как представляется, соответствует общим целям и смыслу, вложенному в соответствующие правовые нормы законодателем при осуществлении правового регулирования управления многоквартирным домом.

Так, согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Думается, что именно в свободе выбора способа управления многоквартирным домом и возможности его изменения в любой момент и заключается идея законодателя.

Более того, следует учитывать, что общая практика деятельности управляющих организаций в подавляющем большинстве случаев связана с многочисленными нарушениями, бездействием, неисполнением обязательств по договору с их стороны, что может быть, однако, достаточно сложно доказать на практике, в особенности для собственников жилья, которые, в отличие от управляющей организации, не являются профессиональными субъектами [2, с. 102].

Важно заметить, что возможны и такие ситуации, при которых управляющая организация напрямую не допускает грубых нарушений договора, но при этом в целом качество предоставляемых ей услуг остается на низком уровне и не отвечает потребностям собственников. В подобных условиях, в целях обеспечения оперативности управления многоквартирным домом и достижения наиболее высокого качества такого управления представляется необходимым закрепление за собственниками гарантированного права в любой момент отказаться от услуг управляющей организации.

В связи с изложенным, в целях обеспечения единообразия судебной практики, предлагаем исключить из ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ формулировку «если управляющая организация не выполняет условий такого договора» и дополнить данную норму словами «в любой момент», изложив ее в следующей редакции:

«Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вправе в любой момент в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирном доме и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом».

Список литературы:

1. Апелляционное определение Верховного суда Чувашской Республики № 33-476/2015 от 18 февраля 2015 г. по делу № 33-476/2015 [Электронный ресурс]. URL: http://sudact.ru/regular/doc/FbqRPuwGQAxC/ (дата обращения: 26.10.2020).
2. Колосова М.В. Правовые последствия ненадлежащего исполнения сторонами договора управления многоквартирным домом // Вестник Челябинского государственного университета. Серия: Право. 2018. Т. 3. № 1. С. 101-105.
3. Решение Засвияжского районного суда г. Ульяновска от 2 января 2019 г. по делу № 2-1529/2019 [Электронный ресурс]. URL: http://sudact.ru/regular/doc/RjFDNWhfrXN9/ (дата обращения: 26.10.2020).
4. Решение Комсомольского районного суда г. Тольятти от 22 октября 2018 г. по делу № 2-1860/2018 [Электронный ресурс]. URL: http://sudact.ru/regular/doc/30ahBM9lt9Zg/ (дата обращения: 26.10.2020).
5. Решение Свердловского районного суда г. Красноярска от 19 ноября 2018 г. по делу № 2-5253/2018 [Электронный ресурс]. URL: http://sudact.ru/regular/doc/phLY03CaIgQP/ (дата обращения: 26.10.2020).
6. Решение Соликамского городского суда Пермского края от 12 февраля 2019 г. по делу № 2-2413/2018 [Электронный ресурс]. URL: http://sudact.ru/regular/doc/fthtA168bb5R/ (дата обращения: 26.10.2020).