МЕХАНИЗМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ ПО СОЦИАЛЬНОМУ НАЙМУ И ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ В МО ЗАТО АЛЕКСАНДРОВСК

АННОТАЦИЯ

В статье анализируется система предоставления жилищных услуг по вопросам социального найма и приватизации жилья в МО ЗАТО Александровск за 2023–2025 гг. Рассмотрены полномочия органов местного самоуправления, состав организаций жилищно-коммунального хозяйства, структура муниципальных услуг, динамика предоставления жилых помещений, показатели приватизации и деприватизации. Эмпирическая основа статьи включает данные о предоставлении жилья семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий, сведения о площади заселённых и незаселённых помещений, а также результаты опросов сотрудников жилищных отделов и граждан, состоящих на учёте. Установлено сокращение числа семей, получивших жилые помещения, при сохранении незаселённого резерва, отсутствие механизмов приобретения жилья очередниками, устойчивое выбытие муниципального жилищного фонда вследствие приватизации и снижение прозрачности распределительных процедур.

Ключевые слова: социальный найм, приватизация жилья, муниципальный жилищный фонд, жилищные услуги, ЗАТО Александровск, нуждающиеся в жилье, незаселённый резерв, органы местного самоуправления.

МО ЗАТО Александровск функционирует как закрытое административно-территориальное образование, где организация жилищных услуг связана с особым режимом территории, наличием объектов федерального значения и специальными условиями проживания населения. Правовая основа деятельности муниципального образования опирается на жилищное законодательство, нормы о местном самоуправлении, положения о приватизации жилищного фонда и муниципальные акты, регулирующие порядок предоставления жилых помещений [7]. Закрытый статус территории усиливает зависимость граждан от муниципального жилищного фонда, поскольку жилищная мобильность и рыночный выбор в таких условиях объективно ограничены.

Администрация ЗАТО Александровск осуществляет учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляет жилье по договорам социального найма, ведет учет муниципального жилищного фонда, согласует перепланировку и переустройство помещений, принимает решения о признании жилья непригодным для проживания, организует строительство и содержание муниципального жилищного фонда. В жилищной сфере действует административный регламент по приему заявлений и документов, а также по постановке граждан на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Результатом оказания услуги становится постановка заявителя на учет либо отказ в предоставлении услуги. Данная процедура имеет правовое значение, поскольку именно через нее гражданин получает доступ к распределению муниципального жилья [2].

Система организаций, участвующих в предоставлении жилищно-коммунальных услуг в ЗАТО Александровск, включает муниципальные учреждения, ресурсоснабжающие организации, управляющие компании и подрядчиков. МКУ «Отдел капитального строительства ЗАТО Александровск» отвечает за содержание автомобильных дорог, благоустройство, подготовку объектов муниципального жилищного фонда к сезонной эксплуатации, контроль качества жилищно-коммунальных услуг и мероприятия в области капитального ремонта. УМПП «Жилкомхоз», АО «ГУ ЖКХ», ГОУП «АЭСК», АО «Мурманэнергосбыт» обеспечивают водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и теплоснабжение. Управление жилым фондом осуществляют ООО «Сайда», ООО «УК «Рассвет», ООО «Алмаз», отдельные функции выполняют ООО «База Механизации», ООО «Транс-Авто» и МБУ «Единая служба заказчика ЗАТО Александровск». Такая структура формирует разветвленную систему, где качество жилищной услуги зависит от согласованности административных, коммунальных, технических и финансовых процедур [6].

Реестр муниципальных услуг ЗАТО Александровск позволяет выделить несколько направлений жилищно-имущественной работы. К первой группе относятся услуги, связанные с жилищными правами граждан и социальной поддержкой: постановка на учет нуждающихся, предоставление жилья по договорам социального найма, обеспечение жильем детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Вторая группа охватывает управление муниципальным имуществом и земельными участками, включая аренду, безвозмездное пользование и предоставление земельных участков отдельным категориям граждан. Третья группа связана с приватизацией и информационно-справочным сопровождением. Структура услуг показывает, что жилищная политика муниципального образования сочетает социальное обеспечение, имущественное регулирование и административное сопровождение граждан [4].

Данные за 2023–2025 гг. фиксируют снижение объёмов предоставления жилых помещений. В 2023 году жилье получили 82 семьи, численность членов этих семей составила 167 человек, общая заселённая площадь равнялась 3 111,12 м². Средняя площадь на семью составляла 37,9 м², на одного человека 18,6 м². Из 82 семей 62 семьи относились к малоимущим, что соответствует 75,6 % получателей. Площадь, предоставленная по договорам социального найма, составила 3 036,62 м², то есть 97,6 % всей заселённой площади. Незаселённый резерв равнялся 1 603,9 м², что при среднем размере помещения 37,9 м² могло обеспечить жильем до 42 семей.

В 2024 году жилые помещения получили 78 семей, численность граждан, улучшивших жилищные условия, составила 166 человек. Общая заселённая площадь увеличилась до 3 503,51 м². Средняя площадь на семью выросла до 44,9 м², на одного человека до 21,1 м². Доля малоимущих среди получателей достигла 83,3 %, поскольку из 78 семей к данной категории относились 65 семей. Две семьи получили жилье вне очереди по категории лиц, страдающих тяжелыми формами хронических заболеваний. Площадь, предоставленная по договорам социального найма, составила 3 425,11 м², что соответствует 97,8 %. Незаселённый резерв сократился до 1 243,4 м² и мог обеспечить жильем до 27 семей либо до 58 человек при расчёте по средней площади на одного проживающего.

В 2025 году жилые помещения были предоставлены 58 семьям, общая численность членов семей составила 112 человек. Заселённая площадь снизилась до 2 382,0 м², средняя площадь на семью равнялась 41,1 м², на одного человека 21,3 м². Малоимущими были признаны 40 семей, то есть 69,0 % получателей. Случаи внеочередного предоставления жилья лицам с тяжелыми хроническими заболеваниями отсутствовали. Доля социального найма в общей заселённой площади превысила 91 %, сохранив доминирующее положение. Незаселённый резерв увеличился до 1 470,3 м², что было достаточно для размещения до 35 семей либо до 69 человек при расчёте по средней площади на одного человека.

Сравнение трехлетней динамики показывает сокращение числа семей, получивших жилые помещения, с 82 до 58, то есть на 24 семьи, или на 29,3 %. Численность граждан, улучшивших жилищные условия, уменьшилась со 167 до 112 человек, снижение составило 55 человек, или 32,9 %. Заселённая площадь в 2024 году выросла на 12,6 % к уровню 2023 года, затем в 2025 году сократилась на 32,0 %. Средняя обеспеченность на одного человека увеличилась с 18,6 до 21,3 м². Данный результат указывает на перераспределение ограниченного фонда в пользу меньшего числа получателей при большем размере площади на одного проживающего. Для муниципальной жилищной политики такая динамика создает риск замедления движения очереди.

Показатель приобретения жилых помещений семьями, состоящими на учёте в качестве нуждающихся, во все три года сохранял нулевое значение. Бюджетные средства, включая федеральные субвенции, а также средства ипотечного кредитования для данной категории граждан в анализируемый период не направлялись. Практический механизм улучшения жилищных условий был сведен к предоставлению помещений из муниципального жилищного фонда по договорам социального найма. Такая модель усиливает нагрузку на муниципальный фонд, поскольку альтернативные способы жилищного обеспечения очередников в рассматриваемых данных отсутствуют [8].

Опрос 12 сотрудников жилищных отделов трех территориальных округов ЗАТО Александровск показал, что снижение уровня предоставления социального жилья связывается прежде всего с изменением размера дохода, учитываемого при постановке на учет. Ранее порог определялся исходя из двух величин прожиточного минимума, затем был снижен до одной величины прожиточного минимума на душу населения в Мурманской области. Поскольку жилье по договору социального найма предоставляется малоимущим гражданам, ужесточение критерия дохода сужает круг лиц, которые могут быть признаны малоимущими и включены в число получателей муниципального жилья [5].

Сотрудники жилищных отделов указали и на изменение нормы жилой площади, применяемой для признания граждан нуждающимися в улучшении жилищных условий. С мая 2025 года норма предоставления жилого помещения по договору социального найма установлена в размере не менее 20 м² для семьи из одного человека и по 13 м² на человека для семьи из двух и более человек. Ранее действовали более высокие нормативы: 33 м² для одного человека, 42 м² для семьи из двух человек, по 18 м² на каждого члена семьи из трех и более человек. Снижение нормативов уменьшает число граждан, способных претендовать на статус нуждающихся, поскольку часть семей формально перестает соответствовать критериям недостаточной обеспеченности жильем.

Опрос 20 граждан, состоящих на учете, выявил неоднозначную оценку процедуры постановки на учет. Доля ответов «хорошо» составила 35 %, «удовлетворительно» 55 %, «плохо» 10 %, оценка «отлично» отсутствовала. Большинство опрошенных столкнулось с трудностями при сборе документов, подтверждающих статус малоимущих. Перечень доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина, достаточно широк, а по отдельным позициям у граждан отсутствует четкое понимание вида подтверждающего документа. Практическая нагрузка ложится на заявителя, которому требуется собрать финансовые, имущественные и семейные сведения для прохождения административной процедуры [10].

Процесс приватизации жилья в 2023–2025 гг. имел устойчивый масштаб. В 2023 году было приватизировано 228 жилых помещений общей площадью 10 545,4 м². Все объекты являлись квартирами, приватизация комнат в коммунальных квартирах отсутствовала. С учетом деприватизации муниципальный жилищный фонд сократился на 208 помещений общей площадью 9 650,3 м². В 2024 году приватизировано 217 помещений площадью 9 990,2 м², деприватизировано 15 помещений, чистое сокращение фонда составило 202 помещения площадью 9 298,3 м². В 2025 году приватизировано 216 помещений площадью 9 976,0 м², чистое сокращение фонда достигло 208 помещений площадью 9 509,5 м².

За три года число приватизированных жилых помещений сократилось с 228 до 216, снижение составило 5,3 %. Общая площадь приватизированных помещений уменьшилась с 10 545,4 до 9 976,0 м², то есть на 5,4 %. Число деприватизированных помещений снизилось с 20 до 8, сокращение составило 60 %. Чистое ежегодное выбытие муниципального фонда сохранялось близким по масштабу: 208 помещений в 2023 году, 202 помещения в 2024 году, 208 помещений в 2025 году. Эти данные фиксируют устойчивое уменьшение муниципального жилищного фонда, которое сопровождается ограниченным возвратом жилья в муниципальную собственность [1].

Соотношение приватизации и социального найма показывает структурное напряжение в жилищной системе муниципального образования. За 2023–2025 гг. из муниципальной собственности выбыло 661 приватизированное помещение общей площадью 30 511,6 м². За тот же период нуждающимся гражданам предоставлено 218 помещений общей площадью 8 996,6 м². Превышение выбытия над предоставлением составило 443 помещения и 21 515 м². При отсутствии сведений о строительстве, приобретении жилья или иных компенсационных механизмах такая динамика ведет к истощению муниципального фонда, из которого исполняются обязанности перед очередниками.

Средняя площадь приватизированного помещения составляла около 46,2 м², тогда как средняя площадь помещений, предоставляемых по социальному найму, колебалась от 37,9 до 44,9 м². Следовательно, из муниципальной собственности преимущественно выбывали более просторные квартиры, чем те помещения, которые в среднем предоставлялись очередникам. Данная пропорция ухудшает качественную структуру оставшегося фонда: муниципалитет теряет жилье с более высокой потребительской ценностью, а возможности размещения нуждающихся семей зависят от фонда меньшей площади и неоднородного состояния.

Отсутствие приватизации комнат в коммунальных квартирах во все три года указывает на отдельный проблемный участок жилищных отношений. Нулевые показатели могут быть связаны с правовыми сложностями, низкой заинтересованностью граждан, особенностями состава фонда либо административными барьерами. Для оценки причин требуются более детализированные сведения о количестве коммунальных квартир, составе проживающих, обращениях граждан, отказах и основаниях таких отказов. В имеющихся данных приватизация описана агрегированно, через общее число помещений и площадь, что затрудняет оценку социальных последствий выбытия фонда.

Выявленные недостатки системы социального найма связаны с сокращением объёмов предоставления жилья при наличии незаселённого резерва, отсутствием приобретения жилья очередниками, снижением доли малоимущих среди получателей в 2025 году, нестабильностью внеочередного предоставления и недостаточной детализацией сведений о движении очереди. В отчетных данных отсутствуют показатели среднего срока ожидания, числа граждан, принятых на учет, снятых с учета, получивших отказ, а также сведения о причинах отказов. Такая неполнота снижает возможность внешней оценки объективности распределения муниципального жилья [9].

Перспективы повышения качества жилищных услуг в ЗАТО Александровск связаны с более точным учетом незаселённого резерва, регулярным раскрытием показателей движения очереди, унификацией требований к документам для признания граждан малоимущими, разработкой понятных разъяснений для заявителей и поиском механизмов компенсации выбытия муниципального фонда. Мне представляется обоснованным связывать оценку эффективности жилищной политики не только с количеством предоставленных помещений, но и с соотношением трех параметров: объёма фонда, скорости движения очереди и социальной структуры получателей. По данным за 2023–2025 гг. именно расхождение между выбытием фонда, сокращением числа получателей и сохранением незаселённой площади образует главный управленческий риск.

Система предоставления жилищных услуг по вопросам социального найма и приватизации жилья в МО ЗАТО Александровск в 2023–2025 гг. сохраняла социальную направленность через преобладание договоров социального найма, однако фактические показатели отражают сокращение охвата нуждающихся семей. При наличии незаселённого резерва число получателей уменьшалось, а самостоятельное приобретение жилья очередниками с участием бюджетных средств отсутствовало. Приватизация ежегодно выводила из муниципальной собственности около двухсот помещений, деприватизация сокращалась, компенсационные механизмы в представленных данных не прослеживаются. Для закрытого муниципального образования такая динамика имеет практическое значение: муниципальный жилищный фонд остается основным ресурсом исполнения социальных жилищных обязательств, а его уменьшение при слабой прозрачности распределения повышает риск накопления неудовлетворенной жилищной потребности.

Список литературы:

1. Александровск, закрытое административно-территориальное образование : официальный сайт [Электронный ресурс]. URL: https://zato-a.ru/city/index.php (дата обращения: 10.04.2026).
2. Белозор, Ф. И. Особенности предоставления государственных и муниципальных услуг: междисциплинарный анализ / Ф. И. Белозор // Государственное и муниципальное управление. Ученые записки. 2024. № 2. С. 9–17.
3. Бондаренко, И. А. Проблемы ЖКХ России как угроза национальной безопасности / И. А. Бондаренко, О. А. Асланова // Естественно-гуманитарные исследования. 2024. № 1 (51). С. 48–52.
4. Воробьев, А. А. Современные проблемы жилищно-коммунального хозяйства и пути их решения / А. А. Воробьев // Муниципальное управление: проблемы и решения. 2022. № 3. С. 45–52.
5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 20.02.2026) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 10.04.2026).
6. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 10.04.2026).
7. Золотарев, И. В. Полномочия органов местного самоуправления в сфере жилищно-коммунального хозяйства / И. В. Золотарев, Т. Н. Михеева // Проблемы общественных наук в России и за рубежом: история и современность. 2022. С. 46–51.
8. Кириллов, Ф. А. Нормативно-правовые основы управления жилищно-коммунальным хозяйством муниципального образования / Ф. А. Кириллов, О. В. Тарасова // Гуманитарный научный журнал. 2023. № 1-1. С. 105–109.
9. Кошкин, Д. С. Нормативно-правовое регулирование социального найма и аренды в Российской Федерации и за рубежом / Д. С. Кошкин, В. Е. Олифер, М. Л. Денисова // Вестник Академии знаний. 2025. № 4 (69). С. 652–655.
10. Смирнягин, Н. С. Теоретические подходы к понятию «жилищная услуга» / Н. С. Смирнягин // Жилищные стратегии. 2024. Т. 11, № 3. С. 345–358.