СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ СИСТЕМОЙ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЖИЛИЩНЫХ УСЛУГ ПО ВОПРОСАМ СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА И ПРИВАТИЗАЦИИ ЖИЛЬЯ В МО ЗАТО АЛЕКСАНДРОВСК

АННОТАЦИЯ

В статье рассматриваются направления совершенствования управления системой предоставления жилищных услуг по вопросам социального найма и приватизации жилья в муниципальном образовании ЗАТО Александровск. Материал статьи основан на проектных положениях выпускной квалификационной работы, где предложены меры по повышению эффективности использования незаселённого резерва, восстановлению социальной направленности распределения муниципального жилищного фонда, внедрению альтернативных механизмов улучшения жилищных условий очередников, пополнению муниципального фонда и повышению прозрачности приватизации. Раскрываются управленческие решения, связанные с установлением плановых показателей использования свободной площади, цифровизацией процедуры подачи документов, развитием наемных домов социального использования, стимулированием деприватизации и детализацией учета приватизационных процедур. Обосновано, что устойчивость системы жилищных услуг зависит от согласования процессов предоставления, выбытия и воспроизводства муниципального жилищного фонда.

Ключевые слова: социальный найм, приватизация жилья, муниципальный жилищный фонд, ЗАТО Александровск, жилищные услуги, незаселённый резерв, деприватизация, наемный дом социального использования.

Муниципальное образование ЗАТО Александровск нуждается в такой модели управления жилищным фондом, при которой социальный найм, приватизация и пополнение муниципального фонда рассматриваются как взаимосвязанные процессы. В работе предложена программа совершенствования, ориентированная на устранение дисбаланса между жилищной потребностью граждан, ограниченностью муниципального фонда и ежегодным выбытием жилых помещений из муниципальной собственности. Правовые рамки данных решений формируются жилищным законодательством, нормами о местном самоуправлении и регулированием приватизации жилищного фонда [4].

Рекомендации по совершенствованию социального найма исходят из выявленного ранее факта: при наличии незаселённой площади от 1 243,4 до 1 603,9 м² ежегодно объёмы предоставления жилья сократились на 29,3 % за три года. Управленческое решение в такой ситуации связано с переходом к плановому распределению свободной площади. Для администрации муниципального образования предлагается утверждать ежегодные показатели использования незаселённого резерва с привязкой к числу семей, состоящих на учёте, закрепить минимальный норматив использования свободной площади на уровне 80 % в год, вести квартальный мониторинг движения резерва с указанием причин сохранения каждого помещения в незаселённом состоянии. Такая процедура переводит свободный фонд из пассивного учетного показателя в ресурс прямого жилищного обеспечения.

Доля социального найма в 2025 году снизилась с 97,8 % до 91,7 %, хотя альтернативные формы обеспечения жильём очередников в рассматриваемый период не получили практического развития. Для восстановления социальной направленности распределения предлагается обеспечить полный учет всех оснований предоставления помещений, вернуть долю социального найма к уровню не менее 97 %, ограничить передачу муниципального жилья на иных условиях без предварительного публичного обоснования. Договор социального найма сохраняет базовое значение для малоимущих граждан, поскольку через него реализуется обязанность муниципалитета по предоставлению жилья лицам, признанным нуждающимися [5].

Нулевые показатели приобретения жилья очередниками за три года показывают узость действующего набора инструментов жилищного обеспечения. В работе предложено сформировать муниципальную программу социальных выплат, включая жилищные сертификаты для покупки жилья на вторичном рынке, а также заключить соглашения с кредитными организациями о льготном ипотечном кредитовании с частичным субсидированием процентной ставки из местного бюджета. Для семей, состоящих на учете, может быть предусмотрено использование материнского капитала и региональных жилищных субсидий без снятия с учета до фактического приобретения помещения. Плановый показатель обеспечения через приобретение жилья на уровне 5-10 % от общего числа обеспеченных семей позволил бы снизить нагрузку на муниципальный фонд.

Незаселённый резерв в 2023-2025 гг. изменялся неравномерно: в 2024 году он сократился на 22,5 %, в 2025 году увеличился на 18,2 %. Такая динамика требует трехлетнего плана движения свободной площади с поквартальной разбивкой. Пополнение резерва может обеспечиваться строительством нового муниципального жилья, приобретением помещений на вторичном рынке, возвратом ранее предоставленных помещений после выезда нанимателей. Для должностных лиц, отвечающих за жилищный фонд, целесообразно установить показатель отношения фактически распределённой площади к плановой, с целевым значением не ниже 90 %. В подобной системе управленческая ответственность связывается с измеримым результатом, а не с формальным ведением реестра.

Внеочередное предоставление жилья льготным категориям требует отдельного резерва. В 2025 году жилье лицам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, вне очереди не предоставлялось. В работе предложено актуализировать список граждан, имеющих право на внеочередное обеспечение, обновлять его ежеквартально, резервировать не менее 5-10 % незаселённой площади для льготных категорий. Такая мера снижает риск растворения приоритетных прав в общей очереди и делает социальное назначение муниципального фонда более определенным.

Снижение доли малоимущих среди получивших жилье до 69,0 % в 2025 году обосновывает необходимость нормативного закрепления приоритета малоимущих семей. В проектных предложениях указан целевой уровень не ниже 80 %. Предоставление жилья семьям, которые не относятся к малоимущим, может сохраняться при наличии исключительных обстоятельств: аварийное состояние занимаемого помещения, переселение из объектов, прекращающих функционирование, иные обстоятельства, прямо подтвержденные документами. Такая настройка распределения обеспечивает адресность социального найма и уменьшает риск перераспределения муниципального фонда в пользу категорий с более устойчивым имущественным положением.

Прозрачность жилищного учета связана с публикацией сведений о движении очереди, среднем сроке ожидания, числе граждан, принятых на учет, снятых с учета и обеспеченных помещениями. В работе предложено размещать ежеквартальные отчеты на официальном сайте администрации, внедрить единую базу данных нуждающихся с возможностью проверки места в очереди, утвердить открытый порядок распределения помещений с указанием критериев очередности, приоритетных категорий и процедуры обжалования решений. Для гражданина такая система снижает неопределенность, для администрации создает дополнительный механизм самоконтроля и публичной отчетности [2].

Оптимизация соотношения площади и числа получателей предполагает пересмотр практики распределения крупных помещений. Рост средней обеспеченности на одного человека при одновременном сокращении числа семей, получивших жилье, снижает общий охват нуждающихся. В работе предложено ориентировать распределение на обеспечение большего числа семей при соблюдении минимальной социальной нормы, рассматривать раздел крупных помещений при технической возможности, устанавливать предельное превышение минимальной нормы без специальных оснований на уровне 20-30 %. Данный подход позволяет связать жилищную норму с принципом рационального использования фонда.

Приватизация требует отдельного блока управленческих мер, поскольку выбытие муниципального фонда за анализируемый период значительно превышало предоставление жилья нуждающимся. В работе указано, что было приватизировано 661 помещение, тогда как нуждающимся предоставлено 218 помещений; дисбаланс составил 443 помещения. Для его снижения предлагается программа пополнения муниципального жилищного фонда в объеме, сопоставимом с ежегодным выбытием, то есть не менее 200 помещений в год. Дополнительно может применяться норматив замещения: на каждые три приватизированных помещения предусматривается строительство или приобретение одного помещения в муниципальный фонд. В бюджете муниципального образования должна быть выделена отдельная строка расходов на воспроизводство жилищного фонда.

Стимулирование деприватизации рассматривается как способ частичного возврата жилых помещений в муниципальную собственность. В работе указано, что доля деприватизации снизилась до 3,7 %. Для граждан, утративших возможность содержать приватизированное жилье, могут быть разработаны разъяснительные материалы о правовых последствиях деприватизации, а также меры поддержки, включая налоговые льготы при возврате помещения и приоритетное предоставление социального жилья. Такая политика требует аккуратного правового оформления, поскольку решение гражданина о возврате жилья затрагивает режим собственности, обязанности по содержанию помещения и дальнейшие жилищные права.

Отсутствие приватизации комнат в коммунальных квартирах за три года указывает на необходимость диагностики правовых и организационных препятствий. В работе предлагается провести анализ таких препятствий и обеспечить информационное сопровождение граждан, проживающих в коммунальных квартирах. Здесь требуется проверить, связаны ли нулевые показатели с отсутствием обращений, сложностью оформления документов, особенностями правового режима помещений, технической невозможностью выделения объекта либо слабой информированностью проживающих. Без такой детализации невозможно оценить, реализуется ли право граждан на приватизацию в полном объеме [6].

Структура приватизируемого и предоставляемого жилья также нуждается в выравнивании. В исходном материале указано, что приватизируются более просторные квартиры, чем помещения, которые предоставляются очередникам. Для муниципального фонда это означает постепенное ухудшение состава оставшихся помещений по площади и потребительским характеристикам. В работе предложено учитывать необходимость сохранения помещений разного размера при формировании фонда для очередников, а также рассмотреть обменные механизмы для перемещения граждан из более просторных муниципальных помещений в менее просторные с компенсацией. Такие решения требуют индивидуальной оценки состава семьи, технического состояния жилья и согласия граждан.

Повышение прозрачности приватизации связано с детализацией отчетности. Сейчас данные описываются в агрегированном виде: общее количество помещений и площадь. Для оценки социальных последствий приватизации требуется включать сведения о категориях граждан, количестве отказов, причинах отказов, площади и характеристиках объектов, динамике деприватизации, влиянии выбывающих помещений на состав муниципального фонда. Ежегодная публикация расширенного отчета на официальном сайте администрации позволила бы сопоставлять приватизацию с потребностями социального найма и планом пополнения фонда. Информационное обеспечение приватизации должно включать своевременное размещение актов планирования, решений об условиях приватизации, сообщений о продаже, итогах продажи и результатах сделок [7].

Компенсационные механизмы для бюджета в работе связываются с безвозмездным характером приватизации и отсутствием прямого возмещения муниципалитету за выбывающее жилье. Предлагается проработать возможность дифференцированной платы за приватизацию сверх социальных норм и направление средств, полученных от последующей продажи приватизированного жилья на рынке, в целевой фонд пополнения муниципального жилищного фонда. Такая идея требует отдельной правовой оценки, поскольку действующий режим приватизации жилых помещений имеет социальную природу и связан с ранее возникшим правом граждан на бесплатную передачу жилья [3].

Отдельное направление совершенствования связано с цифровизацией подачи документов. Процедура признания гражданина нуждающимся занимает значительное время и сопровождается повторным сбором документов. В работе предложена интернет-система, позволяющая принимать заявления, хранить ранее поданные документы, снижать количество повторных обращений и сокращать очереди. Для сотрудников администрации такая система уменьшает нагрузку на первичный прием, для граждан снижает временные и материальные затраты. Практическая ценность цифрового инструмента зависит от межведомственного обмена данными, защищенности персональной информации и ясного перечня документов по каждой категории заявителей.

Наемные дома социального использования рассматриваются в работе как перспективная форма расширения жилищного предложения. Первая модель ориентирована на граждан с невысоким уровнем дохода, которые не могут решить жилищную проблему за счет собственных средств; плата за наем контролируется местной властью, а объект может находиться в частной или государственной собственности в рамках взаимодействия публичного и частного секторов. Вторая модель адресована очередникам, признанным малоимущими. Для нее привлечение частных инвестиций оценивается как менее перспективное, поскольку платежеспособность будущих нанимателей ограничена. Поэтому требуется государственная поддержка через земельный участок, инженерные сети, субсидии, налоговые льготы или компенсацию разницы между рыночной и социальной арендной ставкой [9].

Расчеты, приведенные в работе, показывают разные варианты участия государства и инвестора в проекте наемного дома социального использования. В варианте «земельный участок, инженерные сети, субсидия, налог» при собственных средствах инвестора 65 % затраты государства составляют 132,47 млн руб., чистый приведенный доход равен 128,54 млн руб., срок окупаемости составляет 9 лет, индекс доходности 1,01. При собственных средствах 20 % и заемных средствах 40 % государственные затраты увеличиваются до 137,74 млн руб., чистый приведенный доход составляет 114,91 млн руб., срок окупаемости 10 лет, индекс доходности 1,03. В модели с возмещением разницы по арендной ставке затраты государства находятся в диапазоне от 148,10 до 163,68 млн руб., индекс доходности составляет от 1,01 до 1,10. Эти показатели показывают, что проект может быть инвестиционно приемлемым при правильно подобранной структуре государственной поддержки.

Планирование приватизации муниципального имущества должно учитывать ликвидность объекта, востребованность в коммерческом обороте, сроки корректировки актов планирования и ожидаемые поступления в местный бюджет. В работе рекомендовано своевременно вносить изменения в планы приватизации, контролировать исполнение решений об условиях приватизации, организовывать продажи в электронной форме, консультировать потенциальных покупателей и публиковать сведения на официальных ресурсах. Для ЗАТО Александровск такая регламентация важна из-за ограниченности муниципального фонда и социальной нагрузки на жилищную систему [10].

Мне представляется обоснованным связывать эффективность предлагаемой программы с тремя измеримыми результатами: увеличением числа семей, ежегодно получающих жилье, стабилизацией муниципального фонда и повышением предсказуемости административных процедур для граждан. Первый результат достигается через использование не менее 80 % незаселённого резерва, резервирование площади для льготников и корректировку распределения крупных помещений. Второй результат зависит от программы пополнения фонда, норматива замещения приватизированных помещений и развития наемных домов социального использования. Третий результат связан с цифровым учетом очередников, публикацией отчетности и детализацией приватизационных данных.

Совершенствование управления системой предоставления жилищных услуг в муниципальном образовании ЗАТО Александровск должно опираться на баланс между социальным наймом, приватизацией и воспроизводством муниципального фонда. Предложенные в работе меры формируют практическую программу: плановое распределение незаселённого резерва, восстановление доли социального найма до 97 %, обеспечение доли малоимущих среди получателей жилья не ниже 80 %, резервирование площади для внеочередных категорий, внедрение жилищных сертификатов и льготного кредитования, развитие наемных домов социального использования, создание компенсационных механизмов при приватизации и расширение публичной отчетности. В совокупности эти меры направлены на снижение дисбаланса между жилищной потребностью граждан и ресурсными возможностями муниципального образования.

Список литературы:

1. Белозор, Ф. И. Особенности предоставления государственных и муниципальных услуг: междисциплинарный анализ / Ф. И. Белозор // Государственное и муниципальное управление. Ученые записки. 2024. № 2. С. 9-17.
2. Воробьев, А. А. Современные проблемы жилищно-коммунального хозяйства и пути их решения / А. А. Воробьев // Муниципальное управление: проблемы и решения. 2022. № 3. С. 45-52.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 31.07.2025) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 10.04.2026).
4. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 20.02.2026) [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 10.04.2026).
5. Закон РФ от 04.07.1991 № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [Электронный ресурс]. URL: http://www.consultant.ru/ (дата обращения: 10.04.2026).
6. Кошкин, Д. С. Нормативно-правовое регулирование социального найма и аренды в Российской Федерации и за рубежом / Д. С. Кошкин, В. Е. Олифер, М. Л. Денисова // Вестник Академии знаний. 2025. № 4 (69). С. 652-655.
7. Машкарин, В. С. Система нормативного правового регулирования приватизации муниципального имущества и земель городского округа / В. С. Машкарин // Вопросы права. 2023. № 2. С. 114-126.
8. Пупенцова, С. В. Управление муниципальным недвижимым имуществом / С. В. Пупенцова, Р. Паршукова // Телескоп: журнал социологических и маркетинговых исследований. 2025. № 2. С. 69-75.
9. Смирнягин, Н. С. Теоретические подходы к понятию «жилищная услуга» / Н. С. Смирнягин // Жилищные стратегии. 2024. Т. 11, № 3. С. 345-358.
10. Титов, Д. В. Понятие и структура жилищно-коммунального комплекса муниципального образования / Д. В. Титов // Академическая публицистика. 2022. № 3-2. С. 153.