РОЛЬ ПРОЕКТНОЙ ФИРМЫ В ПОВЫШЕНИИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ ПРОЕКТОВ РЕДЕВЕЛОПМЕНТА ПРОМЫШЛЕННЫХ ТЕРРИТОРИЙ

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена исследованию редевелопмента промышленных территорий в Российской практике. Главным образом, внимание уделялось роли и влиянию проектной фирмы на повышении инвестиционной привлекательности проектов редевелопмента. Проанализировав её деятельность на этапе производства проектной документации, были сформулированы основные аспекты, способствующие решению проблемы.

Ключевые слова: проектная организация, инвестор, инвестиции, инвестиционная привлекательность, редевелопмент, промышленные зоны.

Редевелопмент – это преобразование уже существующих объектов недвижимости через процессы реконструкции и восстановления полезности изношенных объектов недвижимости с использованием современных технологий и материалов; через процессы реставрации и воссоздания объекта недвижимости в первоначальном состоянии; через процессы модернизации и расширения. [7, C.9] Основная цель редевелопмента заключается в привлечении инвестиционных потоков, создании новых рабочих мест, восстановлении слабо функционирующих и заброшенных территорий. [7, C.10] Редевелопмент выделяют полного и частичного характера.

Полный редевелопмент подразумевает кардинальное изменение территории, проведение маркетинговых исследований, разработку концепции.

Частичный редевелопмент характеризуется изменением городских территорий и частично объектов с их последующей модернизацией. В случае частичного редевелопмента используется имеющийся земельный участок и некоторые существующие на нем объекты.

В системе реализации проектов в качестве основных участников обычно выступают организации, которые в соответствии с выполняемыми ими функциями именуются: инвестор, заказчик, генпорядчик, проектировщик или проектная организация. (Рисунок 1.)

Рисунок 1. Участники проекта редевелопмента

Инвестор или заказчик – это физическое или юридическое лицо, которое совершает финансирование собственных, заёмных или привлечённых средств в формирование или воспроизводство основных фондов. Инвестор может представляться в качестве заказчика, кредитора, покупателя строительной продукции − объекта. Он способен сам распределять и направлять финансы, независимо от их объёма и размера. Инвестор определяет организационные формы строительства и привлекает на договорной основе физических или юридических лиц для воплощения инвестиционного проекта. Вкладчик может передавать застройщику право распоряжаться выделенными деньгами. К инвестициям вкладчика относятся: финансовые средства, банковские депозитные вклады, облигации, акции, ценные бумаги, имеющие официальный статус на фондовом рынке и так далее. Роль инвестора особенно важна в современный период в связи с имеющимся дефицитом инвестиционного капитала, поэтому нахождение инвестора, его привлечение требует конкретной проработки большинства экономических и юридических вопросов. Целевая задача вкладчика – возведение объекта, с последующим вводом его в эксплуатацию при минимальных капитальных вложениях за наиболее короткие сроки и как итог – получение оправданного дохода. [1]

Затрагивая генерального подрядчика, стоит также упомянуть застройщика, поскольку эти два участника –между собой тесно связаны или могут быть в одном лице.

Застройщик − инвестор или иное юридическое, физическое лицо, нанимаемый инвестором для реализации инвестиционного проекта по капитальному строительству. Застройщик обладает правами на земельный участок под застройку. Заказчик, в отличие от застройщика, может использовать земельный участок под застройку на правах аренды. На основании договора с вкладчиком, застройщик в праве распоряжается его денежными средствами для финансирования в возведение объектов. Застройщик осуществляет технический надзор за соблюдением всех правил при производстве строительно-монтажных работ, приёмку промежуточных и законченных работ и подготовку объектов для сдачи в эксплуатацию. [1]Если застройщик выступает в роли генподрядчика, то для других инвесторов он фактически выполняет строительно-монтажные работы. [5]

Генеральный подрядчик − предприятие, нанятое по договору подряда строительства, которое отвечает перед заказчиком за возведение объекта в соответствии с требованиями договора, проектно-сметной документации и строительными правилами. Подрядчик привлекает к выполнению отдельных видов строительно-монтажных работ субподрядные организации и несёт ответственность за качество выполненных специализированных работ: монтаж конструкций, технологического оборудования, сантехнических, электромонтажных, пусконаладочных работ – и всё в течение гарантийного срока после ввода объекта в эксплуатацию. [1]

Проектировщик или проектная организация – проектная, проектно-изыскательная и научно-исследовательская организация, осуществляющая разработку проекта объекта строительства. Проектировщик всегда выполняет две основные функции: обосновывает расчетом принимаемые в проекте основные технические решения и оформляет данные решения эскизного проекта, проектной документации и рабочей документации. [1]

Процедура редевелопмента в России выглядит следующим образом:

Рисунок 2. Этапы технико-экономического обоснования проекта

Процедура практически идентична как при реконструкции объектов промышленного значения. Как правило, при изменении функционального назначения здания или сооружения, важно учесть, что оно и еже с ним местность может быть признано охраняемыми объектами, в соответствии с Федеральным законом №79 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации». Здесь важную роль помимо государственной технической экспертизы играет историко-культурная экспертиза и согласование проекта с государственным органом по охране объектов культурного наследия. Но, в российской практике, зачастую заводы и расположенные на его зоне цеха не имеют такого статуса, поскольку эти объекты не представляют архитектурной ценности, а работа с объектами ОКН может сильно затруднить процесс редевелопмента. Для более подробного изучения юридического вопроса о статусе объекта культурного наследия стоит ознакомиться с научным исследованием Курашова Ю. Ю. и Бердюгиной Ю. М. «Разработка критериев статуса объекта культурного наследия.» [3]

Таким образом, основная часть этапов редевелопмента возлагается на проектную организацию. Она отвечает за разработку проекта, его согласование с государственным органом технической экспертизы, с государственной службой по охране памятников (если она требуется в зависимости от статуса объекта) и несёт ответственность за исполнение работ по проекту, если она соглашается на авторский и технический надзор.

Постараемся рассмотреть роль и влияние проектной организации в сфере повышения инвестиционной привлекательности и, в целом, процесса редевелопмента. Условно автором формулируется 4 аспекта: архитектурная подача, учёт градостроительных новаций, привлечение администрации города и ускорение процесса производства документации.

1. Архитектурная подача

Важнейшую роль в редевелопменте промышленных территорий играет разработка архитектурной идеи. Здесь проектировщику важно заинтересовать инвестора психологически: разработать концепцию, предварительный эскиз и предоставить визуализацию проекта, чтобы ему самому захотелось увидеть это в реальности. Так же попытаться убедить вкладчика в том, что регионы – тоже способны развиваться и страдают такими же проблемами с дееспособными территориями. Его вклад – вклад в своё экономическое благополучие и в развитие города или региона в целом.

2. Учёт градостроительных новаций

Так же проектировщик должен быть осведомлен и компетентен в современных тенденциях: изучать зарубежный опыт в сфере редевелопмента, следить за часто применяемыми и новыми строительными материалами, знать федеральное законодательство и происходящие в нём изменения, учитывать строительные правила и нормы, уметь создавать градостроительную среду, отвечающую положениям урбанистики.

3. Привлечение администрации города

Конечно, уверенность инвестора в финансировании любого проекта наилучшим образом подкрепляется привлечением администрации города или региона: участие всевозможных конкурсных инициативах на федеральном уровне или обращение с предложением затронуть закон, подписанный президентом Российской Федерации от 30 декабря 2020 о «комплексном развитии территории». Согласно новому порядку, решение о проектах комплексного развития территорий бывших промзон городские власти смогут принимать до внесения соответствующих изменений в правила землепользования и застройки города, что существенно сокращает сроки реализации проекта, говорится на сайте мэрии. [4]

4. Ускорение процесса производства документации

Здесь важны возможности проектной фирмы: к примеру, в соответствии с пунктами 6, 7, 8 и 15, утверждёнными Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83, заказчик обязан предоставить «технические условия подключения» архитектору или проектировщику. [6] На этом этапе проектная фирма может помочь заказчику в предварительном расчёте технических условий (ТУ), с которыми далее он обращается уже в управляющие компании. Также немаловажно для проектной организации иметь необходимое современное оборудование, высококвалифицированных, профессиональных специалистов и продуманный календарный план выполнения всех этапов проектирования.

Всем перечисленным аспектам следует работать сообща. Можно сказать, что роль и влияние проектной фирмы на реализацию проекта несёт весомый характер. Предполагается, что проектная фирма может серьёзно поспособствовать повышению инвестиционной привлекательности редевелопмента промышленных территорий в регионах и может убедить инвестора на вложение финансовых ресурсов подобного рода проекты.

Список литературы:

1. Краткая характеристика основных участников строительства: АН24.рф «Недвижимость Красноярска [Электронный ресурс]. URL: http://www.an24.org/stati_i_obzoryi/poleznaya_informatsiya/osnovnyie_uchastniki_stroitelstva (дата обращения: 24.06.2021).
2. Кто такой проектировщик и зачем он нужен: Lowvoltage Blog [Электронный ресурс]. URL: https://eozerov.ru/who-such-design-engineer-and-why-he-is-necessary (дата обращения: 24.06.2021).
3. Курашов Ю. Ю. и Бердюгина Ю. М. «Разработка критериев статуса объекта культурного наследия.»
4. Москва нашла в промзонах ещё 2 тыс. гектаров под комплексную застройку: Сайт РБК. [Электронный ресурс]. URL: https://realty.rbc.ru/news/6076968d9a79474a39825b4c (дата обращения: 22.06.2021).
5. Особенности учёта застройщиком-генподрядчиком операций по долевому строительству: Сайт Мудрый экономист.  [Электронный ресурс]. URL: https://wiseeconomist.ru/poleznoe/35088-zastrojshhik-genpodryadchik-investor-odnom (дата обращения: 22.06.2021).
6. Получение исходных данных для проектирования: Сайт Строительных технологий [Электронный ресурс]. URL:  https://smetamds.ru/normativdocument/document.html?iddoc=Raz01_Glava-13-02 (дата обращения: 24.06.2021).
7. Чижова А. А. Разработка рекомендаций по совершенствованию процессов редевелопмента промышленных территорий в России - С.9,10.