ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПРОМЫШЛЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ

Аннотация. В статье рассмотрены особенности оценки земельных участков промышленного назначения. Учтена необходимость проведения независимой оценки земельных участков промышленного характера. Изучены подходы, по которым оцениваются земельные участки. Рассмотрены цели проведения независимой оценки. Предоставлен список документов, необходимый для проведения оценки объектов недвижимости промышленного назначения. Описаны особенности и отличия промышленных объектов на современном рынке.

Abstract. The article describes the features of the evaluation of industrial land. The need for an independent assessment of industrial land plots is taken into account. The approaches on which the land plots are estimated are studied. The objectives of the independent evaluation are considered. Provided a list of documents required for the evaluation of industrial real estate. The features and differences of industrial facilities in the modern market are described.

Ключевые слова: земли промышленного назначения, права на земельный участок, профессионализм, уставный капитал, переоценка, подходы к оценке земельных участков, стоимость оценки, отчет об оценке, рыночная оценка земли.

Keyword: of industrial land, the right to land, expertise, capital, revaluation of approaches to land valuation, cost valuation, the valuation report, the market value of land.

Законодательство определяет земли промышленного назначения как те, что находятся вне черты поселений, и могут предназначаться или предназначаются в настоящее время для эксплуатации промышленных объектов, либо обеспечивают саму деятельность организации. То есть, земельные участки под промышленность – это те, что используются или могут быть использованы для таких целей, как размещение производственных, административных построек, а также разного рода сооружений для осуществления деятельности организации, для эксплуатации промышленных объектов. Также земля промышленного назначения – это тот участок, что предоставляется для работы организации по добыче нефти или газа, организациям, занимающимся горными разработками, добывающим полезные ископаемые. Соответственно и подразделяются они на участки для размещения промышленных объектов, и на участки для добычи полезных ископаемых.

Земельные участки под промышленность – это те участки, которые используются или могут быть использованы для таких целей, как размещение производственных, административных построек, а также разного рода сооружений для осуществления деятельности организации, для эксплуатации промышленных объектов. Промышленные предприятия, владеющие активами в виде земли, на которой располагаются производственные объекты, очень часто имеют потребность в оценке земель промышленности. Как правило промышленные земли оценивают для привлечения в производство заемных средств. Современная оценка объектов недвижимости промышленного назначения требует от профессиональных оценщиков учета многих особенностей рынка, наличия специальных и профильных знаний, комплексного подхода и подбора наиболее эффективной методики для достижения максимального результата. Следует так же учитывать, что единая классификация промышленных объектов сегодня отсутствует. К настоящему моменту для этого сегмента экономики не разработана общая типология предприятий, принимаемая абсолютно всеми участниками рынка, как это работает, например, в сфере офисной или жилой недвижимости. Из-за таких специфических особенностей оценка объектов недвижимости, ее достоверность и объективность, полностью зависит от профессионализма и уровня оценочной структуры и каждого оценщика в частности.

Отличительной чертой промышленных объектов являются следующие особенности при формировании стоимости и подборе аналогов на рынке современных предприятий:

-ограниченным спросом и высокой стоимостью воссоздания объекта.

-спецификой конкуренции и аналогичных предложений.

-состоянием технологического уровня и оснащения производства, которое учитывают в соответствии достижениями современной науки и техники,

-в отличие от коммерческой и жилой недвижимости, на стоимость промышленных объектов редко влияет фактор удачного местоположения, если только не учитывать наличие транспортной развязки и логистических маршрутов.

Применимы следующие подходы к оценке земельных участков:

1.Сравнительный, подразделяется на:

-метод сравнения продаж

-метод распределения

-метод выделения.

2.Доходный, подразделяется на:

-метод капитализации земельной ренты

-метод остатка

-метод предполагаемого использования.

Рекомендуется при оценке объектов недвижимости промышленного назначения обязательно учитывать уровень обеспечения предприятия необходимыми ресурсами и сырьем: водой, газом, электроэнергией и основными производственными материалами. В современных условиях любая оценка объектов недвижимости должна учитывать соблюдение производителем экологических норм и правил безопасности.

Стоимость оценки также зависит от региона, в котором она проводится. Минимальная цена не в центральных субъектах Федерации, как правило, составляет 2000 руб. В Московской области и столице минимальный порог в два-три раза больше.

Для проведения оценки объектов недвижимости промышленного назначения предоставляется следующий перечень документов:

- правоустанавливающие документы на здания и сооружения.

- документы БТИ (технический паспорт, экспликация помещений с поэтажными планами, справка о фактическом техническом состоянии основных фондов).

- сведения о наличии на объекте обременений, включая залоги или долговые обязательства; наличие арендаторов, юридических соглашений, контрактов, налоговых задолженностей за иных ограничений.

- данные о границах объекта (с предоставлением копий геодезического плана и описанием местоположения предприятия).

- документы, которые подтверждают право на землю (собственность, аренда и др.).

- исходные данные о сооружениях и их целевом назначении.

Каждый инвестор желает сделать свои затраты минимальными, и получить землю, не вкладывая в нее излишние средства. Поэтому выгодна покупка таких земель или их аренда, которая будет пополнять бюджет и создавать рабочие места.  Располагаться они должны вне поселений или жилой зоны, на своей территории могут иметь дороги, а также инженерные коммуникации, трубопроводы, разного рода охраняемые объекты. Состав почв на таких участках большой роли не играет, ведь о сельскохозяйственной деятельности тут речи не идет. Зато важность имеет близость населенных пунктов, в особенности – крупных, а также значимых дорог, транспортных развязок, ландшафтные характеристики местности и климат. Именно по этим признакам и определяют ценность того или иного участка земли промышленного назначения.

Рекомендует для подробной характеристики таких земли выделить:

- участки для пользования недрами,

- земля для атомной энергетики,

- участки для транспорта,

- участки для обороны и безопасности,

- земли, предназначенные непосредственно для размещения промышленных объектов – заводов, производств.

Оценка стоимости земельного участка под промышленность, позволяет рассчитать реальную рыночную стоимость данного объекта. Рыночная оценка стоимости земель промышленности — это рыночная оценка земли, которая представляет собой процесс определения рыночной стоимости земельного участка с использованием признанных методик рыночной оценки земель и утвержденных стандартов оценки. Денежная оценка земель промышленности представляет собой расчет рыночной стоимости земельного участка с использованием методологии и стандартов оценочной деятельности. Денежная оценка земель промышленности, на данный момент, занимает второе место среди всех экспертиз по оценкам недвижимости. Как правило, оценка земель промышленности производится вместе с услугами по оценке объектов нежилой недвижимости, но может осуществляться и индивидуально. Оценка имущества зависит от задания на оценку.

Список литературы:

1. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков: Учебное пособие.- М. 2013
2. Боброва Н.П. Аспекты теории и практики оценки земли: Учебно-методич. пособие. -М.: 2014.
3. Коростелев С. П. Кадастровая оценка недвижимости: учеб. пособие / С. П. Коростелев. – М.: 2010. – ISBN
4. Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков.-М.: КноРус, 2013
5. 5.О.М. Оглоблина: Купля-продажа земельных участков.-М. Тихомирова М.Ю. 2014
6. Ардзинов, В.Д. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости / В.Д. Ардзинов, В.Т. Александров. - СПб.: Питер, 2015.