ИНВЕСТИЦИИ В ГОСТИНИЧНЫЙ БИЗНЕС В УСЛОВИЯХ КРИЗИСА

В настоящее время на рынке недвижимости с уверенностью говорят об очередном экономическом кризисе. Инвестиции в гостиничный бизнес значительно отличаются от других вложений в недвижимость. Можно выделить три класса недвижимости: жилой, офисный и торговый. Жилищный проект позволяет инвестору получать часть выручки сразу после продажи квартир. Однако после продажи он уже не сможет получить дополнительную выгоду от повышения цен на жилищном рынке и компенсировать увеличение расходов, связанных с импортом. Коммерческая недвижимость сдается на долгосрочный период, поэтому не позволяет владельцу мгновенно реагировать на изменение инфляции и арендных ставок [2, c. 112]. В нынешней экономической ситуации рынок становится рынком арендаторов, которые грозят освобождением площадей, если их условия аренды не будут пересмотрены.

Гостиничный бизнес рассчитан на длительную перспективу, это дает отелям возможность пережить взлеты и падения рынка в неспокойной политической и экономической обстановке. Отличие отелей от других видов недвижимости состоит в том, что каждый номер ежедневно продается заново. Это дает отелям возможность быть более гибкими и мгновенно реагировать на изменения динамики спроса и предложения. В нормальных рыночных условиях отели обычно начинают приносить стабильную выручку через четыре-пять лет после открытия.

В зависимости от доли владения или управления инвестор может рассчитывать на рост выплат на инвестированный капитал или увеличение выручки и капитализации отеля. Вход на рынок в некоторых регионах с низким уровнем конкуренции может происходить относительно просто, если выбрать правильный бренд и место с соответствующим объемом инвестиций.

В долгосрочном периоде инвестиции в рентабельный отель могут быть более привлекательными по сравнению с инвестициями в другие секторы недвижимости. Для этого необходим опыт и эффективное управление не только во времена кризиса, но и во времена экономического роста.

Инвестиции в сфере гостиничного бизнеса являются выгодным вложением денежных средств. С каждым годом сфера гостиничного бизнеса активно развивается и расширяется- появляются новые отели различных категорий, мини-гостиницы и хостелы.

Определяя особенности инвестирования в гостиничную сферу России, прежде всего, необходимо понимать, что приобретение действующих и строительство новых отелей – это совершенно разные виды бизнеса, в каждом из которых есть свои недостатки и проблемы.

При покупке гостиницы инвестор сталкивается со следующими проблемами:

1. стоимость гостиницы на вторичном рынке определяется как стоимость обычного объекта недвижимости, а не как предприятия, на базе которого осуществляется гостиничный бизнес. Продавец оценивает гостиницу исходя из стоимости фактических активов, причем по цене новостройки, что значительно увеличивает стоимость объекта, делая его менее привлекательным с инвестиционной точки зрения по сравнению с жилой или торгово-офисной недвижимостью.
2. проблема оценки реального дохода объекта связана с тем, что 50-70% оборота большинства гостиниц составляют доходы, полученные по «серым» схемам (когда, гостиница занижает свою прибыль, за счет чего платит меньше налогов или не платит совсем, если предприятие является «убыточным»).

При инвестировании в строительство гостиничного комплекса возникают другие проблемы:

1. при использовании собственных средств, возникает необходимость исключения их из оборота, при этом прибыль инвестор получит не ранее чем через 4-5 лет.
2. при использовании заемных средств необходимо выстроить технологию, по которой можно наглядно показать банку или институциональному инвестору, как именно компания собирается загружать гостиницу и управлять ею [3, c. 204]. Это бывает достаточно сложно.

Основной поток частных инвестиций в сферу гостиничного бизнеса приходится на покупку уже готового бизнеса с целью его дальнейшего развития. Это обеспечивает инвестору стабильный доход в первый же год, и возможность активной раскрутки объекта. Инвестиции в новые и крупные отели приносят доход только через пять лет, когда отель становится достаточно известным и хорошо посещаемым [1, c.57]. С перспективной точки зрения, вложения в гостиничную сферу бизнеса имеет большое преимущество по сравнению с другими сферами.

Основным трендом 2015 года, благодаря ослаблению рубля и внешнеполитической обстановке, являлась локализация спроса и как следствие низкие предпочтения гостей. Возросла загрузка в большинстве сегментах гостиничного бизнеса. Граждане с высоким достатком могли себе позволить отели более высоко уровня, за счет этого люксовый сегмент чувствовал себя неплохо.

Отели вели активную борьбу за более платежеспособных гостей, так как «дешевого» спроса было в достатке. Предложение на рынке не сильно изменилось, было введено несколько международных отелей, поэтому с 2014 года состав основных сегментов сильно не изменился.

В 2015-м году возросла стоимость на проживании в отелях – это вызвано несколькими аспектами: во-первых, с учетом политических и экономических событий в стране и мире спрос на отдых внутри страны значительно вырос, а во-вторых, возросла стоимость, как на продукты питания, так и на средства жизнеобеспечения отеля, что не могло не повлечь за собой увеличение тарифов. Аналитики полагают, что данная тенденция продолжится и в 2016-м году.

Гостиничная индустрия – это бизнес, который живет в текущих экономических и политических реалиях. На него повлияли санкции в 2015-м году, и ситуация с закрытием таких массовых туристических направлений, как Египет и Турция, что непосредственно сказалось на дополнительных продажах и заполняемости российских отелей. Это открывает возможности для активного развития российских курортов, в части инфраструктуры   и улучшения сервиса.

В плане гостевого потока, сократилось количество зарубежных клиентов, особенно из Европы и США, прибывающих в страну с деловыми целями. Увеличилось количество гостей, прибывающих с туристическими целями, в том числе россиян. Для Москвы и Санкт-Петербурга произошла замена традиционного потока из Европы и США посетителями из Ирана, Индии, Кореи и Китая. По данным статистики, за первые пять месяцев 2015-го года количество выездов россиян за границу сократилось на 5 миллионов человек. Все они остались в России, тем самым увеличивая загрузку отелей. Увеличение гостевого потока и загрузки по сравнению с прошлым годом возросло на 15 %. Увеличение спроса произошло по нескольким сегментам – туристический, спортивный и корпоративный.

Несмотря на такой значимый рост во внутреннем туризме, у отелей нет уверенности в такой же положительной динамики на следующий год. Прогнозирование в условиях общего кризиса является сложным процессом. Исходя из этого, многие отельеры сокращают период точного прогнозирования бюджетов и переходят к нескольким вариантам годовых бюджетов.

В условиях более сложного рынка конкуренция возрастает. В кризис на рынке остаются только сильные компании со стабильными бизнес моделями. Аналитики полагают, что, не смотря на положительную динамику спроса в 2016-м году рынок начнут покидать слабые игроки.

Усиление конкуренции происходит не только с традиционными средствами размещения. Все большую популярность набирают хостелы и мини-отели, которые привлекают наиболее мобильную часть спроса – молодёжь и студентов.

По мнению аналитиков, объем частных инвестиций в гостиничный бизнес со временем будет только расти. Российские паевые и частные инвестиционные фонды будут более активно вкладывать денежные средства в гостиничную недвижимость. В первую очередь таким инвесторам следует определиться с регионом исходя из возможностей бюджета. Наиболее удачным выбором станет район с нехваткой номерного фонда.

Многие инвесторы рассматривают приобретение гостиницы как стабильный источник дивидендов с минимальными рисками. Часто они нанимают управленцев или управляющую компанию, дабы свести до минимума собственное участие.

В связи с активным развитием туристического и реакционного бизнеса гостиницы сейчас – один из самых инвестиционно привлекательных сегментов. Как правило, частные инвесторы стараются вкладывать деньги в отели с курортной составляющей, также популярностью пользуются и исторические центры города. В России основными районами гостиничного освоения являются курортные зоны, на данный момент преимущественно побережье Черного моря.

В завершении хочу отметить, что гостиничные инвестиции стоит рассматривать как долгосрочные. Не стоит ожидать, что отель отобьет свою цену за три года. Но, с другой стороны, возможность эффективно работать в кризис и механизировать выручку во время экономического роста и делает гостиничную недвижимость гибкой и рентабельной.

Список литературы:

1. Артемова Е.Н., Козлова В.А. Основы гостеприимства и туризма: учеб. пособие. Орел: 2013. – 104 с.
2. Асаул А.Н., Иванов С.Н., Старовойтов М.К. Экономика недвижимости: учебник для вузов – 4-е изд., исправл. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2014. – 304 с.
3. Орлова Е.Р. Инвестиции: учеб. пособие. М.: Омега-Л, 2013. – 240 с.