ВЛИЯНИЕ НОВОЙ РЕФОРМЫ НА ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО

INFLUENCE OF NEW REFORM ON SHARE BUILDING

Alena Malakhova

student, Department of Land Law and Environmental Expertise, Krasnoyarsk state University,

Russia, Krasnoyarsk

АННОТАЦИЯ

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становится контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств возвращены.

ABSTRACT

A new mechanism of financing through escrow accounts should exclude the appearance of deceived equity holders. The Bank becomes the controlling party to the transaction and has the right to refuse to conduct operations related to misuse of funds. Funds of interest holders will be protected, and in case of default by the developer, the obligations will be returned.

Ключевые слова: финансирование; долевое строительство; реформы.

Keywords: finansing; share building; reforms.

Актуальность данной темы очевидна по причине того, что это чрезвычайно важный вопрос, который является очень чувствительным для людей.

Для того, чтобы окончательно решить проблему обманутых дольщиков, Россия должна выйти на более развитые способы жилищного строительства.

В России отрасль долевого строительства многоквартирных домов регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Основные изменения начались с 1 июля 2019 года, теперь все сделки по покупке квартир на этапе строительства будут заключаться через специальные эскроу-счета в уполномоченных банках. Застройщик получит деньги с эскроу-счетов только после представления банку разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации права собственности в отношении одного объекта долевого строительства.

В связи с ужесточением требований к застройщикам и изменение порядка долевого участия, в 2019 году прогнозируется уменьшение числа строительных компаний, а также снижение темпов строительства. Также если застройщик имеет хотя бы один объект с нарушением сроков ввода в эксплуатацию более, чем на три месяца, он не сможет начать возведение нового дома по ДДУ.

Новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становиться контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств, возращены через Агентство по страхованию вкладов.

В следующем году по всей стране должна начаться массовая достройка проблемных домов. Завершать их будет Федеральный фонд защиты дольщиков и специально для этой цели созданные в регионах фонды. Однако ряд регионов смогут получить федеральное финансирование на продолжение работ еще в этом году. До конца 2019 года на все регионы страны на эти цели выделено 16 млрд рублей.

В течение следующих 3 лет в стране собираются полностью решить проблему обманутых дольщиков. Достройку проблемных домов возьмет на себя федеральный Фонд защиты дольщиков и специально созданные для этой цели в регионах некоммерческие фонды. Для достройки дома необходимо, чтобы застройщик был признан банкротом. В том случае если строительная компания не делала отчислений в Фонд защиты дольщиков, решение о достройке Фонд будет принимать по ходатайству региональных властей.

С точки зрения защиты дольщиков данные нововведения конечно же являются улучшенными мерами для рынка недвижимости, но только для клиентов, приобретающих жилье.

Следует отметить, что такие нововведения достаточно сильно повлияли на рынок недвижимости, происходит планомерное повышение стоимости на недвижимость в Красноярске и в среднем составляет 3% от изначальной стоимости объектов на начало 2018 года.

При этом по словам застройщиков уже зафиксировано падение спроса на рынке недвижимости Красноярска.

В заключении нужно сказать, что новый механизм финансирования через эскроу-счета должен исключить появление обманутых дольщиков. Банк становится контролирующей стороной сделки и имеет право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств. Средства дольщиков будут защищены, а в случае неисполнения застройщиком обязательств возращены.

Помимо банков, строительство также будет контролировать государство. Законодательно будут закреплены требования к застройщикам. Минстрой сможет назначать и снимать с должности руководителя контролирующего органа. Также собственники и учредители строительных компаний будут нести солидарную ответственность перед гражданами.

В настоящее время остается открытым самый важный вопрос, затраты, которые понесут застройщики после проведения реформы, неизбежно отразятся на стоимости жилья, что значительным образом может понизить спрос на объекты строительства.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 31.12.2017) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // Консультант плюс: Законодательство.
2. Постановление Правительства РФ от 22.04.2019 № 480 (ред. от 12.09.2019) «О критериях, определяющих степень готовности многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (проекта строительства) и количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, при условии соответствия которым застройщику предоставляется право на привлечение денежных средств участников долевого строительства без использования счетов, предусмотренных статьей 15.4 Федерального закона, по договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после 1 июля 2019 г. » // Консультант плюс: Законодательство.
3. Кирсанов А.Р. Новая реформа законодательства о долевом строительстве // Консультант плюс: Статьи.
4. Что изменилось на рынке долевого строительства с 1 июля 2019 года? [Электронный ресурс] // URL: https://www.sibdom.ru/news/12754/.
5. 12 застройщикам в Красноярском крае отказали в достройке без эскроу-счетов [Электронный ресурс] // URL: https://www.sibdom.ru/news/13224/.
6. Чайка заявил о двукратном росте проблемных объектов долевого строительства в 2019 году [Электронный ресурс] // URL: https://www.dp.ru/a/2019/07/30/CHajka_zajavil_o_dvukratnom.