ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ОБСТАНОВКА ГОРОДА КАК ВАЖНЫЙ ФАКТОР СТОИМОСТИ ЖИЛЬЯ

ECOLOGICAL SITUATION OF THE CITY AS AN IMPORTANT FACTOR OF THE COST OF HOUSING

Ilia Ivoylov

Master's student, Yaroslav the Wise Novgorod State University,

Russia, Veliky Novgorod

АННОТАЦИЯ

Данная статья посвящена исследованию факторов стоимости жилья в разрезе экологической обстановки города. Кроме того, уточняется понятие «экологический фактор» в контексте применения данного термина в анализе изучения фактора стоимости на рынке недвижимости. Основу проведенного исследования составили основные факторы, влияющие на стоимость жилья, среди которых выделен экологический фактор. Представлен анализ позитивного и негативного влияния данного фактора на цену недвижимости и выполнен сравнительный анализ стоимости недвижимости на двух идентичных по иным, кроме экологического, факторам рынках. Таким образом, для обеспечения чистоты сравнительного анализа выбраны два города РФ, практически идентичные по набору социальных и экономических показателей, но существенно различные по экологическому фактору. На основе данного анализа выявлена четкая взаимосвязь между экологической обстановкой в городе и стоимостью жилья на рынке недвижимости.

ABSTRACT

This article is devoted to the study of housing cost factors in the context of the ecological situation of the city. In addition, the concept of «environmental factor» is clarified in the context of the use of this term in the analysis of the study of the cost factor in the real estate market. The basis of the study was the main factors affecting the cost of housing, among which the environmental factor was singled out. An analysis of the positive and negative impact of this factor on the price of real estate is presented and a comparative analysis of the value of real estate in two markets that are identical in terms of factors other than environmental factors is performed. Thus, to ensure the purity of the comparative analysis, two cities of the Russian Federation were selected, which are almost identical in terms of a set of social and economic indicators, but significantly different in terms of the environmental factor. Based on this analysis, a clear relationship was revealed between the environmental situation in the city and the cost of housing in the real estate market.

Ключевые слова: недвижимость, рынок недвижимости, экология, экологическая обстановка, факторы стоимости жилья, экологический фактор, климат, антропогенные экологические факторы.

Keywords: real estate, real estate market, ecology, environmental situation, housing cost factors, environmental factor, climate, anthropogenic environmental factors.

В настоящее время во всех сферах как экономики, так и жизнеобеспечения, сложилась общемировая тенденция к повышению значимости экологии в целом и экологических факторов в частности. Эту тенденцию можно проследить, например, в бизнесе, где при производстве и потреблении различных товаров, компании обращают пристальное внимание на их экологичность. Но гораздо в большей степени внимание на экологию сегодня обращают рядовые граждане в своей бытовой жизни. Это обусловлено, не в последнюю очередь, транслируемой в СМИ угрозой всемирной экологической безопасности [5]. Но также и повышением «экологического сознания» обывателя, которые являются главными конечными потребителями на рынке недвижимости.

Таким образом, стремление людей поселиться в регионе с благоприятной экологической атмосферой, оказывает непосредственное влияние на рынок недвижимости.

Следовательно, существенное влияние экологической обстановки той или иной территории на стоимость объектов недвижимости, расположенных на данной территории, требуется разностороннего изучения, в частности, изучения корреляции между влиянием экологической обстановки города на стоимость недвижимости в данном городе.

Традиционно выделяют несколько групп факторов влияние на стоимость недвижимости (таблица 1)

Таблица 1.

Факторы влияния на стоимость недвижимости

Необходимо заметить, что в данный перечень входит лишь один из экологических факторов — климат. Причем самостоятельной группы «Экологические факторы» исследователи не выделяют, а единственный фактор, относящийся к группе экологических, входит в перечень физических факторов.

Вместе с тем, анализ как теоретических работ, посвященных рынку недвижимости и влиянию на него экологических факторов [1; 2; 5], так и практический опыт общения с потенциальными и реальными покупателями жилья в различных регионах, показывает, что факторы, описывающие экологическую обстановку региона, являются достаточно весомыми факторами влияния на потребительский выбор, а, следовательно, спрос, который, в свою очередь, является ключевым драйвером стоимости на рынке жилья.

Таким образом, современное состояние рынка недвижимости и господствующие на нем тенденции потребительского выбора, требуют уточнения термина «экологические факторы», описания их характеристик и расширение перечня учитываемых экологических факторов, оказывающих влияние на стоимость недвижимости.

Термин «экологический фактор» в контексте оценки стоимости объекта недвижимости, следует понимать, как некое качественное состояние окружающей среды. При этом, как и случае с физическими, экономическими и иными факторами, выделенными в таблице 1, «экологические факторы» - это группа однородных факторов, каждый из которых может оказывать как позитивное, так и негативное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Влияние данных факторов, на данный момент, проявляется, например, в том, что некоторые застройщики при расчете цены на недвижимость пользуются справочником Льва Лейфера [3], где приведены корректировочные коэффициенты по различным критериям, в том числе экологическим факторам. Например, если рядом с домом находится крупная магистраль ЛЭП либо аэропорт, то применяется понижающий коэффициент равный 0,84. В противовес этому, при наличии рядом с домом рекреационных объектов природного происхождения (парк, водоем) применяется повышающий коэффициент равный 1,14 [3].

При оценке экологической обстановки города либо региона на передний план выходят негативные антропогенные экологические факторы. Преимущественно к ним относятся:

• Загрязнение воздушного бассейна (механическое, химическое, радиоактивное);
• Загрязнение водных ресурсов (механическое, химическое, радиоактивное);
• Загрязнение почв (механическое, химическое, радиоактивное);
• Электромагнитное загрязнение;
• Шумовое загрязнение.

Косвенное и условное антропогенное воздействие на обширные территории ведет к ухудшению экологической обстановке в регионе, что негативно сказывается не только на здоровье живых существ, но и на стоимости недвижимости [6].

Проанализируем зависимость стоимости недвижимости двух городов в зависимости от экологической обстановки в регионе.

В целях обеспечения чистоты анализа, были выбраны два региона, достаточно идентичных по ключевым характеристикам. Представим их краткое описание.

1. г. Орел, Орловская область. Климат умеренно континентальный, среднегодовая температура 6,7 градусов Цельсия. Годовая норма осадков 605 мм.

2. г. Тамбов, Тамбовская область. Климат умеренно континентальный, среднегодовая температура 6,1 градусов Цельсия. Годовая норма осадков 519 мм.

Несмотря на более влажный климат города Орел, выбранные для анализа города располагаются в одной климатической зоне и данный экологический фактор можно считать для них идентичным.

Рассмотрим ключевые экономические факторы, оказывающие наиболее сильное влияние на стоимость жилья.

Средняя заработная плата в Орловской области на 2021 год составляет 35 115 рублей, в то время как средняя зарплата на аналогичный период в Тамбовской области 33 302 рублей. Можно говорить об относительном более высоком уровне благосостояния в Орловской области [6].

Средняя стоимость квадратного метра в однокомнатной квартире в городе Орел на январь 2022 года составляет 64 586 рублей, что на 12,3% меньше, чем в городе Тамбов. Средняя стоимость одного квадратного метра в двухкомнатной квартире в городе Орел на январь 2022 года составляет 56 264 рублей, что на 13,6% меньше, чем в городе Тамбов [4]. Средняя стоимость квадратного метра в трехкомнатной квартире в Орле на январь 2022 года составляет 54 170, что на 6,0% меньше, чем в Тамбове [4].

Далее рассмотрим рейтинговые показатели экологической обстановки в городах исследования.

Город Орел в 2019 году занял 72 место в топе экологически чистых городов России. При этом, Орловская область на 2019 год заняла 49 место в экологическом рейтинге по стране [2]. Согласно данным за 2021 год, отмечается рост качественных показателей экологической безопасности, однако экологическая обстановка в регионе и самом городе остается острой за счет наличия металлургических и прочих крупных промышленных предприятий [6].

Город Тамбов на 2019 год занял 94 место в топе экологически чистых городов России. Тамбовская область на 2019 год заняла 1 место в экологическом рейтинге по стране [2]. Согласно данным за 2021 год, отмечается рост качественных показателей экологической безопасности, который, несмотря на большое количество промышленных предприятий, обусловлен применением инновационных методов очистки и фильтрации газообразных и жидких выбросов с предприятий. За последние 5 лет уровень загрязнения воздуха в городе уменьшился в 3 раза [5].

Итак, обобщая данные о стоимости недвижимости в городах сравнения, можно отметить, что в среднем цены на рынке недвижимости Тамбова на 10,6% выше, чем в Орле.

Принимая во внимание общую географическую, климатическую и экономическую схожесть выбранных для анализа двух регионов, а также более высокое благосостояние Орла, такое различие можно объяснить только значительным влиянием экологической обстановки города и региона на среднерыночную стоимость недвижимости.

Таким образом, было доказано, что на стоимость жилья оказывают влияние множество факторов. Среди них выделяются такие группы, как экономические, социальные, физические, среди которых на данных момент, учитываются и экологические.

Необходимо выделить экологические факторы в отдельную группу, наравне с физическими, экономическими и социальными, т.к. в современных реалиях повышения экологического сознания населения и стремления людей селиться в районах с благоприятным экологическим рейтингом, данные факторы оказывают существенное влияние на стоимость объектов рынка недвижимости.

Следует также уточнить понятийный аппарат, поскольку экологическая обстановка города (региона) характеризуется не только природными, но и в не меньшей мере антропогенными экологическими факторами, которые существенно влияют на стоимость жилья.

В данной работе представлено следующее определение термина «экологический фактор», применительно к рынку недвижимости: «Экологические факторы – это группа природных и антропогенных явлений, определяющих качественное состояние окружающей среды в регионе, совокупность которых может оказывать как позитивное, так и негативное влияние на рыночную стоимость недвижимости».

Список литературы:

1. Гоибовский С. В., Лейфер Л. А, Нейман Е. И. О Концепции оценки недвижимости // Молодой ученый. -2018. - № 5. – С. 16-19
2. Гончаров Г.И., Натхов Т.В. Текстуальный анализ ценообразования на рынке московской жилой недвижимости // Экономический журнал ВШЭ. 2020. №1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/tekstualnyy-analiz-tsenoobrazovaniya-na-rynke-moskovskoy-zhiloy-nedvizhimosti (дата обращения: 13.01.2022).
3. Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты [Текст] : таблицы, графики, гистограммы / [Л. А. Лейфер, Д. А. Шегурова] ; Приволжский центр финансового консалтинга и оценки. - Изд. 2-е, актуализир. и расшир. - Нижний Новгород: Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2012. - 257, [13] с. : ил., табл.; 21 см.; ISBN 978-5-901956-56-4
4. Рейтинг регионов по стоимости жилья в 2022 году: цена 1 квадратного метра жилья по регионам России (публикация по материалам Минстроя РФ) // Юридическая социальная сеть URL: https://www.9111.ru/questions/7777777771661479/ (дата обращения: 14.01.2022).
5. Список самых экологически чистых городов России для проживания в 2022 году // Туристический портал Visasam.ru (Cвидетельство о регистрации СМИ ЭЛ № ФС 77 - 80064 выдано федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор) 31.12.2020 URL: https://visasam.ru/russia/goroda/ekologiya-gorodov-rossii.html (дата обращения: 14.01.2022).
6. Шаропатова АВ., Мажанская Е.В. Факторы, влияющие на инвестиционную привлекательность объектов на рынке жилой недвижимости // Вестник науки и образования. 2020. №11-3 (89). URL: https://cyberleninka.ru/article/n/faktory-vliyayuschie-na-investitsionnuyu-privlekatelnost-obektov-na-rynke-zhiloy-nedvizhimosti (дата обращения: 15.01.2022).