АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРИ ОСПАРИВАНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

В настоящее время оспаривание кадастровой стоимости объекта является очень распространенной процедурой, а значит, происходит возникновение определенного ряда проблем. Разберем основные ошибки и причины, возникающие при оценке кадастровой стоимости, а так же попытаемся найти способы решения данных проблем.

Проблема №1. Установление даты, на которую проводится кадастровая оценка.

Зачастую при определении даты, на которую проводится кадастровая оценка, могут возникнуть две серьезные ошибки, от которых необходимо уклоняться.

Ошибка №1: Неправильно определена дата, на которую была установлена кадастровая стоимость вторично образованного ЗУ.

Пример: Гражданин N является собственником земельного участка, поставленного на учет 12.02.13 г. как вторично образованного, обращается в суд с просьбой установить кадастровую стоимость земельного участка (вновь образованного) равной рыночной стоимости. Оценщик предоставляет отчет об оценке, где кадастровая стоимость определена на 01.11.09 г. Суд удовлетворяет данные требования.

Результат – решение суда первой инстанции отменено, так как  "В случае образования нового земельного участка кадастровая стоимость такого участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости" (Определение Верховный суд РФ № 47-АПГ15-5 от 08.04.2016). Правильно считать, что установленной оценкой кадастровой стоимости данного участка должна являться не массовая кадастровая оценка в регионе, а дата внесения сведений в кадастр оценки.  Эта ошибка очень распространенная, существует большое количество аналогичных дел.

Ошибка №2: Изменение неактуального размера кадастровой стоимости на момент обращения в суд [2].

Пример: Гражданка N обратилась с заявлением в суд, для установления кадастровой стоимости данного земельного участка равной рыночной стоимости на момент 01.01.14 г. Но Постановление администрации Ивановской области от 07.11.15 г. изменила размер кадастровой стоимости земельного участка, а также были внесены новые изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Верховный суд РФ решил отказать в удовлетворении требований, установил, что стоимость на момент спора будет равна прошедшему периоду.

Проблема №2. Согласно экспертам СРО, отчет должен отвечать всем требованиям, быть правильным и опираться на достоверные источники.

Ошибки расчета кадастровой стоимости экспертами могут привести только к негативным последствиям [3].

Пример. В процессе кадастровой оценки земельного участка оценщик использовал значительно отличаемые объекты-аналоги, результат данного действия привел к ошибочной кадастровой стоимости земельного участка.

Такой случай очень распространенный. Например, 08.09.2016 Верховным Судом РФ вынесено Определение по делу № 56-АПГ15-3, в котором заявителю отказано также из-за ошибок в отчете об оценке.

Чтобы избежать подобной ситуации при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка необходимо опираться на достоверные источники информации.

Проблема №3. Необходимость обращения в комиссию

Данная проблема говорит о том, что юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям обязательно нужно обращаться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта, в случае не обращения в данную инстанцию суд вправе отказать в удовлетворении требований. Что касается физических лиц, данный вопрос для них является не обязательным.

Проблема №4. Установление способа защиты прав

Этот вопрос рассматривается в том случае, если Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не приняла или отклонила заявление. Первое, что необходимо сделать – подать заявление в суд для установления кадастровой стоимости, равной рыночной. Как показывает практика, это наиболее эффективный способ воздействия.

Проблема №5. Подсудность и подведомственность

Все результаты по определению кадастровой стоимости могут быть оспорены только в суде, а именно в Верховном суде[1]. Такая ситуация не оставляет выбора – в какой суд лучше обратиться Арбитражный или Верховный, это правильно, потому что этими делами должен заниматься кто-то один.

В результате произведенного анализа можно сделать выводы о том, что:

• Оспорить результат определения кадастровой стоимости объекта может как арендатор, так и собственник земельного участка;
• Если произошло изменение кадастровой стоимости объекта, то в обязательном порядке представляется отчет о кадастровой оценке объекта [4];
• Органы местного самоуправления и государственные органы освобождаются от уплаты госпошлины, однако у них все равно возникают расходы в соответствии со статьей 98 ГПК РФ.

На основании вышесказанного можно подвести итог и дать следующие указания:

• Для начала нужно определить правильно дату, на которую определена кадастровая стоимость объекта, при этом обратить внимание, не является ли оцениваемый участок вновь образованным;
• Для проведения кадастровой оценки необходимо обращаться только к квалифицированным специалистам, имеющий немалый опыт в данной сфере;
• Присутствовать на заседаниях Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта вместе с оценщиком, который предоставил отчет.

Список литературы:

1. Волынский А.Ф., Судебно-кадастровая экспертиза / под редакцией Волынского А.Ф., Прорвича В.А. М: Экономика, 2013г.
2. Григорьев В.В. Проблемы определения и оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в РФ // Экономические стратегии, 2014г.
3. Учинина Т.В., Строкина К.Н., Усанова Н.В. Проблемные вопросы оспаривания кадастровой стоимости земельных участков // Современные проблемы науки и образования. – 2014г.
4. Федотова М.А. Оценка недвижимости М: Финансы и статистика, 2011г.
5. Федеральный закон  «Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный закон от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ» (в ред. ФЗ от 8 марта 2015 г. №48-ФЗ) ИПП Гарант [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://base.garant.ru/ (дата обращения 19.03.17)