РЕНОВАЦИЯ ПРОМЫШЛЕННЫХ И СКЛАДСКИХ ЗОН КАК ЧАСТИ ГОРОДСКОГО ПРОСТРАНСТВА

В данной статье термин реновация (лат. renovatio — обновление, возобновление) определяется как процесс изменения более не актуального функционального назначения территорий, зданий, сооружений и комплексов. В Градостроительном же кодексе данный термин определен как развитие застроенных территорий [1].

На данный момент в крупных городах России складывается крайне неблагоприятная с точки зрения градостроительства ситуация: недостаток свободных земельных участков, пригодных для строительства объектов недвижимости (как правило сильная отдаленность от центра города или же слишком маленькая площадь участка, близко расположен сильный конкурент и пр.). При этом со времен Советского Союза осталась масса промышленных и складских зон, которые по факту уже не функционируют как раньше, но при этом занимают очень выгодные с точки зрения местоположения участки, пригодные для строительства как коммерческих, так и жилых объектов.

Многие крупные города столкнулись с проблемой использования промышленных и складских зон, расположенных не только в центре города, но и на его периферии. Территории промышленного производства, как и коммунально-складские зоны окружают жилые районы, а иногда являются их частью. В свете этого строительство новых районов приходится планировать на неосвоенных территориях на окраине города. Данный тип строительства, как правило, является более дорогостоящим и трудоемким, так как помимо самих зданий требуется возведение дорог, прокладки сетей и коммуникаций. Во вновь возводимых районах в первое время слабо развита инфраструктура, а бывшие в промышленном использовании территории по факту остаются пустующими.

Как промышленные, так и складские зоны давно существуют в структурах крупных городов. Положение таких территорий определяет их инвестиционную привлекательность: в наличии близости и высокой плотности объектов социальной и культурной инфраструктуры, ресурсы инженерно-технических и транспортных коммуникаций. Суть реновации таких территорий заключается в максимально эффективном использовании территории, обеспечении ее устойчивого развития, повышения конкурентоспособности и развитие социально экономического потенциала.

Функциональные зоны города, сформировавшиеся под влиянием прошлого времени, дают широкие возможности для реновации: как правило здания, сооружения и территории используется с недогрузкой или вовсе не эксплуатируются. Кроме того, реновация, чаще всего, становится единственной возможностью для застройщика получить землю в центре города, ввиду дефицита свободных от застройки земельных участков на территории крупнейших городов России.

Одним из наиболее распространенных направлений развития промышленных и складских зон является создание зон жилого назначения. Реновация промышленных территорий дает возможность обеспечить жителей города дополнительными жилыми площадями, объектами соцкультбыта, спорта и образования, комфортной городской средой. Кроме того, большой объем инфраструктуры, возводимый на территориях бывших промышленных предприятий, также требует большого количества сотрудников и дает дополнительные рабочие места.

Город Орел – промышленный и культурный центр Орловской области. Небольшие предприятия по обработке сельскохозяйственного сырья, появляющиеся здесь в 18 веке, формировали в городе легкую промышленность: суконную, прядильную, полотняную. В 19 веке в Орле начал функционировать металлообрабатывающий завод, увеличилось число предприятий, обрабатывающих продукцию животноводства и растениеводства.

Пищевая и металлургические отрасли занимают лидирующее положение в структуре промышленности горда Орла, также развито машиностроение, производство стройматериалов, резиновых и пластмассовых изделий. В городе сосредоточено несколько предприятий приборостроения.

Однако за последние десятилетия свернуто немало крупных производств города:

• Завод УВМ – Орловский завод управляющих вычислительных машин имени К.Н. Руднева (производил компьютеры, матричные принтеры, электрическую бытовую кухонную технику (миксеры, сумки-холодильники), цветомузыку, электрические выключатели с пультом дистанционного управления). Последние свои компьютеры завод им. Руднева собрал в середине 90-х годов. Затем последовала длительная агония. Процедура банкротства произведена в начале 1995 года. Окончательно завод прекратил свое существование в 2006 году. Цеха и заводоуправление в аренде.
• Часовой завод «Янтарь». В сентябре 2004 года завод «Янтарь» объявлен банкротом. В том же году был выкуплен ООО «АЛМАЗ-ХОЛДИНГ», который распределил имущество между другими фирмами. В главных цехах находятся ТЦ «Атолл» и ТЦ «Водолей». Остальные площади арендуют мелкие фирмы.
• Завод «Медстекло». Закрыт в 2006 году.
• Завод «Погрузчик». В 2006 году завод погрузчиков вошёл в холдинг с Орловским ЗАО «Дормаш», предприятие получило название ЗАО «Орел- Погрузчик». Территория в аренде.
• Гипсовый комбинат. Закрыт в 1990-х. Все цеха окончательно снесены и территория расчищена в 2010-х. Заводоуправление в аренде. На расчищенных площадях планируется возведение гипермаркета Линия-5.
• Завод электроприборов (ОРЗЭП) «Малютка». (Производил электронные лампы, микросхемы, индикаторы люминисцентные, герконы, головки магнитные, кварцевые микрогенераторы, стробоскопы, зеркала заднего вида, запальники газовых плит, елки искусственные, игрушки). Закрыт в 1992 году. Здание в аренде.
• завод «Орлэкс» введено конкурсное управление, распродается имущество, производственные корпуса, участки земли. На месте проходной построен ТЦ «Утес» [3].

• ООО «Кока-Кола ЭйчБиСи Евразия» — российское подразделение Coca-Cola Hellenic Bottling Company AG. Орловский филиал Coca-Cola Hellenic являлся самым крупным модернизированным предприятием бренда Coca-Cola в России, а также вторым в Европе по техническому, летом 2016 года в Орле производство напитков полностью остановлено[3].

По данным исследований только в центральной части города Орла порядка 6 объектов подходят для реновации. В качестве критериев определения пригодности были использованы следующие понятия:

1. текущее функциональное состояние объекта;

2. территориальное расположение относительно жилой застройки;

3. характер производства (наличие вредных веществ);

4. социальная составляющая (целесообразность расширения жилой зоны, потребность в дополнительной жилой площади).

Если рассматривать взаимосвязь промышленных и жилых объемов в структуре городской застройки с точки зрения композиции, можно выделить следующие приемы адаптации промышленной складской застройки к современным условиям:

• модификация - изменение объекта или его частей по пропорциям, форме, положению частей, конфигурации;
• замена - введение новых отдельных проекций, форм, функций, конструкций, материалов и др.;
• устранение или добавление - уменьшение количества форм, конструкций, функций или присоединение новых, расширяющих возможности решений;
• сочетание - комбинаторика идей, свойств, функциональных составляющих, элементов объекта между собой;
• инверсия - переворачивание, рассмотрение проблемы или ситуации от противного [2, с. 22].

Реновация промышленных и складских территорий имеет ряд бесспорных преимуществ, таких как постоянное увеличении благоустроенных территорий с развитой инфраструктурой, что в значительной степени позволит улучшить качество жизни граждан, и в будущем обеспечить стабилизацию экономической среды города.

Для полноценного развития города необходимо решить вопрос с невостребованной промышленной территорией, найти способ эффективного использования избытков таких площадок. Будущее промышленных и складских зон заключается в их приспособлении к современным требования, тенденциям и технологиям, что достигается реконструкции «неэффективных» объемов либо заменой их функционального назначения – в части путем реновации. Реновация может стать хорошим толчком для развития районов города, формируя при этом новые жилые и общественные зоны, одновременно преобразуя вид исторических сложившихся промышленных зон города.

Список литературы:

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс] от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018). Доступ из справ. -правовой системы «КонсультантПлюс».
2. Седова Л.И., Основы композиционного моделирования в архитектурном проектировании: Учеб. пособие. Екатеринбург: УралГАХА, 2012. – 138 стр.
3. Википедия – свободная энциклопедия // Орёл (город) – Википедия. URL: https://ru.wikipedia.org/wiki/Орёл_(город)/ (дата обращения: 28.04.2019).