ИССЛЕДОВАНИЕ  СОВРЕМЕННОГО  СОСТОЯНИЯ  ПЕРВИЧНОГО  РЫНКА  ЖИЛОЙ  НЕДВИЖИМОСТИ  В  Г.  ЯКУТСКЕ

Макарова  Надежда  Борисовна

студент  4  курса,  кафедра  «Финансы  и  банковское  дело»,  ФЭИ,  СВФУ  им.  Аммосова  М.  К,  РФ,  г.  Якутск

E-mail:  narra92@mail.ru

Божевольная  Зоя  Анатольевна

научный  руководитель,  канд.  экон.  наук,  доцент  ФЭИ,  СВФУ,  РФ,  г.  Якутск

На  Севере,  со  сложными  природно-климатическими  и  социально-экономическими  условиями,  благоустроенное  и  комфортабельное  жилье  становится  одной  из  приоритетных  потребностей  населения.

Сегодня  рынок  первичной  жилой  недвижимости  города  Якутска  является  одним  из  наиболее  динамично  развивающихся  сегментов  рынка  недвижимости.  Существенным  образом,  это  обусловлено  с  активным  спросом  и  ростом  жилищного  строительства.

Целью  данной  работы  является  изучение  современного  состояния  первичного  рынка  жилья  в  городе  Якутске.

Для  достижения  указанной  цели  были  поставлены  следующие  задачи:

1.  рассмотреть  динамику  жилищного  фонда;

2.  исследовать  цены  за  1  кв.  м.  жилья  в  первичном  рынке;

3.  выявить  основные  факторы,  влияющие  на  стоимость  жилья;

4.  оценить  доступность  объектов  первичного  рынка  недвижимости  для  населения  г.  Якутска.

Анализ  показал,  что  в  2005—2012  годах  отмечался  устойчивый  рост  объемов  жилищного  фонда  города  Якутска.  Из  данных,  представленных  в  таблице  1,  видно,  что  за  указанный  период  показатель  увеличился  на  23,6  %  (с  4384,5  тыс.  кв.  м.  до  5417,6  тыс.  кв.  м.).  В  целом  по  Республике  Саха  (Якутия)  жилой  фонд  за  7  лет  повысился  на  6,8  %.  Следует  отметить,  что  в  городе  сконцентрировано  27,4  %  жилого  фонда  РС  (Я),  что  связано  с  высоким  уровнем  урбанизации. 

В  2012  году,  на  одного  жителя  города  Якутска  в  среднем  приходилось  17,4  кв.  м.,  что  значительно  ниже  общероссийского  уровня  (23,4  кв.  м.).  В  период  с  2005  г.  по  2012  г.  увеличение  площадей  жилых  помещений  на  одного  жителя  выросло  всего  на  3,6  %.

Таблица  1. 

Динамика  жилищного  фонда

Источник:  [3]

В  настоящий  момент  на  рынке  первичной  недвижимости  г.  Якутска  в  незавершенном  строительстве  находится  более  55  объектов  [1].  Большая  часть  из  них  расположена  на  окраине  города. 

Стоимость  1  кв.  м.  в  новостройках  г.  Якутска  варьирует  от  50  000  до  87  000  руб.  Средняя  цена  по  городу  составляет  62  000  руб.,  что  значительно  выше,  чем  в  среднем  по  России  (49  331  руб.)  [4].

На  стоимость  1  кв.  м.  жилья  оказывает  влияние  множество  факторов,  основным  из  которых  является  месторасположение  объекта  недвижимости  (рис.  1.)  .  В  центре  города  Якутска  стоимость  1  кв.  м.  составляет  в  среднем  73  437  руб.,  вблизи  центра  —  61  828  руб.,  на  окраине  55  183  руб.

Рисунок  1.  Средняя  стоимость  1  кв.  м.  на  первичном  рынке  недвижимости  г.  Якутска,  руб.

Кроме  того  на  стоимость  1  кв.  м.  оказывает  влияние  количество  комнат  в  квартире  (рис.  2).  Так,  стоимость  1  кв.  м.  в  1-комнатной  квартире  в  среднем  на  5  %  дороже,  чем  в  2-комнатной,  в  3-комнатной  —  на  6  %  дешевле,  чем  в  2-комнатной.  Вероятно,  это  обусловлено  повышенным  спросом  на  1-комнатные  квартиры.

Рисунок  2.  Соотношение  цены  1  кв.  м.  1-,  3-комн.  квартир  с  ценой  2-комн.  квартир

В  отдельных  случаях  на  цену  может  оказывать  фактор  этажности.  Так,  1  кв.  м.  квартиры,  располагающийся  выше  8  этажа,  может  стоить  на  1—2  тыс.  рублей  дешевле.

Основной  объем  предложения  приходится  на  долю  1-комнатных  квартир  —  51  %  и  2-комнатных  —  37  %  (рис.  3).  Также  следует  отметить,  что  спрос  существенно  выше  на  однокомнатные  квартиры,  площадью  30—40  кв.  м.  Наименьшим  предложением  в  городе  пользуются  3-комнатные  и  4-комнатные.

Рисунок  3.  Структура  предложения  жилья  в  зависимости  от  количества  комнат

Исследование  показало,  что  сегодня  в  г.  Якутск  практически  не  ведется  строительство  объектов  «элит»  класса.  Основная  доля  приходится  на  объекты  «бизнес»  класса.

В  целом  можно  заключить,  что  на  первичном  рынке  жилья  в  г.  Якутск  сегодня  преобладают  дома:  1)  девятиэтажные;  2)  монолитно-каркасного  типа;  3)  индивидуальной  планировки.

В  ходе  исследования  выявлены  основные  причины  высокой  стоимости  жилья: 

1.  технологические  особенности  строительства  в  сложных  климатических  условиях  вечной  мерзлоты; 

2.  транспортные  затраты  по  доставке  строительных  материалов;

3.  затраты  на  подготовку  стройплощадки; 

4.  высокая  стоимость  инженерной  инфраструктуры  и  земельного  участка. 

Средняя  стоимость  строительства  одного  кв.  м.  в  г.  Якутске,  в  настоящее  время  составляет  48  700  руб.,  что  на  39,5  %  выше,  чем  в  среднем  по  России  (34  900  руб.)  [4].

В  ходе  исследования  также  выявлено,  что  в  настоящее  время  существует  высокий  разрыв  между  рыночными  ценами  на  жилье  и  реальными  доходами  населения,  в  результате  чего  для  значительной  части  нуждающихся  граждан  вопрос  приобретения  жилья  является  крайне  острым.  Указанное  рассмотрим  на  конкретном  примере.  Для  этого  определим  условия  ипотечного  кредита  для  среднестатистического  домохозяйства,  состоящего  из  4  человек  с  двумя  трудоспособными  членами  при  наличии  совокупных  доходов  55992  руб.  в  месяц,  который  соответствует  среднему  двукратному  значению  заработной  платы  в  2012  году  по  республике  (27  996  руб.)  [2].  Для  расчета  использовалась  однокомнатная  квартира  в  строящемся  доме,  со  средней  общей  площадью  43  кв.  м.  и  стоимостью  2457000  руб.,  Данный  объект  соответствует  средним  показателям,  сложившимся  в  настоящее  время  на  рынке  первичной  жилой  недвижимости  г.  Якутска.

Таблица  2.

Предложения  ипотечного  кредита  по  программам  на  покупку  жилья  на  первичном  рынке  в  крупных  банках  г.  Якутска

Несмотря  на  разнообразие  предложений  по  ипотечным  кредитам,  различия  в  программах  минимальны.  Из  таблицы  2  видно,  что  для  приобретения  квартиры  на  первичном  рынке  за  2457000  руб.  домохозяйству  придется  выплачивать  около  40  %  дохода  для  погашения  кредита.  Кроме  того,  сумма  переплаты  находится  на  уровне  2100000  млн.  руб.  и  в  итоге  стоимость  жилья  составит  не  2457000  руб.,  а  более  4400000  руб.  Можно  сделать  вывод  о  том,  что  население  сможет  воспользоваться  таким  способом  кредитования,  значительно  сократив  долю  потребления,  выплатив  сумму  в  1,8  раз  больше  стоимости  квартиры.

В  настоящее  время  по  городу  наблюдается  завышенная  стоимость  1  кв.  м.  жилья  на  первичном  рынке,  из-за  чего  ипотека  недоступна  для  большей  части  населения  с  низким  доходом. 

На  протяжении  всего  времени  в  городе  Якутске  наблюдается  постоянно  растущий  спрос  на  жилье,  который  может  существовать  в  долгосрочной  перспективе.  Основными  факторами,  обуславливающими  возникновение  повышенного  спроса,  являются:  растущая  численность  населения,  миграция  сельских  жителей  из  районов  республики  в  город,  развивающиеся  сферы  услуг  и  торговли,  также  рост  инвестирования  в  объекты  недвижимости.

Несмотря  на  принятие  ряда  республиканских  целевых  программ,  проектов  на  уровне  города,  приобретение  и  строительство  жилья  на  практике  доступно  ограниченному  кругу  населения.  В  связи  с  этим  наибольшее  значение  приобретает  решение  выявившихся  проблем  в  реализации  программ,  а  также  использование  накопленного  положительного  опыта.

Список  литературы:

1.Все  новостройки  Якутска  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.novostroyki.ykt.ru/project.html  (дата  обращения:  24.11.2013).

2.Динамика  среднедушевых  доходов  населения  Республики  Саха(Якутия)  /  [Электронный  ресурс].  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.sakha.gks.ru  (дата  обращения:  22.11.2013).

3.Основные  показатели  жилищных  условий  населения  [Электронный  ресурс]  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.sakha.gks.ru  (дата  обращения:  22.11.2013).

4.Российский  статистический  ежегодник  [Электронный  ресурс].  —  Режим  доступа.  —  URL:  http://www.gks.ru  (дата  обращения:  24.11.2013).