ПОНЯТИЕ ОБОСНОВАНИЯ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

THE CONCEPT OF A SUBSTANTIATION OF REALISATION OF INVESTMENT CONSTRUCTION PROJECTS

Zubkova Ekaterina Sergevna

master's degree student of don state technical University

Russia, Rostov-on-don

Osadchaya Natalia Alekseevna

scientific adviser Candidate of Economic Sciences, Associate Professor Marketing and Engineering Economics degree student of don state technical University

Russia, Rostov-on-don

АННОТАЦИЯ

В статье приведен материал, который дает возможность иметь представление о такой процедуре как обоснование инвестиционно-строительных проектов, даются основные его положения, этапы проведения, структура получаемых документов, так же приводится перечень показателей, характеризующих экономическую эффективность инвестиций в жилищное строительство.

ABSTRACT

The article presents the material that makes it possible to have an idea of such a procedure as the justification of investment and construction projects, gives its main provisions, the stages of the structure of the documents, as well as a list of indicators characterizing the economic efficiency of investments in housing construction.

Ключевые слова: инвестиционно-строительный проект, обоснование строительства, эффективность инвестиций, инвестор

Keywords: investment and construction project for the construction, efficiency of investments, the investor

Реализация любого инвестиционно-стриотельного проекта начинается с оценки целесообразности его реализации, данная процедура производится на прединвестиционной фазе реализации проекта, носит обязательный характер.

В основу оценки ложатся данные, полученные по планируемому к реализации проекту, нормативные документы, с помощью которых государство регулирует инвестционно-строительную деятельность и интересы потенциальных инвесторов.

При реализации проектов, связанных с жилищным строительством процесс начинается с выбора и отвода под строительство земельного участка. После первичной оценки возможных вариантов размещения объектов на земельном участке, производится процедура обоснования инвестиций в строительство объекта.

Даная процедура необходима не только дл оценки эффективности инвестиций, но и для оценки необходимого объема финансовых вложений в реализуемый проект.

Основным документом, регулирующим процедуру обоснования инвестиций в строительство является "Порядок разработки, согласования и состава обоснований инвестиций в строительства предприятий, зданий и сооружений", данный документ был принят в 1995г.

Исходя из анализа литературных источников нами был сделан вывод о том, что для инвестора, который вкладывает собственные средства в реализацию проекта и для компании обоснование инвестиций будет отличаться.

Когда участником инвестиционного процесса выступает компания, то обоснование содержит гораздо больше факторов, нежели в первом случае.

Инвестор, который принимает решение об участии в реализации проекта, обязательно должен четко представлять цели вложения финансовых ресурсов в проект, трезво оценивать сложившиеся фактически условия вложения инвестиций. То есть он может принимать или не принимать решение на основе вывода о выгодности вложения средств.

Для разработки обоснования инвестиций для компании дополнительно необходимо дать оценку инвестиционной политике предприятия, стратегии его развития, есть ли в достаточном количестве необходимые производственные ресурсы и мощности у предприятия, их наличие обеспечит реализацию проекта в установленные сроки и с необходимым качеством.

Обязательно производится анализ востребованности продукции, которая будет результатом реализации данного проекта. Обязательной оценке и анализу подвергается персонал предприятия. Имеется ли он в достаточном количестве и имеется ли у него необходима квалификация. Основным пунктом является оценка финансовой устойчивости предприятия.

Обоснования обязательны для государственной экспертизы.

Разработанные при обосновании материалы могут кроме того использоваться заказчиком для проведения социологических исследований, опросов, референдумов. На их основе разрабатываются бизнес-планы для кредитных организаций. Обоснования используются при получении субсидий и различных льгот.

Чем больше объем инвестиций, финансируемых в проект, тем подробнее должно быть обоснование. Анализ условий финансирования должен быть тщательным и всесторонним. Критическому анализу должен подвергаться и объект финансирования. Обязательно составляется и оценивается бюджет инвестиционного проекта. Необходимо четко определить источники финансирования инвестиционно-строительного проекта и их структуру. Составить график поступления денежных средств.

Существует также понятие технико-экономического обоснования реализации проекта, оно осуществляется тогда, когда проект требует значительных капитальных вложений. Данный анализ более глубокий, предполагает наличие большой технической части в обоснованиях, где приводятся основные технические характеристики объекта, его параметры.

Затраты, которые необходимы инвестору на разработку обоснования составляют от 5 до 10% от стоимости всего проекта.

Документ, который получается в итоге должен содержать 9 основных разделов, их название может варьироваться, нами предлагается следующий перечень:

1. Содержание.
2. Резюме инвестиционного проекта.
3. Отраслевая специфика и состояние рынка.
4. Цель проекта.
5. Анализ финансового, производственного и кадрового потенциала предприятия.
6. Прогноз и динамика развития рынка.
7. Управление и команда проекта.
8. Оценка потенциальной прибыльности и окупаемости проекта.
9. Анализ потенциальных рисков.

Наибольший интерес с точки зрения обоснования вызывает пункт, где необходимо осуществить расчет эффективности инвестиций по проекту.

Методика оценки эффективности инвестиций содержит в себе расчет четырех основных показателей: чистый дисконтированный доход, индекс доходности, внутренняя эффективность проекта и срок окупаемости проекта. Данная методика позволяет производить оценку эффективности инвестиций с учетом фактора времени, то есть все денежные потоки, получаемые по проекту, дисконтируются, то есть их стоимость приводится на текущую дату.

Для проектов, срок реализации которых меньше года, предусмотрены простые показатели эффективности: простая норма прибыли по проекту, норма рентабельности и срок окупаемости.

Важной составляющей оценки эффективности инвестиций является коммерческая эффективность проекта.

Для данных целей используется формула:

Р=А/З,

Где Р-уровень рентабельности проекта;

А-доходы от реализации проекта;

З-затраты на реализацию проекта.

В основе эффективности инвестиционного процесса находится эффективное сотрудничество по вложению инвестиций, для обоснования такого сотрудничества была создана «Методика оценки экономической эффективности инвестирования объектов недвижимости».

На первом этапе должна быть четко определена себестоимость единицы площади жилья.

Она оценивается с использованием сметных нормативов, которые введены в действие в нашей стране и являются основой для расчета сметной стоимости строительства.

Исходя из стоимости одного квадратного метра типовых домов и имея коэффициент пересчета, определяется полная сметная стоимость строительства:

Значительную роль играет расчет себестоимости строительства для потенциального инвестора.

В случае, если инвестору не хватает собственных средств для реализации проекта, то осуществляется расчет себестоимости с учетом кредита:

Далее, если инвестору интересно оценить уровень нормативного дохода, себестоимость пересчитывается еще раз. В строительстве очень высокие издержки, поэтому в настоящее время инвестор закладывает этот уровень равным 35 %.

После окончательного определения прибыльности проекта происходит перераспределение долей доходов между инвестором и застройщиком.

Список литературы:

1. https://studfiles.net/preview/5246648/page:20/
2. https://investoriq.ru/teoriya/obosnovanie-investicij.html
3. http://piter-smeta.ru/wp-content/smeta/documents/docs/doc15.pdf
4. https://www.thefirstgroup.com/ru/news/2015/3/оценка-инвестиций-в-недвижимость/