НОВОВВЕДЕНИЯ В СТАТЬЮ 222 ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА

Дела о самовольных постройках (в частности, о сносе и признании права собственности на них) довольно часто становились предметом судебных споров, так как действующим законодательством вопрос о них являлся недостаточно урегулированным. Законодательные попытки урегулирования проблемы так называемых «самостроев» предпринимались регулярно. Последние изменения в статью 222 ГК РФ были внесены 3 августа 2018 года. Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" уточняет понятие «самовольная постройка», ограничивает правила принятия решений об их сносе, а также защищает права владельцев объектов, которые не знали об ограничениях на строительство на принадлежащем им земельном участке.

Самовольная постройка - это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.[1] Уточнение по поводу даты – крайне существенное, потому что раньше, чтобы признать постройку самовольной, было достаточно любого нарушения градостроительного регламента, зафиксированного на дату судебного спора.

Также в закон было внесено, что не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничения использования земельного участка, если собственник не знал о существующем запрете. На практике вышеуказанная ситуация встречалась довольно часто: гражданин действовал достаточно добросовестно, построив объект, получив все необходимые разрешения, а потом выяснялось, что здание стоит на земельном участке «с особыми условиями использования», например, в полосе отвода инженерных сетей, тем самым он нарушил при строительстве недвижимости допустимое расстояние до газопровода, зарытого в земле, поэтому его самовольную постройку необходимо сносить. При этом в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) вообще могли отсутствовать сведения об ограничении на строительство в этой конкретной зоне.

Изменения, которые были внесены в статью 222, освобождают граждан от ответственности, если они не подозревали об «ограничительном» статусе земельных участков. В этом случае самовольную постройку не будут признавать «самостроем», поэтому и не будут сносить.

Также следует отметить, что до вступления Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ органы местного самоуправления широко практиковали издание постановлений о сносе «самостроев».[2] Теперь такие решения, как правило, будут приниматься в судебном порядке. Муниципалитеты смогут ликвидировать «самострой» своей властью лишь в исключительных случаях, если:

1) самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, в отношении которого отсутствуют правоустанавливающие документы и необходимость их наличия установлена в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта, либо самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования;

2) самовольная постройка возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта, либо в случае, если в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство, при условии, что границы указанной зоны, необходимость наличия этого разрешения установлены в соответствии с законодательством на дату начала строительства такого объекта.[3]

При этом в законе устанавливается срок для сноса с учетом характера самовольной постройки, но не менее чем три месяца и не более чем двенадцать месяцев.

В соответствии с внесенными изменениями органы местного самоуправления не смогут принимать решения о сносе недвижимости, право собственности, на которое зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) или признано судом, а также в отношении многоквартирного здания, жилого или садового дома. Исключение составляют ситуации, когда сохранение таких построек угрожает жизни и здоровью граждан.

Также в законе отражена новая важная деталь, которая предусматривает механизм приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями. Раньше какой-либо павильон, признанный «самостроем», в любом случае подвергался сносу.  Теперь же, если нарушения не столь велики, суд может дать собственнику срок от 6 месяцев до 3 лет, чтобы узаконить спорный объект. При этом предварительно приведя его в соответствие с правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории и т.д. Эти работы должен выполнить за свой счет собственник «самостроя» либо владелец земельного участка, на котором расположен этот объект.

Изменения, внесенные в Гражданский кодекс Российской Федерации, регулируют и правила изъятия земельного участка, если участок используется не по целевому назначению, либо в результате эксплуатации снижается плодородие земель или причиняется вред окружающей среде. Изъять по закону земельный участок могут, если собственник не выполнил обязанности по сносу объекта или приведения его в соответствие с установленными требованиями.

Таким образом, можно сделать вывод, что законодатель разделяет компетенцию суда и органов местного самоуправления в отношении самовольных построек. Это оказывает непосредственное влияние на способы защиты права собственности на самовольные постройки. Однако остается ряд спорных положений, которые не разрешат некоторые ситуации, например, распространение нового понятия на незавершенные объекты строительства и другие.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ // Принята Государственной Думой 22 декабря 1995 г.
2. Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и статью 22 Федерального закона "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Одобрен Советом Федерации 28 июля 2018 года.
3. Гонгало Б.М. Гражданское право: Учебник. В 2 т. Т. 1. 2-е изд. перераб. и доп.- М.: Статут, 2017.- с. 430.
4. Садиков О.Н. Гражданское право. Том II: учебник - М.: ИНФРА-М, 2006. – с. 608.