ТРАНСАКЦИОННЫЕ ИЗДЕРЖКИ АРЕНДАТОРА НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ: СТРУКТУРА И ФАКТОРЫ

Введение

Стоимость найма жилья складывается не только из платы за проживание. Поиск квартиры, проверка документов и согласование условий требуют дополнительных ресурсов. Цель статьи — раскрыть структуру трансакционных издержек нанимателя и факторы их формирования. Используются теоретический анализ, классификация и условный расчет.

Р. Коуз связывал организацию обмена с затратами использования рыночного механизма [1]. К. Дальман выделял издержки поиска информации, переговоров и обеспечения исполнения соглашений [2]. Для нанимателя это означает необходимость учитывать затраты на протяжении всей сделки.

Термин «арендатор» применяется в экономическом смысле. Предоставление жилья гражданину для проживания оформляется договором найма [3, ст. 671]. Плата за проживание не является трансакционной издержкой. Возвратный обеспечительный платеж также нельзя полностью считать потерей: учитываются отвлечение средств и риск невозврата.

Структура и факторы формирования издержек

В таблице 1 предложена систематизация затрат по этапам сделки. Она позволяет связать конкретные действия нанимателя с источниками неопределенности.

Таблица 1.

Трансакционные издержки нанимателя

Источник: составлено автором на основе [1; 2].

Информационные факторы определяются достоверностью объявления и осведомленностью сторон. Рыночные факторы связаны с числом подходящих предложений и срочностью заселения. Если времени мало, продолжение поиска может увеличивать расходы на временное проживание.

Институциональные факторы включают ясность договорных правил и доступность защиты прав. Письменная форма договора предусмотрена статьей 674 Гражданского кодекса Российской Федерации [3]. Индивидуальные факторы — опыт, требования к квартире и стоимость времени. Цифровые сервисы сокращают поездки, но не заменяют проверку полномочий наймодателя.

Оценка издержек и условный расчет

Для сравнения способов поиска предлагается расчетная модель ожидаемых издержек:

                                                           (1)

где Д — прямые расходы на организацию сделки; В — затраченное время в часах; Ч — денежная оценка часа; Р — ожидаемые остаточные потери после проверки. Возвратные суммы не учитываются полностью, повторное включение одинаковых расходов исключается.

В условном примере самостоятельный поиск требует 20 часов и 2 000 рублей. При оценке часа в 300 рублей и без учета риска итог равен 8 000 рублям. Услуга посредника стоимостью 6 000 рублей при пяти часах участия нанимателя дает 7 500 рублей. Экономия составляет 500 рублей. Значения иллюстративны и не отражают статистику рынка.

Посредник полезен при снижении совокупных затрат, а не только при ускорении поиска. Такой критерий соответствует рассмотрению организации обмена через трансакционные издержки [4].

Выводы

Издержки нанимателя охватывают поиск, проверку, согласование, контроль и защиту прав. Их снижение связано с полнотой информации, проверкой полномочий наймодателя и документированием исполнения договора. Учет времени и риска позволяет точнее сравнивать варианты жилья. Проверка модели требует данных о фактических затратах нанимателей.

Список литературы:

1. Coase R.H. The Nature of the Firm // Economica. – 1937. – Т. 4, № 16. – P. 386⁠–⁠405.
2. Dahlman C.J. The Problem of Externality // The Journal of Law and Economics. – 1979. – Т. 22, № 1. – P. 141⁠–⁠162.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): от 26.01.1996 № 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1996. № 5. Ст. 410.
4. Williamson O.E. The Economic Institutions of Capitalism: Firms, Markets, Relational Contracting. – New York: Free Press, 1985. – 450 P.