Статья опубликована в рамках: CLXVII Международной научно-практической конференции «Научное сообщество студентов XXI столетия. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ НАУКИ» (Россия, г. Новосибирск, 02 ноября 2026 г.)
Наука: Экономика
Скачать книгу(-и): Скачать книгу
дипломов
ПЛАТНОСТЬ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ: СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ АРЕНДЫ И ВЫКУПА ГОСУДАРСТВЕННОЙ ЗЕМЛИ
SECOND-YEAR STUDENT, DEPARTMENT OF INTEGRATED TERRITORY DEVELOPMENT
Аннотация
В статье рассматривается насущная проблема платности землепользования при переходе к рыночным отношениям, а именно – проводится сравнительный экономический анализ между двумя основными формами предоставления государственных земель: аренды и выкупа. Цель исследования – выявить экономические плюсы и минусы каждой модели для различных хозяйствующих субъектов и бюджетной системы. Методологическую базу составляют системный анализ, сравнительные и статические методы, а также принципы финансового моделирования. В процессе исследования авторы проводят подробные расчёты совокупных расходов при реализации капитальных строительных проектов в перспективе 10 – 15 лет. Проводится анализ структуры арендной платы, которая определяется кадастровой стоимостью, а также динамика земельного налога после выкупа. Особое внимание уделяется фактору дисконтирования денежных потоков и возможности использования заёмных средств, поскольку выкуп требует значительных единовременных затрат. В результате сравнительного анализа показывают то, что для крупных инвесторов с долгосрочными проектами экономически более выгодным оказывается выкуп земли из-за прекращения арендных платежей и возможности использовать землю в качестве залога. Однако для малого бизнеса большее предпочтение имеет аренда, снижающая порог входа на рынок и уменьшающая налоговую нагрузку на старте. Авторы приходят к мнению, что оптимальная модель платности землепользования должна учитывать специфику отраслей и сроки окупаемости проектов. В статье проводятся обоснования необходимости усовершенствования методики определения выкупной цены для стимулирования эффективного использования земельных ресурсов и пополнения бюджетов.
Abstract
The article examines the pressing issue of paid land use during the transition to market relations, namely, it provides a comparative economic analysis of the two main forms of granting state lands: leasing and purchasing. The purpose of the study is to identify the economic advantages and disadvantages of each model for various economic entities and the budget system. The methodological basis comprises systems analysis, comparative and static methods, and the principles of financial modeling. In the course of the study, the authors perform detailed calculations of total costs in the implementation of capital construction projects over a 10–15-year horizon. The structure of lease payments, which is determined by cadastral value, is analyzed, as well as the dynamics of land tax after purchase. Particular attention is paid to the factor of discounting cash flows and the possibility of using borrowed funds, since purchasing requires significant one-time costs. As a result of the comparative analysis, it is shown that for large investors with long-term projects, purchasing land is economically more advantageous due to the cessation of lease payments and the possibility of using the land as collateral. However, for small businesses, leasing is more preferable, as it lowers the market entry threshold and reduces the tax burden at the initial stage. The authors conclude that the optimal model of paid land use should take into account the specifics of industries and project payback periods. The article substantiates the need to improve the methodology for determining the purchase price in order to stimulate the efficient use of land resources and replenish budgets.
Ключевые слова: платность землепользования, аренда государственной земли, выкуп земельных участков, кадастровая стоимость, экономическая эффективность.
Keywords: paid land use, lease of state land, purchase of land plots, cadastral value, economic efficiency.
Введение
Земля является не только фундаментальным производственным ресурсом, но и значимым объектом государственного контроля. В рыночных реалиях принцип возмездности землепользования выступает ключевым механизмом обеспечения эффективности использования земель, наполнения бюджетной системы и укрепления экономических отношений. Тем не менее, выбор между арендой и выкупом государственных земель остается предметом острых дискуссий. Актуальность проблемы обусловлена высокой долей госсобственности на землю, фискальной направленностью текущих методик оценки платежей, а также существенным влиянием формы владения на финансовую устойчивость и стратегическое планирование бизнеса.
Цель исследования - провести сравнительный экономический анализ аренды и выкупа государственной земли и определить условия их предпочтительности для различных хозяйствующих субъектов.
Задачи исследования
1. Сопоставить аренду и выкуп как формы платного землепользования;
2. Определить условия, при которых каждая форма предпочтительна для разных категорий землепользователей;
3. Выявить экономические риски аренды государственной земли.
Объект исследования – отношения между государством и землепользователями в сфере платного предоставления земельных участков (аренда и выкуп).
Традиционный подход к анализу землепользования фокусируется на явных расходах: плате за аренду, выкупной стоимости, налоге на землю. Однако реальная практика охватывает более обширный набор издержек, которые арендатор часто не учитывает.
Явные издержки — прямые денежные выплаты: арендные взносы, единовременный выкуп, земельный налог. В учебном пособии ДГИНХ указано, что арендная плата определяется по соглашению сторон и поступает арендодателю согласно договору [1]. Такие затраты легко рассчитать.
Косвенные издержки включают транзакционные расходы (оформление бумаг, кадастровые работы, юридические услуги, регистрацию) и временные потери (ожидание решений, участие в торгах, суды). Именно их арендаторы чаще всего недооценивают.
Альтернативные издержки — цена «замороженного» капитала, что особенно значимо для сельхозпроизводителей. Л.Б. Ефремова подчеркивает: покупка земли для них обременительна и неэффективна, так как средства могли бы пойти на улучшение плодородия, новые технологии или качественные семена [2]. Выкуп лишает капитал возможности приносить доход в обороте.
Риск «вынужденной аренды» при оспаривании выкупной цены. Арендатор, имеющий право на выкуп, но несогласный с завышенной ценой, обязан продолжать платить аренду во время судебного спора. Последствия двойственны: переплата по аренде и возможный рост выкупной стоимости за этот период. Экономический вывод: задержка выкупа ведёт к отрицательному денежному потоку без автоматической компенсации. Даже при отсутствии договора плата за фактическое использование земли обязательна [3].
Риск «кадастровой гонки»: рост выкупной цены во время согласований. Кадастровая стоимость периодически пересматривается, и выкупная цена растёт, пока арендатор платит аренду. Откладывая выкуп, он сталкивается с удорожанием актива. Арендная плата может меняться без согласия сторон, если она установлена как регулируемая и изменились нормативные акты (постановление ФАС ЦО от 21.11.2016 по делу № А08-7346/2015); изменения договора не требуется (п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73) [3]. Это лишает арендатора уверенности в стабильности расходов. Ограничение пересмотра платы раз в год [1] не защищает от существенного роста платежей. Экономический вывод: при массовой переоценке арендатор, откладывающий выкуп, несёт риск удорожания, а внесённые платежи не компенсируют увеличение выкупной цены.
Риск «недобросовестного арендатора»: утрата права на выкуп. Льготный выкуп доступен только добросовестным арендаторам, фактически использующим землю по назначению. Те, кто не может это подтвердить, теряют право на выкуп. Экономический вывод: экономия на аренде или неиспользование земли может привести к полной потере права на выкуп. Администрация не вправе в досудебном порядке изымать участок у добросовестного арендатора и передавать его третьим лицам [3], но при признании недобросовестности арендатор утрачивает все права.
Точка безразличия с учётом рисков. Традиционный подход основан на простом сравнении: аренда выгодна, пока платежи ниже выкупной цены. Однако такая модель не учитывает риски и временную стоимость денег. Модифицированная модель должна включать: риск роста кадастровой стоимости (вероятность × величина удорожания), риск потери права на выкуп (вероятность × потеря льготной ставки), временную стоимость денег в условиях неопределённости, альтернативные издержки замороженного капитала. Как отмечает Л.Б. Ефремова, экономической формой реализации собственности является её «плодоношение», признаком — доходы, а критерием субъекта — способность самостоятельно осуществлять их применение и воспроизводство. Выкуп оправдан лишь при эффективном использовании земли, приносящем доход выше альтернативной стоимости капитала.
Когда выкуп экономически невыгоден. Ситуация А: арендатор не планирует долгосрочное использование (менее 5–7 лет). Выкуп «замораживает» капитал, который мог бы приносить доход в обороте. Средства на покупку земли могут быть направлены на повышение плодородия, новые технологии или семена. Ситуация Б: высокий риск снижения кадастровой стоимости. Выкуп по завышенной цене менее выгоден, чем ожидание переоценки. В нестабильной экономике выкуп фиксирует текущую, возможно завышенную, стоимость. Ситуация В: наличие «скрытых дефектов» участка (ограничения, особые условия использования, спорный вид разрешённого использования). Выкуп закрепляет эти проблемы, тогда как аренда сохраняет гибкость и возможность отказаться от участка.
Заключение
Таким образом, вопрос выбора между арендой и выкупом государственной земли не имеет универсального решения. Крупный бизнес чаще выбирает выкуп, чтобы получить актив в собственность, исключить арендные платежи и использовать землю как залог. Для малых и средних предприятий аренда остается более привлекательной, так как позволяет минимизировать первоначальные вложения и налоговое бремя.
Однако простой расчет прямых затрат не отражает реальной картины. Аренда сопряжена с рядом скрытых рисков: от административного давления и нестабильности условий до угрозы потери права выкупа. Поэтому при принятии решения важно учитывать не только номинальную стоимость, но и альтернативные издержки, а также временную стоимость капитала. Выкуп становится экономически целесообразным лишь при долгосрочном планировании (от 5–7 лет) и доходности проекта, превышающей стоимость капитала. В текущих условиях методики оценки земли требуют пересмотра: они должны опираться не только на фискальные цели государства, но и на объективную оценку рисков для инвестора.
Список литературы
- Абдуллаева Р.М. Экономические механизмы применения оценки земель: учебное пособие (курс лекций). – Махачкала: ДГИНХ [Электронный ресурс]. – 2011. – 302 с. – URL: https://dgunh.ru/
content/ glavnay/ ucheb_deyatel/ uposob/ up-14-15-efp-fgos-40.pdf (дата обращения: 17.09.2026). - Ефремова Л.Б. Экономическая реализация земельной собственности и её роль в управлении земельно-имущественным комплексом России // Экономика и управление. – 2016. – № 2. – С. 1–8. – URL: https://cyberleninka.ru/
article/ n/ ekonomicheskaya-realizatsiya-zemelnoy-sobstvennosti-i-ee-rol-v-upravlenii-zemelno-imuschestvennym-kompleksom-rossii (дата обращения: 23.09.2026). - Крылов Я.Ю. Аренда земельных участков: правовой аспект: дипломная работа. – Екатеринбург: РГППУ [Электронный ресурс]. – 2019. – 73 с. – URL: https://elar.uspu.ru/
handle/ ru-uspu/ 29835 (дата обращения: 14.09.2026). - Барсукова Г.Н., Юрченко К.А. Экономика землепользования: учеб. пособие. – Краснодар: КубГАУ [Электронный ресурс]. – 2019. – 176 с. – URL: https://www.cnshb.ru/
content/ 2025/ 04449495.pdf (дата обращения: 12.09.2026). - Пирова Р.Н. Земельное право: учебное пособие (курс лекций). – Махачкала: ДГУНХ [Электронный ресурс]. – 2019. – 147 с. – URL: https://dgunh.ru/
content/ glavnay/ ucheb_deyatel/ uposob/ up-gp-fgos-14.pdf (дата обращения: 25.09.2026). - Топал Е.Г. Экономическая обоснованность ставок арендной платы за земельные участки, на примере муниципального образования «город Екатеринбург» // Территориальное развитие как новая парадигма. – 2016. – С. 439–451. – URL: https://elar.urfu.ru/
handle/ 10995/ 48123 (дата обращения: 19.09.2026).
дипломов