АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ФОРМИРОВАНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

В 1991 году Россия вступила на новую ступень экономического развития, появилось такое понятие как частная собственность, также появилась рыночная стоимость недвижимости, ну а спустя годы актуальность использования перешла к кадастровой стоимости. К сожалению, проследить динамику роста кадастровой стоимости с того периода, по сегодняшний день не возможно, так как документы с того времени составлялись на бумажном носителе и не могли быть переведены на электронный носитель.

Нововведения, касающиеся кадастровой стоимости, и приравнивания ее к рыночной, физические лица приняли очень негативно. Так по данным Росреестра в 2017 году комиссии по пересмотру кадастровой стоимости было рассмотрено 54,7 тыс. в отношении 103,4 тыс. объектов, что составляет 0,06 % от общего числа недвижимости, сведения о которых на 1 января 2019 года содержались в ЕГРН. Если сравнивать с 2016 годом количество рассмотренных заявлений возросло на 7,5 %. Согласно законодательству в случае несогласия с кадастровой оценкой, оспорить ее результаты можно в суде, или в специальных комиссиях, созданных при управлениях Росреестра во всех регионах России. В начале 2017 года поступившие на рассмотрение заявления в области переоценки кадастровой стоимости были одобрены, что составило 58,2 % заявлений.

До 1 января 2017 года кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, а утверждали региональные и местные органы власти. С 1 января 2017 года вступил в силу закон «О государственной кадастровой оценке». [1]  Согласно новому закону государственная кадастровая оценка будет проводиться во всех субъектах Российской Федерации по новым правилам с 2020 года. При этом регионы по своему усмотрению могут начать проведение государственной кадастровой оценки по новым правилам уже с 2018 года. [2] Кадастровая оценка представляет собой совокупность процедур, направленных на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости для целей налогообложения, и иных предусмотренных законодательством целей [3]

Если рассматривать анализ проведения кадастровой и рыночной стоимости, то  мы увидим различия в том, что результат таких оценок будет отличаться. Проблема заключается в том, что метод оценки кадастровой стоимости не будет включать в себя все индивидуальные оставляющие объекта, а будет рассчитываться лишь по тем данным, которые занесены в реестр, в отличие от рыночной. При проведении кадастровой оценки, должна быть учтена вся требуемая по законодательству информация, но не учтены особенности того или иного объекта. Внесение данных кадастровой стоимости в Росреестр крайне необходимо так как, ссылаясь на эти данные государство может контролировать и отслеживать деятельность собственника, а так же по ним рассчитываются суммы налога на недвижимость. Если снизить кадастровую стоимость в 2-3 раза это позволит уменьшить суммы налоговых отчислений. Существует утвержденный законодательством порядок присвоения кадастровой стоимости объектам недвижимости, учитывающий рыночную стоимость недвижимости, целевое назначение, а также его географическое расположение. К сожалению, такие отличительные  нюансы при  оценке недвижимости не учитываются, поэтому, кадастровая стоимость недвижимости бывает очень завышена, что способствует увеличению налоговых выплат. На данную ситуацию с определением кадастровой стоимости объекта недвижимости повлияли законодательные изменения, вследствие чего, определение стоимости объекта, в расчет берется не инвентаризационная стоимость, как это было до 2016 года, а кадастровая. Расчетом кадастровой стоимости недвижимости занимается Росреестр, ориентируясь на соответствующую законодательную базу.  Несмотря на это, количество заявлений о пересмотре кадастровой стоимости огромное количество, но половина из них удовлетворяются. Из этого следует что,  система оценки, определяющая  кадастровую стоимость несовершенна, и это важно учитывать. [4]

Изменения в Налоговом кодексе, которые произошли в 2015 году, повлекли за собой новую систему налогообложения. Согласно новому законодательству, кадастровую стоимость недвижимости можно обозначить как налогооблагаемую базу. К началу 2020 года в России кадастровая стоимость будет определена по всем субъектам РФ, по мере подготовленности самих субъектов. На сегодняшний день, проанализировав актуальные результаты кадастровой оценки, выявляется тенденция роста кадастровой оценки объектов недвижимости, что осложняет ситуацию с рыночной стоимостью, так как Кадастровая стоимость, на сегодняшний день увеличивается, и рыночная стоимость более не актуальна, что оказывает налоговую нагрузку. Так, например, для организации будет накладно оплата налогов, если они определены по необоснованной оценке  кадастровой стоимости. Организация могла бы ту же сумму, оплаченную за налог, направить ее на развитие, или модернизацию самой организации.

Первая проблема заключается в несоответствии ГКО рыночной стоимости объекта недвижимости. Она заключается в том, что нет единой методики выявления подлинной стоимости оцениваемой недвижимости, а также по каким критериям проводить саму оценку, и данная проблема до настоящего времени не решена. Особенно это касается земельных участков. На сегодняшний день цены на рынке формируются во многом под влиянием спекулятивных факторов, например, таких как наличие большого количества «инвестиционных» квартир с заведомо завышенной себестоимостью. Следовательно, кадастрово-рыночная цена недвижимости в реальности - величина достаточно условная.

Проанализировав источники информации, в которой фигурирует кадастровая стоимость, за последнее время, выявляется тот факт что, интерес к кадастровой оценке недвижимости и определение процедуры кадастровой стоимости  увеличился практически в 3 раза. Это связано с тем, что на сегодняшний день определением кадастровой стоимости недвижимости занимаются частные компании, и нет единого алгоритма расчета кадастровой оценки, что является еще одной проблемой в данной ситуации.  Из этого следует то, что разница в расчете кадастровой стоимости, вызывает споры у владельцев недвижимости, ведь такой диссонанс в цене может не устроить их, так как конечная цена кадастровой стоимости, у разных компаний может кардинально отличаться в несколько раз. В связи с этим были внесены изменения в законодательную базу по поводу предоставления полномочий, которые связаны с определением кадастровой стоимости, бюджетным учреждениям государства. Закон «О государственной кадастровой оценке» говорит о том, что полномочия на осуществление оценочной деятельности передадут бюджетным учреждениям, а также ответственность за проведение кадастровой оценки будет возложено на региональные органы власти.

Вызывает тревогу качество экспертных заключений, выполняемых данной организацией. По статистике,  в экспертных заключениях можно найти прямые нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, однако соответствующие замечания судом чаще всего во внимание не принимаются. Как правило, рыночная стоимость, по расчетам экспертов подтверждает заявленную стоимость с отклонением в 3–5 %. Такой процент расхождения вызывает сомнения в достоверности и правильности проведения оценочной.

За период с 01.02.2019 по 28.02.2019 в судах инициировано 2 483 в отношении 4 076 объектов недвижимости. По данной информации ответчиками являются территориальные органы Росреестра, ФГБУ «ФКП Росреестра», в том числе филиалы ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъектам Российской Федерации, органы государственной власти, бюджетные учреждения, и тд. По состоянию на 2019 год  количество судебных исков в отношении, результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости составляет: юридические лица – 902; физические лица – 1560; ОМС – 17 заявлений.  За указанный период, по состоянию на 28.02.2019, рассмотрено 375 исков (788 объектов недвижимости): требования истцов удовлетворены в отношении 360 исков (773 объекта недвижимости), не удовлетворены – в отношении 15 исков (15 объектов недвижимости). На конец рассматриваемого периода на рассмотрении находится 2 108 исков (3 288 объектов недвижимости). [5]

Таким образом, кадастровая оценка должна проводиться по единой методике на всей территории России. Новый механизм кадастровой оценки направлен на недопущение ошибок и, как следствие, на сокращение количества обращений о пересмотре кадастровой стоимости. Для определения кадастровой стоимости необходимы профессиональные кадры, а также единая система оценочной деятельности, а сами оценщики не должны являться работниками частных компаний.

Список литературы:

1. Федеральный закон "О государственной кадастровой оценке" от 03.07.2016 № 237 ФЗ [Электронный ресурс]: Режим доступа: Консультант плюс http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_200504/;
2. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть первая от 31 июля. 1998 г. № 146-ФЗ (в ред. от 27. 11. 2018) [Электронный ресурс]: Режим доступа: Консультант плюс http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/;
3. Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" [Электронный ресурс]: Режим доступа: Консультант плюс http://www.consultant.ru/law/hotdocs/46862.html/
4. Пылаева А.В. Основы кадастровой оценки недвижимости 2-е изд., испр. и доп. Учебное пособие. 2018 С.124
5. Росреестр [Электронный ресурс] https://rosreestr.ru/site/activity/informatsiya-o-sudebnykh-sporakh-v-otnoshenii-rezultatov-opredeleniya-kadastrovoy-stoimosti-obektov-/.