ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМОСТЬЮ В УСЛОВИЯХ ЦИФРОВИЗАЦИИ

LEGAL REGULATION OF REAL ESTATE TRANSACTIONS IN THE CONTEXT OF DIGITALIZATION

Chuikova Svetlana Sergeevna

Master's student, Department of Law and Economic Security, Sevastopol branch named after. G.V. Plekhanov,

Russia, Sevastopol

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена анализу трансформации правового регулирования рынка недвижимости под влиянием цифровых технологий. Рассматриваются механизмы электронной регистрации прав, роль усиленной квалифицированной электронной подписи, перспективы внедрения технологии блокчейн и смарт-контрактов.

ABSTRACT

This article analyzes the transformation of legal regulation in the real estate market under the influence of digital technologies. It examines mechanisms for electronic registration of rights, the role of enhanced qualified electronic signatures, and the prospects for implementing blockchain technology and smart contracts.

Ключевые слова: электронные сделки с недвижимостью, единый государственный реестр недвижимости, усиленная квалифицированная электронная подпись.

Keywords: Electronic real estate transactions, Unified State Register of Real Estate, Enhanced Qualified Electronic Signature.

Современное правовое регулирование электронных сделок с недвижимостью опирается на комплекс федеральных законов, гармонизирующих гражданско-правовые нормы с требованиями цифровой среды. Ключевым актом выступает Федеральный закон от 18 марта 2019 г. № 34-ФЗ, внесший изменения в статью 160 Гражданского кодекса Российской Федерации и установивший равную юридическую силу электронных документов, заверенных усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП), с традиционными письменными формами. Это положение позволяет оформлять договоры купли-продажи, дарения, мены и ипотеки в полностью электронном виде.

Дополняет базу Федеральный закон от 27 декабря 2019 г. № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», расширивший сферу применения электронных подписей, включая признание иностранных аналогов, и усиливший контроль за деятельностью удостоверяющих центров. Интеграция с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с поправками от 7 июня 2025 г. № 133-ФЗ) обеспечивает цифровизацию Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), где с 1 июля 2026 г. вводится обязательная биометрическая идентификация через Единую биометрическую систему (ЕБС) для дистанционных операций.

Процесс электронных сделок с недвижимостью строится на поэтапной цифровой процедуре, интегрированной с инфраструктурой Росреестра и операторов информационных систем. Инициируется он подготовкой пакета документов (паспортные данные, проект договора, выписка ЕГРН), подписанных УКЭП всех участников, с последующей верификацией через платформы банков (например, Сбербанк) или нотариальных контор. Пакет передается в Росреестр по защищенным каналам, где проводится автоматизированная проверка на комплектность, наличие обременений и соответствие полномочиям, с последующим внесением записи в ЕГРН в сроки 1–3 рабочих дня (по сравнению с 7–9 днями для бумажных аналогов).

С 2026 г. биометрическая аутентификация (лицевые данные, отпечатки пальцев, сканирование радужки) через порталы Госуслуг или ЕБС устраняет необходимость личного присутствия, обеспечивая удаленную идентификацию с уровнем защиты, сопоставимым с многофакторной аутентификацией. Итогом служит электронная выписка ЕГРН с УКЭП регистратора, обладающая полной доказательственной силой в суде.

Несмотря на достижения, правовое поле содержит пробелы, обусловленные технологическим опережением над законодательством. Отсутствуют специальные нормы для применения блокчейн-технологий и смарт-контрактов в сделках с недвижимостью, что оставляет неопределенным статус децентрализованных записей и их интеграцию с ЕГРН.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 27.12.2019 № 476-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об электронной подписи" и статью 1 Федерального закона «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=477257 (дата обращения: 05.03.2026).​
2. К вопросу о некоторых пробелах правового регулирования цифровых сделок с недвижимостью в Российской Федерации / Е.О. Петелина // Агропродовольственная политика России. – 2026. – № 2. – Текст : непосредственный, электронный. – Режим доступа: https://apni.ru/article/14444-k-voprosu-o-nekotoryh-probelah-pravovogo-regulirovaniya-cifrovyh-sdelok-s-nedvizhimostyu-v-rossijskoj-federacii (дата обращения: 05.03.2026).​
3. Электронные сделки с недвижимостью: как это работает и стоит ли бояться мошенников? [Электронный ресурс] // Яндекс Недвижимость. – 2025. – Режим доступа: https://realty.yandex.ru/journal/post/elektronnye-sdelki-s-nedvizhimostyu-kak-eto-rabotaet-i-stoit-li-boyatsya-moshennikov/ (дата обращения: 05.03.2026).​