ПРАВО ОГРАНИЧЕННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ: ЧАСТНЫЙ СЕРВИТУТ

Кудаева Ксения Геннадьевна

студент 5 курса кафедры гражданского права и процесса Юридического факультета Специальности «Юриспруденция» ФГБОУВПО

«МГУ им. Н.П. Огарёва», г. Саранск

Е-mail: foxy13_91@mail.ru

Панькова Елена Геннадьевна

научный руководитель, доканд. социол. наук, доцент кафедры Социальная

работа Историко-Социологического института ФГБОУВПО

«МГУ им. Н.П. Огарёва», г. Саранск

Сервитут как разновидность вещных прав, сформулированных еще во время Римской империи, в отечественном законодательстве длительное время не находил своего отражения. Дореволюционное гражданское законодательство хотя и устанавливало некоторые виды ограничений на право собственности в отношении земельных участков, объектов недвижимости, водных и лесных ресурсов, понятия "сервитут" не содержало. Термин "сервитут" использовался лишь в законодательных актах отдельных губерний. В период действия советской власти необходимость в сервитуте отпала, что было обусловлено прежде всего признанием земли объектом публичной собственности, изъятым из оборота. Впервые этот термин был применен в Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.94 N 1535 [3].

Затем сервитуты были названы в числе вещных прав в статье 216 Гражданского кодекса Российской Федерации [1]. Долгое время действие главы 17 ГК РФ, посвященной праву собственности и другим вещным правам на землю, было приостановлено до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.

С принятием Земельного, Лесного, Водного и Градостроительного кодексов количество норм, посвященных сервитутам, увеличилось.

Следствием исторической традиции стало то, что сервитут как разновидность ограниченных вещных прав появился в отечественном законодательстве относительно недавно, а его законодательное закрепление носит спорный характер. В теоретических исследованиях концепция сервитута также продумана не до конца.

В связи, с чем необходимость совершенствования данного института является очевидной.

Хотелось бы теперь отметить следующие наиболее актуальные проблемы, а также способы их разрешения в рамках принятия Проекта Изменений ГК, а в частности основных изменений  раздела II ныне действующего Гражданского кодекса РФ.

1.Во-первых, следует сказать, что в кодифицированных актах определение сервитута отсутствует, а в федеральном законодательстве и подзаконных нормативно-правовых актах оно раскрывается весьма противоречиво.

Этот пробел законодательства восполняется следующим образом:

a)Понятие сервитута вытекает из ст. 301 проекта, которая устанавливает, что земельный участок, здание, строение или сооружение (служащая вещь) могут быть обременены правом ограниченного пользования управомоченного лица (сервитутом) для осуществления принадлежащего этому лицу права собственности на земельный участок, здание, строение или сооружение, в том числе не завершенные строительством (господствующая вещь), если использование такого земельного участка, здания, строения или сооружения по назначению невозможно без установления сервитута [4].

b)Также с целью создания более полного представления о данном институте, перечисляются принципы установления сервитутов: осуществление наиболее экономичным способом, позволяющим использовать служащую вещь по назначению и с причинением служащей вещи и ее собственнику наименьшего неудобства; бессрочность (если иное не установлено Кодексом); следование сервитута — платность (если соглашением об установлении сервитута не предусмотрено, что сервитут является безвозмездным, если сервитут не связан с осуществлением собственником господствующей вещи предпринимательской деятельности).

c)Закреплено широкое содержание сервитута в виде права пользоваться служащей вещью (положительный сервитут) и (или) запрещать собственнику служащей вещи пользоваться такой вещью определенным образом (отрицательный сервитут) (ст. 301.1 проекта) [4].

2.Во-первых, часть теоретиков высказывает свои сомнения по поводу необходимости закрепления сервитутов в отечественном гражданском праве. При этом они ссылаются на то, что в практической реализации порою возникают затруднения разграничение сервитута и аренды земельного участка, подчеркивая целесообразность оставления только второго института.

 Данная проблема также освещается в нормах Проекта ГК РФ.

 А именно, выделяя сущность сервитута как право пользования чужой вещью, подчеркивается невозможность существования сервитута, допускающего владение и распоряжение служащей вещью. Сервитут, таким образом, определяется как право на конкретную функцию чужой вещи, а не на саму вещь. В связи с этим становится понятным способ отделения арендных отношений от отношений сервитутного типа.

3.В-третьих, возникают многочисленные проблемы, связанные в установление возможных сервитутов, в том числе с особенностями их отдельных видов.

Здесь, важно отметить, что данная проблема также порождена действующей редакцией Гражданского кодекса РФ, которая не предусматривает закрытого перечня конкретных видов сервитутов (п. 1 ст. 274 ГК РФ) [2], тогда как в Проекте ГК РФ содержится запрет на создание новых видов сервитутов с перечислением всех возможных (п. 5 ст. 301 и § 2 гл. 20.2 Проекта ГК РФ) [4].

А именно:

·     перемещения (прохода, прогона скота и проезда),

·     строительные (стройки и опоры),

·     мелиорации,

·     горные

·     коммунальные.

4.В-четвертых, в существующем законодательстве отсутствуют положения, которые должны содержаться в формальном закреплении сервитута.

Согласно п. 4 ст. 301.1 Проекта ГК РФ в соглашении или судебном решении, предусматривающем установление сервитута, должны быть указаны следующие условия [4]:

·     вид сервитута;

·     условия его осуществления (место в границах служащей вещи и время, периодичность);

·     порядок внесения и размер платы за сервитут.

 Особо оговаривается, что соглашение о сервитуте должно быть составлено в форме единого документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данного требования влечет недействительность договора об установлении сервитута.

5.В-пятых, ГК РФ поверхностно касается вопроса платы за сервитут (п. 5 ст. 274 – Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за использование участком) [1].

Таким образом, по общему правилу сервитуты должны быть возмездными. Безвозмездные сервитуты возможны, однако Проект ГК РФ подчеркивает, что к ним не могут относиться сервитуты, которые установлены для осуществления предпринимательской деятельности (п. 2 ст. 301.2 Проекта ГК РФ) [4].

 Статья 301.2 Проекта ГК РФ определяет широкий диапазон свободы в определении платы за сервитут. Размер платы, предусмотренный в соглашении об установлении сервитута или в соответствующем судебном решении, должен указываться в записи в ЕГРП. Плата за сервитут может иметь денежное или иное выражение, может быть как единовременной, так и осуществляемой в виде периодических платежей. В отношении платы за сервитут в виде твердых сумм, выплачиваемых периодически, Проект ГК РФ разрешает пересмотр размера каждые пять лет с учетом изменения цен и уровня инфляции, если отсутствует соглашение сторон.

6.В-шестых, ряд правоприменителей выделяют проблему установления нескольких сервитутов в интересах различных лиц относительно одного земельного участка. Они отмечают, что данный аспект требует незамедлительной и первоочередной доработки с целью достижения единообразия судебной практики.

Проект ГК разрешает эту ситуацию путем установления старшинства сервитутов. В соответствии со ст. 301.2 — вещь может быть обременена несколькими сервитутами, если установление последующего сервитута не приводит к невозможности использования вещи по назначению [4]. Не допускается установление последующего сервитута, который приведет к невозможности осуществления ранее установленного сервитута.

7.В-седьмых, ГК РФ предусматривает оценочные основания установления и прекращения сервитутов, не предписывая соблюдение строгих критериев для возникновения этих правоотношений.

Нормы гл. 20.2 Проекта ГК РФ дают некоторые ориентиры, позволяющие определить необходимость установления сервитута или же его прекращения. Так, из п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ следует, что установление сервитута не должно лишать собственника служащего участка владения, пользования и распоряжения им. В п. 2 ст. 301.1 Проекта ГК РФ говорится о том, что осуществление сервитута должно происходить наиболее экономичным способом, позволяющим использовать служащую вещь по назначению и с причинением ей и ее собственнику наименьшего неудобства [4].

 Проект ГК РФ также не допускает возложения на собственника служебной вещи каких-либо положительных обязанностей, выражающихся в совершении действий в пользу управомоченного лица (п. 2 ст. 301.1).

В п. 3 ст. 301.1 Проекта ГК РФ предусматривается запрет на действия управомоченного лица, которые производят в служащей вещи изменения, превышающие требования необходимого для осуществления сервитута. Данное правило является оценочным и неопределенным, что вкупе с исключительно судебным урегулированием споров об осуществлении прав по сервитутам не будет способствовать установлению прочных и стабильных правоотношений между соседями.

 Абзац 2 п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ запрещает установление такого сервитута, который затруднит использование служащей вещи настолько, что она утратит свое назначение. Однако толкование этой нормы будет в большой степени зависеть от позиции суда и конкретных обстоятельств дела, что, возможно, не всегда оправданно [4].

 Таким образом, данная норма устанавливает "верхнюю границу" оснований для установления сервитута. "Нижнюю" фиксирует положение п. 1 ст. 301 Проекта ГК РФ, указывающее, что сервитут необходим, если без него использование господствующего участка невозможно. Суд должен определить, находятся ли отношения соседей по использованию своих объектов недвижимости в неком коридоре, ограниченном невозможностью для каждого из них осуществлять право пользования этими объектами.

 Такие же оценочные и неопределенные границы оснований ("верхняя" и "нижняя") установлены для прекращения сервитута (п. п. 2 и 4 ст. 301.5Проекта ГК РФ).

 Нарушение этих границ признается Проектом ГК РФ достаточным основанием для прекращения сервитута (п. п. 2 и 4 ст. 301.5). Проект ГК РФ не указывает, в какой форме должно быть выражено требование лица о прекращении сервитута.

8.В-восьмых, необходимо подчеркнуть те проблемы, которые возникают при реализации публичного сервитута. Правовая конструкция публичного сервитута имеет ряд недостатков, что приводит к затруднениям при его установлении.

В частности, публичный сервитут может устанавливаться исключительно для ремонта линейного объекта – для целей строительства и эксплуатации линейного объекта это невозможно.

Кроме того, в соответствии с правилами ст. 23 Земельного кодекса РФ при установлении публичного сервитута собственник земельного участка вправе требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установившего публичный сервитут, но не от его пользователя [2]. В результате органы государственной власти и местного самоуправления никоим образом не заинтересованы в установлении публичных сервитутов.

 Пункт 2 ст. 23 Земельного кодекса РФ закрепляет, что при установлении публичного сервитута учитываются результаты общественных слушаний, однако порядок (механизм) их проведения не определен. ТО есть отсутствуют правила, где даны разъяснения по поводу принципов проведения общественных слушаний при установлении публичного сервитута, которые можно использовать в практических целях [2].

Эту ситуацию Проект ГК решает резким и неожиданным способом.

Следует отметить, что Проект ГК РФ во многих нормах прямо указывает на недопустимость такой правовой конструкции, как публичный сервитут, предусмотренный в ст. 23 ЗК РФ. К примеру, в п. 2 ст. 301 Проекта ГК РФ говорится, что сервитут не может быть установлен для неопределенного круга лиц. Согласно п.п. 1 и 6 ст. 301 Проекта ГК РФ сервитут может быть установлен только в интересах собственника господствующего участка (соответствующего здания, строения и т.п.) или иного обладателя вещного права на объект недвижимости [4].

Анализ положений проекта ГК, позволяет сделать следующие выводы.

Изменения, предусмотренные в проекте ГК, направлены на совершенствование законодательства и устранение проблем.

Однако, очевидно, что изменения неизбежно приведут к коллизиям и потребуют корректировки ряда норм ЗК РФ,

Помимо того, на первоначальных этапах становление единой судебной практики по спорным вопросам, связанным с сервитутами, потребует значительного времени и неминуемо повлечет за собой нестабильность сервитутных правоотношений.

Однако, полагаем, что эти действия будут оправданы, так как существует объективная необходимость принятия данных мер.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный Закон от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
2. Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный Закон  от 25.10.2001 N 136-ФЗ // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
3. Об Основных положениях Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года : Указ Президента РФ от 22.07.1994 N 1535 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».
4. О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации : Проект Федерального закона N 47538-6 // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».