ОСОБЕННОСТИ БАНКОВСКОГО СОПРОВОЖДЕНИЯ КОММЕРЧЕСКИХ СТРОИТЕЛЬНЫХ КОНТРАКТОВ

FEATURES OF BANKING SUPPORT OF COMMERCIAL CONSTRUCTION CONTRACTS

Asiiat Magomedova

Candidate for a Master’s Degree, Department of Finance and Credit, Voronezh State University,

Russia, Voronezh

АННОТАЦИЯ

В данной статье рассматривается развитие проектного финансирование в сфере жилищного строительства в Российской Федерации и переход банков на новую схему банковского кредитования, положительные и отрицательные стороны данной реформы, особенности банковского сопровождения.

ABSTRACT

This article examines the development of project financing in the field of housing construction in the Russian Federation and the transition of banks to a new bank lending scheme, the positive and negative aspects of this reform, and the features of banking support.

Ключевые слова: строительная отрасль, банковские операции, строительные компании, банковское кредитование, банковское сопровождение.

Keywords: construction industry, banking operations, construction companies, bank lending, banking support.

Строительная отрасль представляет собой одну из крупнейших отраслей экономики, определяющая роль которой заключается в формировании условий для динамичного развития экономики страны. За последние десятилетия сфера жилищного строительства, в том числе его регулирование, развивалась значительными темпами. С 1 июля 2019 года официально осуществлен переход к проектному финансированию, при котором источником обслуживания долговых обязательств являются денежные потоки, генерируемые проектом. Специфика этого вида инвестирования состоит в том, что оценка затрат и доходов осуществляется с учётом распределения риска между участниками проекта. [1]

В соответствии с Постановлением Правительства РФ № 697 от 18 июня 2018 года разработаны критерии (требования), которым должны соответствовать уполномоченные банки и банки, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам в долевом строительстве. Банк России в соответствии со статьей 15 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», размещает информацию о банках, имеющих право на открытие счетов эскроу [4]. В перечень таких банков включаются банки, имеющие кредитный рейтинг по национальной рейтинговой шкале не ниже уровня «BBB-(RU)» и (или) «ruBBB-».

При этом для банков с кредитным рейтингом ниже чем «A-» и до «BBB-» включительно устанавливается лимит суммы задолженности по всем договорам о предоставлении целевых кредитов застройщикам в размере не более 20% величины собственных средств (капитала) банка.

Застройщики, которые используют счета эскроу для оплаты по договорам долевого участия, могут получить кредит достаточный для ввода дома в эксплуатацию. Банк при этом обеспечивает безопасность проводимой финансовой сделки и контролирует целевое расходование средств участников долевого строительства, привлекаемых непосредственно застройщиками при заключении сделок по договорам долевого участия в строительстве. Защищенность средств граждан является фактором, повышающим спрос на жилье на первичном рынке.

Также были пересмотрены подходы по формированию резервов кредитными организациями при предоставлении кредитов застройщикам с использованием счетов эскроу, который позволяет банкам определять объемы формируемых резервов и ставку по кредитам застройщикам с учетом эффективности проекта строительства.

Анализ современной системы развития проектного финансирования в Российской Федерации позволил выделить положительные и отрицательные стороны реформы. К отрицательным сторонам можно отнести следующие: увеличение стоимости новостроек на начальной стадии строительства; уход с рынка строительных компаний, которые не перешли на новые требования, готовность банков работать со счетами эскроу и финансировать застройщиков. Среди положительных моментов проводимой реформы следует отметить возможность снижения системных рисков, контроль целевого использования денежных средств, прозрачность первичного рынка, так как ненадёжным застройщикам будет закрыт вход на него, консолидация небольших девелоперов. Средства граждан, вложенные в приобретение жилья, будут храниться на банковских счетах эскроу, строительство при этом будет вестись за счет банковских кредитов. Воспользоваться деньгами дольщиков застройщики смогут только после ввода объекта в эксплуатацию и регистрации в Едином государственном реестре недвижимости права собственности на первую квартиру. У строительных компаний имеется надежный источник финансирования на весь срок реализации проекта.

Особенность финансирования с использованием счетов эскроу заключается в возможности минимизировать ставку по кредиту при значительном размере поступлений денежных средств участников долевого строительства на счета эскроу. При значительном превышении остатков на этих счетах над суммой задолженности по проектному кредиту ставка может быть снижена до 0,01%.

Показатели проектного финансирования в долевом жилищном строительстве в мае 2020 года продолжали расти, о чем свидетельствуют результаты обследования банков, открывающих расчетные счета застройщиков и счета эскроу. Однако темпы роста, как и в апреле, продолжали снижаться по сравнению с началом текущего года, что связано с влиянием ограничительных мер, вызванных эпидемией коронавируса.

Меры государственной поддержки оказали значительное влияние на строительную отрасль на фоне проблем, обострившихся из-за пандемии. Развитие рынка жилищного строительства сталкивается и с рядом ограничений со стороны спроса. Цели, поставленные в национальном проекте, предполагают сохранение и даже ускорение темпов роста ипотечного кредитования по сравнению с 2018 годом. Их достижение приведет к росту долговой нагрузки населения и дальнейшему снижению нормы сбережений. При этом основной объем спроса, поддерживаемого ипотекой, придется на вторичный рынок жилья, а не на приобретение квартир в новостройках.

По данным Банка России, в сентябре 2020 года в банках открыто более 215 тыс. счетов эскроу, объем денежных средств, размещённых участниками долевого строительства на счетах эскроу вырос до 730,5 млрд руб. Банки одобрили финансирование более чем на 1,8 трлн руб., а объем ссудной задолженности достиг 667 млрд руб., средняя процентная ставка на всем жизненном цикле кредитного договора составляет 4-6%. Средний срок рассмотрения заявки составляет 30-45 дней [5]. По состоянию на 1 апреля 2021 года по завершенным проектам с использованием счетов эскроу раскрыто более 91 тыс. таких счетов. Сумма средств, перечисленных с них застройщикам и банкам в погашение предоставленных кредитов, составила 247,5 млрд руб.

Новые механизмы проектного финансирования долевого жилищного строительства и переход банков на новую схему банковского кредитования позволяет решать задачи, обеспечивающие эффективное и бесперебойное функционирование системы защиты прав вкладчиков, что позволяет повысить спрос на участие в данной модели и обеспечить заинтересованное участие банков в обеспечении финансирования строительных проектов. В настоящее время наблюдается стабильное количество вновь подаваемых в банки заявок, что может свидетельствовать о сохранении интереса застройщиков к новым проектам и доверии к уполномоченным банкам.

Список литературы:

1. Гергаулов И.Э.  Финансирование проектов: основные формы привлечения инвестиций / И.Э. Гергаулов //Научные труды Московского гуманитарного университета. 2018. - № 5. – С. 61-63.
2. Йескомб Э.Р. Принципы проектного финансирования / Э.Р. Йескомб. - М.: Yescombe Consulting Ltd., Альпина Паблишер, 2015. – С. 17-19.
3. Федотова М.А. Проектное финансирование и анализ: учеб. пособие для бакалавриата и магистратуры / М.А. Федотова, И.А. Никонова, Н.А. Лысова. - М.: Юрайт, 2015. - С. 65-71.
4. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации : федер. закон от 30 декабря 2004 г. N214-ФЗ. – URL: http://base.garant.ru/12138267/.
5. Статистика Банка России.