ЗАЩИТА ПРАВ ПОТРЕБИТЕЛЕЙ РИЕЛТОРСКИХ УСЛУГ: КОЛЛИЗИИ НОРМ И НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА

PROTECTION OF CONSUMER RIGHTS IN REAL ESTATE SERVICES: CONFLICTS OF REGULATIONS AND DIRECTIONS FOR IMPROVING THE LEGISLATION

Grey Maria Viktorovna

Master's student, 2nd year, Department of Civil Law and Procedure, International Law Institute,

Russia, Moscow

АННОТАЦИЯ

Статья посвящена анализу коллизий норм гражданского законодательства и Закона РФ «О защите прав потребителей» в сфере риелторских услуг. Рассматриваются проблемы одностороннего отказа от договора, определения объёма услуг, бремени доказывания фактически понесённых расходов, ответственности за ненадлежащее оказание услуг и процессуальных рисков. На основе судебной практики обосновываются направления совершенствования законодательства: уточнение критериев фактически понесённых расходов, разработка типовых рекомендаций, усиление информирования потребителей, введение отраслевых стандартов и развитие досудебного урегулирования споров.

ABSTRACT

The article is devoted to the analysis of conflicts between the norms of civil legislation and the Russian Federation Law “On the Protection of Consumer Rights” in the field of real estate services. The problems of unilateral termination of a contract, determining the scope of services, the burden of proving the actual expenses incurred, liability for improper provision of services, and procedural risks are considered. Based on judicial practice, the following areas for improving legislation are substantiated: clarifying the criteria for actually incurred expenses, developing model recommendations, enhancing consumer awareness, introducing industry‑specific standards, and developing pre‑trial dispute resolution.

Ключевые слова: Защита прав потребителей; риелторские услуги; коллизии норм; фактически понесённые расходы; совершенствование законодательства.

Keywords: Consumer protection; real estate services; conflicts of norms; actually incurred expenses; improvement of legislation.

Правовое регулирование отношений между потребителем и риелтором носит комплексный характер: одновременно применяются нормы Гражданского кодекса РФ и Закона РФ «О защите прав потребителей» . Именно на стыке этих нормативных актов возникают основные коллизии, требующие теоретического осмысления и законодательного разрешения. Согласно статье 32 Закона о защите прав потребителей, потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ или оказании услуг в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов. Аналогичное правило содержится в статье 782 ГК РФ. Однако на практике возникает коллизия: риелторы часто включают в договор условия, ограничивающие это право, например, положения о невозврате аванса или штрафах за досрочное расторжение.

Судебная практика последовательно признаёт такие условия ничтожными, в деле № 2 – 70/105/2026, рассмотренном мировым судьёй судебного участка № 105 района Сокольники города Москвы, потребитель заключил с индивидуальным предпринимателем Бородиным М.М. договор возмездного оказания услуг по подбору объектов недвижимости для аренды. Стоимость услуги составила 35 000 рублей, оплата произведена полностью. Через несколько дней потребитель отказался от услуг, уведомил исполнителя и направил претензию о возврате денег. Исполнитель частично вернул 1 750 рублей, сославшись на пункт договора, предусматривавший удержание процентов от стоимости услуг при досрочном расторжении. Суд установил, что условие договора о фиксированных процентах удержания при отказе потребителя признано ничтожным, поскольку оно ущемляет права потребителя. Поскольку ответчик не представил доказательств фактически понесённых расходов, суд удовлетворил исковые требования Управления Роспотребнадзора по городу Москве в защиту прав потребителя и взыскал с индивидуального предпринимателя 78 750 рублей, включая основную сумму с учётом неустойки, компенсацию морального вреда и штраф за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований.

Проблема определения объёма услуг также порождает значительное число споров. В договоре нередко размыто формулируется предмет: указан только «поиск объекта», хотя в стоимость заложены сопутствующие услуги, такие как юридическая проверка, подготовка документов. Если риелтор выполняет эти дополнительные действия без явного согласия клиента и включает их в счёт, возникает спор о правомерности взимания платы. В деле № 2-4070/2025 мировой судья судебного участка № 383 (Центральный административный округ города Москвы) рассмотрел ситуацию, когда клиентка заключила договор на подбор жилья, однако риелтор в течение полугода не смог найти подходящий вариант. Суд встал на сторону потребителя и взыскал с риелтора 12 000 рублей за неоказанные услуги по подбору жилья. Данный пример наглядно демонстрирует, что если услуги фактически не оказаны, потребитель вправе требовать возврата уплаченных средств. Аналогичную позицию занял мировой судья судебного участка № 94 района Отрадное города Москвы в деле № 02 – 0681/93/2026, взыскав с индивидуального предпринимателя Демкина Артура Владимировича 50 000 рублей за неоказанные услуги по подбору жилья, 24 000 рублей неустойки, 20 000 рублей компенсации морального вреда и 37 000 рублей штрафа, а всего 131 000 рублей. В рамках договора потребитель оплатил указанную сумму, однако объекты, позиционировавшиеся как доступные для аренды и курируемые агентством, оказались недоступными, при этом объявления продолжали размещаться в открытом доступе, что свидетельствует о размещении недостоверной информации с целью привлечения клиентов.

Бремя доказывания при возврате средств имеет принципиальное значение для защиты прав потребителей [4, с. 238]. При отказе от договора бремя доказывания факта и документального подтверждения понесённых расходов лежит на исполнителе. На практике риелторы иногда пытаются удержать суммы, ссылаясь на «фактические расходы», не предоставляя чеков, договоров или иных доказательств, что создаёт риск необоснованного удержания средств. Вопросы ответственности за ненадлежащее оказание услуг также требуют внимания. Если риелтор не провёл должную юридическую проверку объекта, и это привело к убыткам клиента, возникает вопрос о границе ответственности. Необходимо доказывать не только нарушение обязательства и наличие убытков, но и причинно-следственную связь, а также вину исполнителя. При этом для потребителя-физического лица действует презумпция вины исполнителя, что упрощает доказывание. В деле о взыскании компенсации за фиктивный подбор жилья для арендатора суд обязал риелторов выплатить компенсацию за некачественные услуги и моральный вред. Гражданка Б. перевела агентству 23 тысячи рублей, однако из семи предоставленных вариантов ни один не соответствовал её требованиям, включая условие о проживании с котом. Судья лично обзвонил всех собственников и установил, что пятеро из них действительно сдавали квартиры, но категорически не разрешали проживание с животными, о чём агентству было известно заранее. На основании этих фактов суд признал, что услуги агентства были оказаны с существенными недостатками, и взыскал не только стоимость услуг, но и неустойку, компенсацию морального вреда, судебные расходы и штраф.

Процессуальные риски также заслуживают отдельного рассмотрения. Иногда в договоры включают условия о подсудности споров исключительно по месту нахождения исполнителя, что может существенно затруднить доступ потребителя к суду. Закон предоставляет потребителю альтернативную подсудность по месту жительства, месту заключения договора, поэтому такие условия договора можно оспорить как ущемляющие права. В деле № 33 – 8458/2026, рассмотренном судебной коллегией по гражданским делам Красноярского краевого суда, рассматривался спор между самозанятым исполнителем риелторских услуг и заказчиком, связанный с взысканием задолженности и встречным требованием о возврате аванса. Суд апелляционной инстанции проверял законность решения Щёлковского городского суда, что свидетельствует о сложности и многообразии правовых ситуаций, возникающих в сфере риелторских услуг.

Для снижения числа конфликтов и повышения уровня защиты потребителей представляется необходимым уточнить в законе критерии «фактически понесённых расходов», закрепив закрытый перечень документов, которые исполнитель обязан предоставить для подтверждения трат, например, договоры с третьими лицами, кассовые чеки, акты выполненных работ. Целесообразно разработать типовые рекомендации или методические указания по формулированию предмета договора в риелторских услугах, что поможет сторонам чётче определять объём обязательств и избегать разночтений. Необходимо усилить механизмы информирования потребителя, закрепив обязанность исполнителя в наглядной и доступной форме доводить до сведения клиента не только итоговую стоимость, но и цену каждой отдельной услуги. Заслуживает внимания возможность введения отраслевых стандартов в рамках саморегулируемых организаций риелторов с последующей законодательной фиксацией минимальных требований к качеству услуг и порядку их оказания. Развитие механизмов досудебного урегулирования через специализированные медиативные центры позволит снизить нагрузку на суды и ускорить разрешение споров. Также целесообразно проанализировать возможность закрепления в законе более чётких критериев для оценки «ненадлежащего качества» риелторских услуг в сложных случаях, например, при проверке юридической чистоты объекта.

Таким образом, защита прав потребителей в сфере риелторских услуг требует баланса: с одной стороны, предоставления потребителю дополнительных гарантий, таких как презумпция вины исполнителя и право на отказ от договора, с другой стороны, чёткой регламентации действий исполнителя, чтобы избежать злоупотреблений. Предложенные направления совершенствования законодательства помогут снизить число правовых коллизий и сделать взаимодействие сторон более прозрачным и предсказуемым.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ // СЗ РФ, 26.01.1996 г., № 5, ст. 410.
2. Закон РФ от 07.02.1992 № 2300⁠–⁠1 «О защите прав потребителей» // СЗ РФ, 15.01.1996 г., № 3, ст. 410.
3. Макаревич, М.Л. Особенности защиты прав потребителей в сфере услуг в недвижимости / М.Л. Макаревич, М.А. Бирюкова, Е.А. Братченко // Фундаментальные и прикладные исследования в области управления, экономики и торговли: сборник трудов Всероссийской научно-практической и учебно-методической конференции: в 8 ч., Санкт-Петербург, 15⁠–⁠18 мая 2024 года. Часть 4. – Петербург: Политех-Пресс, 2024. – С. 320⁠–⁠327.
4. Пахомова, А.Д. Правовая природа договоров в сфере оказания риелторских услуг / А.Д. Пахомова. – Текст: непосредственный // Молодой ученый. – 2021. – № 15 (357). – С. 238⁠–⁠241.