К ВОПРОСУ ПРАВОВОЙ ПРИРОДЫ ОБОРОТОСПОСОБНОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Действующее российское законодательство обнаруживает дуалистический подход к пониманию категории «земельный участок». С одной стороны, земельное законодательство напрямую в ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) относит земельные участки к объектам земельных отношений. Закон указывает, что земельный участок как объект права собственности и иных прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи [1, ст. 6].

С другой стороны, земельный участок является не только объектом не только земельных, но и гражданских правоотношений. Об этом свидетельствует закрепление нормы о земельных участках в подразделе 3 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) «Объекты гражданских прав». Гражданский кодекс указывает, что земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом. Земельный участок также признается ГК РФ недвижимой вещью [2, ст. 141.2].

При этом, согласно позиции законодателя, все, что находится над и под земной поверхностью земельный участок в себя не включает. Здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства, участки недр являются самостоятельными объектами прав и входят в перечень объектов недвижимого имущества наряду с земельными участками.

Необходимо подчеркнуть, что анализ законодательства позволяет сделать вывод об отсутствии тождественности понятий «земельный участок» и «земля». Это же иллюстрируют и позиции правоведов. Так, например,

А.П. Анисимов и А.Е. Черноморец отмечают, что объектом земельных отношений всегда будет конкретный земельный участок, в то время как понятие «земля» является «весьма абстрактным и характеризует лишь ее связь с природой». Также отмечается, что земля «есть не что иное, как земельные участки, объединяемые в одну группу по выполняемым функциям или, что одно и то же, в одну категорию по целевом назначению их использования»; понятие «земельный участок» просто заменяется словом «земля», которое является «сокращенным и всем понятным обозначением земельного участка» [3, с. 28-29].

ГК РФ также не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях он относит её к категории «вещь» (как следует из ст. 128 ГК РФ), в других о ней упоминается в значении, не связанном с оборотом (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Иногда для этого используется понятие «земельный участок» (например, гл. 17 ГК РФ). То есть ГК РФ также не обнаруживает единства терминологии.

При этом и гражданское, и земельное законодательство позволяют определить два главных признака земельного участка. Во-первых, земельный участок – это часть земной поверхности. Во-вторых, это недвижимая индивидуально определенная вещь. Однако, представляется, указанные признаки могут быть выделены как основные, что свидетельствует о возможности наделения изучаемой категории и дополнительными признаками.

Этой позиции придерживается, например, А.А. Минаева, которая предлагает подразделить признаки земельного участка на индивидуализирующие (местоположение, площадь и границы земельного участка) и дополнительные (кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование, установленные на земельный участок права, ограничения этих прав, обременения земельного участка, экономические характеристики, качественные характеристики, наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельным участком) [4, с. 6].

Более детальную классификацию приводит А.Л. Корнеев, аккумулируя законодательные и доктринальные определения земельного участка. Так, правоведом предлагается выделять следующие признаки земельного участка: земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли; всякий земельный участок связан с землей как планетарным явлением; каждый участок обладает не только количественными, но и качественными характеристиками; земельный участок – всегда физически сложный, структурированный объект действительности; в составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срезы, позволяющие установить пространственные масштабы данного земельного участка; земельный участок подлежит идентификации; земельный участок обладает свойством делимости; земельный участок является объектом недвижимости [5, с. 49].

Таким образом, земельные участки представляют собой объекты гражданских и земельных отношений, обладающие комплексом признаков. При этом земельный участок, выступая объектом гражданских правоотношений, одновременно становится и объектом гражданского оборота.

Учитывая двойственность правового регулирования в отношении земельных участков как объектов правоотношений, вопрос о соотношении земельного и гражданского законодательства при регулировании оборотоспособности земельных участков представляется актуальным.

В соответствии со ст. 129 ГК РФ, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства, либо иным способом, если они не ограничены в обороте [2, ст. 129].

В ст. 129 ГК РФ обороту земли и иных природных ресурсов посвящена специальная норма. В п. 3 указанной статьи закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Это положение получило развитие в п. 3 ст. 209 ГК РФ, согласно которой владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Таким образом, ГК РФ относит определение степени оборотоспособности земельных участков к предмету регулирования земельного законодательства. В тоже время, по смыслу ст. 27 ЗК РФ, оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ, при этом содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается ЗК РФ и иными федеральными законами.

Земельное же законодательство напрямую указывает, какие земельные участки могут быть ограничены в обороте, и какие изъяты из оборота. Так, в п. 5 ст. 27 ЗК РФ содержится перечень находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, ограниченных в обороте. Такие земельные участки не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. К таким земельным участкам относятся участки, в пределах иных (кроме заповедников и национальных парков) особо охраняемых природных территорий; из состава земель лесного фонда; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд, кроме земельных участков, изъятых из оборота; предназначенные для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также — размещение) объектов морского транспорта, внутреннего водного транспорта, воздушного транспорта, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, объектов инфраструктуры железнодорожного транспорта общего пользования, а также автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения и др. При этом необходимо отметить, что ограничены в обороте могут быть только земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 4 ст. 27 ЗК РФ к изъятым из оборота относятся земельные участки, занятые государственными природными заповедниками и национальными парками; зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы; зданиями, сооружениями, в которых размещены военные суды; объектами организаций Федеральной службы безопасности, организаций органов государственной охраны, объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ; объектами, в соответствии с видами деятельности для которых созданы закрытые административно-территориальные образования, и др.

Однако отдельные категории земель, обладающие ограниченной оборотоспособностью, подлежат правовому регулированию не только с помощью норм гражданского или земельного законодательства, но и иными отраслевыми законами.

Таким образом, земельные участки, являясь недвижимыми вещами в гражданско-правовом смысле и входя в круг объектов гражданского оборота, могут быть оборотоспособными только при прямом указании на это нормами отраслевого земельного законодательства. То есть оборот земельных участков, представляется, может быть обозначен как обособленная часть от целого – гражданского оборота. При этом оборот земельных участков может быть подразделен на отдельные виды согласно категории земель (например, оборот лесных участков, оборот участков сельскохозяйственного назначения).

Можно сделать вывод, что оборот земельных участков как правовая категория тесно связан с правовой природой самого земельного участка, и регулируется только с помощью применения иерархии правовых норм, в которой гражданско-правовые нормы будут считаться наиболее общими, а приоритет отдаваться нормам земельного законодательства.

Представляется, что подобная ситуация может приводить к определенным проблемам практического характера, которые могут быть разрешены только посредством модернизации и гармонизации земельного и гражданского законодательства.

Список литературы:

1. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 04.08.2026) // Собрание законодательства РФ.2001. №44, ст. 4147.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 10.06.2026) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32, ст. 3301.
3. Анисимов А.П., Черноморец А.Е. Некоторые вопросы теории земельного права в свете нового Земельного кодекса РФ // Новая правовая мысль. – 2002. – № 1.
4. Минаева А.А. Земельный участок как объект земельных от ношений. Автореф. дисс. канд. юрид. наук. М. – 2007.
5. Корнеев А.Л. Сделки с земельными участками: Учебное пособие. М. – 2006.