ОЦЕНКА ДОСТУПНОСТИ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПЕРВИЧНОМ И ВТОРИЧНОМ РЫНКАХ РЕСПУБЛИКИ МАРИЙ ЭЛ

Афлетунова Гульшат Эдуардовна

студент 3 курса, кафедра ИСЭ ПГТУ, РФ, г. Йошкар-Ола

Email : gulshat.afletunova@yandex.ru

Стрельникова Наталья Михайловна

научный руководитель, канд. экон. наук, доц. ПГТУ, РФ, г. Йошкар-Ола

Доступность жилья — это главный показатель, который отражает социально-экономические характеристики благосостояния населения, параметры кредитной системы и политику правительства в области жилищного строительства. Существуют разные теории и подходы к определению уровня доступности жилья, однако обеспечение населения жильем зависит от платёжеспособности потребителей на рынке жилья.

Согласно «Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» основным приоритетом национальной политики государства в области развития человеческого потенциала является повышение доступности жилья для граждан [1]. Средний уровень обеспеченности жильем к 2020 году должен достигнуть около 30 кв. м на человека (или около 100 кв. м на среднестатистическую семью). Одной из главных причин низкой платежеспособности спроса в Республике Марий Эл является невысокий уровень доходов населения и высокий уровень цен на жилищном рынке. На сегодняшний день в практике недвижимости сложился универсальный подход к оценке доступности жилья с помощью системы показателей:

1.  Покупательская способность заработной платы на жилищном рынке), кв. метров (I₁);

2.  Коэффициент доступности жилья, лет (I₂);

3.  Модифицированный коэффициент доступности жилья, лет (I₃);

4.  Индекс доступности жилья с кредитом, % (I₄);

5.  Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее социальным стандартам, с помощью собственных и заемных средств (I₅);

Простейшей оценкой уровня доступности жилья является величина площади жилого помещения, которое может быть приобретено физическим лицом на одну месячную заработную плату. Динамика покупательной способности заработной платы на первичном и вторичном рынках в Республике Марий Эл представлена на рисунке 1.

Рисунок 1. Динамика покупательной способности заработной платы в Республике Марий Эл, кв. метрах

За период 2000—2014 гг. величина общей площади жилья на первичном рынке, которая может быть приобретена среднестатистическим жителем республики на одну месячную заработную плату, выросла в 1,2 раза (с 0,32 до 0,39 кв. метров). На вторичном рынке рост составил с 0,38 до 0,40 кв. метров. В целом, с 2008 года темп роста цен на первичном и вторичном рынках жилья отстает от темпа роста средней номинальной начисленной заработной платы, поэтому показатель доступности жилья растет [2].

Другой подход к оценке доступности жилья предполагает определение периода времени или количества лет, который потребуется семье из трех человек для накопления денежных средств на приобретение жилья, при условии сбережения всех своих доходов. Динамика коэффициента доступности жилья на первичном и вторичном рынках Республики Марий Эл представлена на рисунке 2. За период 2000—2014 гг. продолжительность накопительного периода для покупки стандартной квартиры в 54 кв. метра сократилась с 6,94 до 5,73, то есть на 1,21 года.

Рисунок 2. Динамика коэффициента доступности жилья на первичном и вторичном рынках Республики Марий Эл, лет

В соответствии с общепринятой классификацией рынков жилья с точки зрения его доступности, жилье в Республике Марий Эл в 2000 году находилось в категории «существенно недоступное» в 2014 году ситуация несколько улучшилась, однако доступность жилья находится в той же категории, что и в 2000 году. Согласно динамике значений коэффициента доступности жилья, в федеральных округах и субъектах Приволжского федерального округа Российской Федерации, отмечается рост доступности жилья для граждан в целом по России и во многих её федеральных округах: наиболее значительное улучшение ситуации зафиксировано в Южном федеральном округе (8,6 %) на рынке первичного жилья, на рынке вторичного жилья лидирует Дальневосточный федеральный округ, в которым данный показатель за год снизился практически в 1,5 раза [3]. В Приволжском Федеральном округе значительное изменение коэффициента доступности жилья на первичном рынке произошло в Саратовской области (8 %), а на рынке вторичного жилья изменения в лучшею сторону произошли в Нижегородской области (8,7 %) и Пермском крае (8,6 %). Республика Марий Эл в 2013 году занимала 11 место на первичном рынке и 12 место на вторичном рынке среди регионов ПФО. И 11 места на первичном и вторичном рынках в 2014 году.

При расчете модифицированного коэффициента доступности (см. рис. 3) жилья идет поправка на величину средств, расходуемых на питание и удовлетворение базовых потребностей. Таким образом, он показывает время, за которое домашнее хозяйство может накопить средства для приобретения квартиры на первичном или вторичном рынках Республики Марий Эл, с учетом их минимально требуемых расходов.

Рисунок 3. Динамика модифицированного коэффициента доступности жилья в Республики Марий Эл, лет

Сроки накопления денежных средств семьей для приобретения квартиры с применение модифицированного индекса доступности жилья, продолжительнее, чем при сбережении всех доходов для покупки жилья, рассчитанного ранее (14,75 вместо 5,73 лет в 2014 году). Вместе с тем, за период 2006—2014 гг. произошло серьезное снижение модифицированного коэффициента в Республике Марий Эл: в 2 раза на первичном рынке и в 2,3 раза на вторичном рынке, прежде всего, благодаря тому, что темп роста среднедушевых доходов населения республики превышает темп роста величины прожиточного минимума.

Индекс доступности жилья с кредитом показывает соотношение доходов среднестатистической семьи с доходами, которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Данный индекс учитывает ценовой фактор не напрямую, а через механизм ипотечного жилищного кредитования, существующего в стране.

В расчетах доступности жилья с кредитом объектом сделки является квартира общей площадью 54 кв. метра, а в качестве заемщика рассматривается семья из 3-х человек, один из которых ребенок.

Динамика индекса доступности жилья с кредитом на первичном и вторичном рынках Республики Марий Эл представлена на рисунке 4. Согласно расчетам, среднестатистическая семья имеет доходы, которых не хватит для приобретения стандартной квартиры на первичном или вторичном рынках республики с помощью ипотечного кредитования. Однако, рост данного индекса все же происходит, вследствие роста доходов среднестатистического домохозяйства.

Рисунок 4. Динамика индекса доступности жилья с кредитом на первичном и вторичном рынках Республики Марий Эл, в %

Последним показателем является показатель доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, рассчитывается путем определения минимального совокупного среднемесячного дохода семьи из трех человек, необходимого для приобретения стандартного жилья за счет собственных и заемных средств. Полученную сумму необходимо сравнить с данными о распределении населения по уровню среднедушевого месячного дохода. Динамика значений доли семей (см. рис. 5), имеющих возможность приобрести жильё, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств для Республики Марий Эл за период 2006—2013 гг.

Рисунок 5 Динамика значений доли семей, имеющих возможность приобрести жильё в Республики Марий Эл, с помощью собственных и заемных средств, %

Согласно расчетам, значение доли семей, имеющих возможность приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями, с помощью собственных и заемных средств, увеличилось с 15,9 до 30,2, то есть, в 1,9 раз.

В целом, несмотря на то, что очевидно отставание показателей доступности жилья как одной из характеристик качества жизни в Республике Марий Эл от аналогичных показателей в других субъектах Российской Федерации, в последнее десятилетие наблюдается положительная динамика повышения платежеспособного спроса населения республики на рынке жилой недвижимости. Также в республике имеются все необходимые средства, для того, чтобы приобретение недвижимости стало более доступным.

Список литературы:

1.Концепция долгосрочного социально-экономического развития РФ на период до 2020 года [Текст]: распоряжение Правительства РФ от 17 ноября 2008 г. № 1662-р // Собрание законодательства РФ. — 2008. — № 47 (24 ноября).

2.Проект «Показатели доступности жилья в России» [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.urbaneconomics.ru/ — 20.03.2015.

3.Федеральная служба государственной статистики М., 2015. — [Электронный ресурс] — Режим доступа. — URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/ — 21.03.2015.