ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ДАЧНЫХ, САДОВЫХ И ОГОРОДНЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ: НОВЕЛЛЫ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

Понятие дача появилось еще в 18 веке при правлении Петра 1. Император благодарил своих подданным, которые проявили себя перед страной, тем, что награждал их участками земли. Это были красивейшие места в пригороде, где была плодородная земля, и росли сады. Слово дача – означало давать, так было более 2 веков назад, когда земля и огород отходили в собственность владельцу. В 19 веке дачные участки стали доступны всем классам населения, при этом получить их можно было только в аренду, так как земля для построек и огорода считалась собственностью государства.

До начала 20 века отдельные дачные постройки были редкостью. Эти строения сдавались в аренду многими крестьянами, жившими в районах Подмосковья, это являлось для них главным источником доходов.

В советское время после 30 года 20 века, дача стала местом, куда приезжал рабочий класс на свой сад и огород. Люди ездили на свои участки в основном на выходные или период отпусков. Там они выращивали разные садовые и огородные культуры для собственного пропитания и консервации.

Во времена правления Хрущева, вводится понятие «коллективное садоводство». Оно возникло в виду существования проблемы с продовольствием в стране. В соответствии с чем, городским жителям выдавались земельные участки, где можно было построить дом летнего типа, разбить сад и высадить огород.

В 90-е годы 20 века в России земельные участки стали в свободном доступе «для индивидуального жилищного строительства». Под это строительство выделялись пустыри на окраинах деревень и бывшие колхозные поля. На таких землях можно стало возводить дома для постоянного проживания, а также и дачи.

В начале 21 века в нашей стране дачи строт, в том числе и на землях, которые предназначены для строительства на участках личного подсобного хозяйства.

С 1 января 2019 г. вступает в силу Федеральный закон № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он вносит существенные изменения в правовой режим дачных земельных участков.

Сначала рассмотрим положения, которые утрачивают свое значение с принятием указанного выше закона.

1. В новом законе понятие «дача», а также производные с этим понятия отсутствуют, т.е. формально больше не будет дачных хозяйств, дачных участков, дачных товариществ, дачных домов. Кроме того, из нового закона исключена такая правовая организационная форма объединений граждан, как «дачное некоммерческое товарищество». Новый закон упразднил большинство типов объединений садоводов. Оставлены всего две формы: садоводческие некоммерческие товарищества (СНТ) и огороднические некоммерческие товарищества (ОНТ), таким образом, в соответствии с законом все дачное станет садовым или огородным. [1, ст. 4].

2. Всем товариществам в ближайшее время нужно будет пройти перерегистрацию и решить, к какому типу они относятся. Решение должно быть принято на общем собрании товарищества, по итогам которого нужно будет подать соответствующее заявление в Росреестр.

3. Упразднена обязанность участников товариществ принимать участие во всех проводимых общих собраниях. Я поддерживаю это изменение в законодательстве. Ввиду того, что санкции за неучастие в собрании в Законе 66-ФЗ отсутствовали, соответствующая норма не «работала».

4. Отменено право участников объединения определять величину оплаты для участников этого объединения и отдельных садоводов. Теперь все расходы и расценки будут определяться на общем собрании всех собственников. Взносы в таких формах товариществ с принятием закона могут быть только 2-х типов - членские и целевые, при этом вступительных взносов не будет. Наличные взносы не допускаются, при этом нужно перечислять на расчётный счёт товарищества.

5. Следует отметить, что юридические лица не смогут быть членами садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ, и это является парадоксом данного закона. [1, ч. 1 ст. 12] На мой взгляд, это абсурд, так как юридические лица также могут владеть земельными участками.

6. Председатель правления или учредители не будут иметь самостоятельного выбора, где открыть расчетный счет на товарищество, теперь такое решение может принять только общее собрание членов. [1, п. 8 ч. 1 ст. 17]

Особое внимание следует обратить на новеллы законодательства в анализируемой сфере.

1. В законе даны определения некоторым предметам (садовый земельный участок, садовый дом, имущество общего пользования, земельные участки общего назначения, границы территории товарищества). Также, вводится понятие «жилой дом», которое исключает определения «дача», «дачный дом», «дачное хозяйство» - это сделано в целях предотвращения правовых неопределённостей. Дано конкретное определение понятия «имущество общего пользования», установлены возможные виды и цели использования такого имущества. Это позволит снизить риск появления в товариществах имущества, не связанного с его деятельностью.
2. Запрещается организовывать несколько товариществ по типу садоводческих некоммерческих товариществ в пределах одной местности, если ее размеры утверждены проектной документацией.
3. Введено новое минимальное число учредителей – их должно быть не меньше 7 человек. При этом решение о создании такого товарищества собственников недвижимости принимается единогласно (100 % голосов);
4. Состав правления товарищества не может быть менее трех человек, что должно составлять не более 5 % от общего количества участников.
5. Председатель правления товарищества не может выдать доверенность с правом передоверия. [1, п. 6 ч. 1 ст. 19] На мой взгляд, это несправедливое ограничение.
6. Улучшено правовое положение индивидуальных садоводов. Отрегулирован порядок ведения садоводства без создания товарищества. [1, ст. 6] Теперь индивидуальные садоводы вправе присутствовать на общих собраниях и голосовать по определенным вопросам, например:
   
   1. принимать решение о приобретении земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности;
   2. решать вопросы по распоряжению всем общим имуществом (земельными участками, шлагбаумами, видеокамерами);
   3. определять порядок пользования общим имуществом;
   4. решать судьбу недвижимости общего пользования, передавать ли ее в общую долевую собственность, или в собственность муниципальной власти, или в собственность государства (субъекта РФ);
   5. обозначать размер и период внесения взносов, порядок расходования целевых взносов, определять плату за приобретение, создание, содержание имущества общего пользования, текущий и капитальный ремонт объектов капитального строительства, относящихся к имуществу общего пользования и расположенных в пределах местности садоводства или огородничества, за услуги и работы товарищества по управлению таким имуществом.
   6. Индивидуальные садоводы теперь не только формируют и утверждают смету наравне со всеми, но и несут точно такое же бремя содержания общего имущества, как и члены товарищества. Права у членов СНТ и отдельных садоводов теперь будут практически равные.
7. Максимальный срок полномочий правления и его председателя продлен до 5 лет. Избирать председателя и членов правления можно неограниченное число раз. Для того, чтобы «свергнуть» председателя, нужно провести внеочередное общее собрание по требованию не менее, чем 1/5 от общего количества членов товарищества. [1, ч. 5 ст. 16]
8. Расширен круг вопросов, для принятия решения по которым требуется квалифицированное большинство голосов (2/3 от числа членов собрания), а именно:
   
   1. изменение устава товарищества;
   2. избрание органов товарищества (председателя товарищества, членов правления товарищества), ревизионной комиссии (ревизора), досрочное прекращение их полномочий;
   3. определение условий, на которых осуществляется оплата труда всех работников по трудовым договорам;
   4. принятие решения о приобретении товариществом земельных участков;
   5. принятие решения о создании (строительстве, реконструкции) или приобретении имущества общего пользования, о порядке его использования;
   6. принимать решения о передаче недвижимости общего пользования в общую долевую собственность, или в собственность муниципальной власти, или в собственность государства (субъекта РФ);
   7. распределение образованных на основании утвержденной документации по планировке территории садовых или огородных земельных участков между членами товарищества;
   8. утверждение приходно-расходной сметы товарищества и принятие решения о ее исполнении;
   9. определение размера и срока внесения различных взносов;
   10. принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
   11. утверждение финансово-экономического обоснования размера взносов.

Для удобства голосования вводится очно-заочная и заочная формы проведения общих собраний членов товарищества.

9. В законе предусмотрены новые способы уведомления членов товарищества о проводимых собраниях и их итогах, [1, ч. 13, 14 ст. 17]. К таким способам относится заказное письмо на адрес регистрации члена товарищества, либо на электронный адрес направляется сообщение. Если есть сайт у товарищества, то можно опубликовать на нем, или можно разместить информацию на информационном щите, или в СМИ субъекта страны.
10. Протокол каждого общего собрания членов должен быть подписан всеми членами этого товарищества, которые участвовали в собрании. [1, ч. 25 ст. 17]
11. Садовый дом можно перевести в жилой дом (например, для получения права регистрации в нём) и, наоборот, жилой дом перевести в садовый (например, для сокращения налога на недвижимость), но при этом придётся обосновать ту или иную степень «капитальности» садового или жилого дома, в соответствии с установленными требованиями и правилами.
12. На огородных участках нельзя возводить капитальные строения. На них можно возводить только временные садовые дома, которые не являются объектами недвижимости.
13. Разница между садоводами и огородниками, по новому закону в том, что:

1. садоводы могут строить на участке жилые дома и регистрироваться в них,
2. огородники могут строить только садовые дома для сезонного проживания.

14. Кроме значимых нововведений, которые ликвидируют большинство пробелов в законодательстве в отношении садоводческих и огороднических товариществ, есть существенные коллизии. Отметим некоторые из них.

1. Членские книжки

Почему их не убрали из закона? Закон 66-ФЗ был принят в 1998 году, там наличие членских книжек допустимо и простительно. Но зачем они нужны будут в 2019 году, когда закон вступит в силу? Ведь новым законом введены такие «новшества» как уведомления через электронную почту или сайт товарищества. Жилищный кодекс уже давно предусматривает ведение реестра членов товарищества в электронном виде. Почему в этом новом законе нельзя отменить никому не нужные членские книжки, при том что реестр членов товарищества также существует? В чем смысл в членских книжках? Ведь единственным подтверждением права собственности на объект недвижимости служит запись в ЕГРН.

2. Как и в законе 66-ФЗ, принятие в члены товарищества осуществляется через решение общего собрания членов

Почему это не убрали? Какой в этом смысл? Почему нельзя вступать на основании заявления собственника? Зачем такие сложности? Ведь понятно, что созывать общее собрание для принятия нового члена каждый раз никто не будет. Что принятия в члены будут ждать по полгода или год? Зачем усложнять данную процедуру?

3. Принять решение открыть или закрыть банковские счета может только общее собрание

Возникает вопрос: а почему нельзя делегировать это полномочие председателю правления или просто правлению?

4. Протокол каждого общего собрания членов должен быть подписан всеми членами этого товарищества, которые проголосовали за принятие решений

Есть товарищества, в которых по 200-400 членов. Как можно себе представить, собрать подписи под протоколом со всех членов? Конечно, есть судебная практика, по которой бюллетени для голосования считаются теми самыми подписями под протоколом. Но почему нельзя написать об этом прямо? Зачем путать обычных людей, которые не осведомлены в юридических тонкостях, которые описаны даже не в законах, а в судебной практике?

Будем надеяться, что эти пробелы в дальнейшем будут решены.

В заключение можно сказать, что, несмотря на определенные коллизии в новом законе, он ликвидирует много пробелов, которые были в предыдущем законе. Этот закон наведет порядок в плане разных товариществ на территории фактически одного кооператива. Еще закон позволит привести в порядок отношения с индивидуальными садоводами и огородниками. Немаловажным является то, что закон позволит навести порядок в вопросе прописки в доме, построенном на садовом участке. С принятием нового закона прописка в жилом доме на землях садоводческого некоммерческого товарищества будет само собой разумеющимся делом. Несмотря на большое количество положительных моментов в Законе, минус в том, что усложняется процедура регистрации домов на садовых участках.

Этот закон является своего рода Конституцией для садоводческих и огороднических товариществ.

Список литературы:

1. О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации от 29.09.2017 № 217-ФЗ // Собрание законодательства РФ. 31.07.2017, N 31 (Часть I). ст. 4766.
2. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. От 03.07.2016) // Российская газета. 23.04.1998г. № 79.