ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ПОДХОДЫ К ПРАВОВОЙ ПРИРОДЕ СЕРВИТУТОВ В СОВРЕМЕННОМ РОССИЙСКОМ ГРАЖДАНСКОМ ПРАВЕ

THEORETICAL APPROACHES TO THE LEGAL NATURE OF EASEMENTS IN MODERN RUSSIAN CIVIL LAW

Bobrov Ilia Olegovich

Master's student, Department of Private Law, Institute of law, Togliatti State University,

Russia, Togliatti

АННОТАЦИЯ

В настоящей статье рассматриваются теоретические подходы к пониманию правовой сущности сервитутов в современном гражданском праве. Отмечается сложность и противоречивость в понимании сервитута в исследованиях российских ученых и юристов. Исследуются особенности и правовые признаки сервитутов. Делается вывод о необходимости выработки более общего – интегративного – подхода к пониманию правовой природы сервитута, как института вещного права и правового инструмента достижения баланса частных и публичных интересов.

ABSTRACT

This article examines theoretical approaches to understanding the legal essence of easements in modern civil law. The complexity and contradictory nature of the understanding of an easement in the research of Russian scholars and lawyers are noted. The features and legal characteristics of easements are studied. The conclusion is drawn that it is necessary to develop a more general – integrative – approach to understanding the legal nature of an easement as an institution of property law and a legal instrument for achieving a balance between private and public interests.

Ключевые слова: баланс интересов, вещное право, обязательственное право, право собственности, недвижимость, сервитут, сервитуарий, сервитутодатель.

Keywords: balance of interests, property law, contract law, ownership rights, real estate, easement, servient party, dominant party.

Актуальность исследования сервитута, как института вещного права, представляется важной и обоснованной в условиях реформирования гражданского законодательства и необходимости разрешения частных и публичных интересов в процессе использования объектов недвижимости. Сервитут выступает важным правовым инструментом с целью устранения исторически сложившихся недостатков землепользований, обеспечения нужд развивающейся инфраструктуры, комплексного освоения территорий и т.д. Наибольшие изменения в последние годы затронули публичные сервитуты, в частности так называемые «индустриальные», направленные на минимизацию административных усилий при реализации инфраструктурных проектов. Однако многие исследователи полагают, что данные законодательные новеллы являются несбалансированными, поскольку публичные интересы зачастую получают приоритет над частными.

Между тем, в законодательстве нет единого, универсального определения сервитута. Нормы о сервитутах встречаются как в Гражданском кодексе РФ [1], так и в Земельном кодексе РФ [2], а в научной доктрине не утихают споры о правовой природе публичного сервитута, о том, как чётко отграничить его от частного, какие условия считать существенными при установлении, каким образом должны быть сбалансированы интересы собственников в процессе установления сервитута. Также сложным и неопределенным является вопрос о правовой природе соглашения о сервитуте. Все вышесказанное обусловливает необходимость изучения правовой природы сервитута в доктринальном ключе.

Целью настоящей статьи является исследование теоретических подходов к правовой сущности сервитутов в современном гражданском праве России.

Исторически сервитуты возникали из необходимости регулирования использования чужой недвижимостью, например, для восполнения недостающих благ господствующему участку. Римское право стремилось сбалансировать интересы собственников, вводя ограничения в случаях, когда это было необходимо для поддержания порядка и мирного сосуществования соседей. Дореволюционное право России предусматривало возможность установления сервитутов на основании соглашения заинтересованных лиц. Право участия частного в выгодах чужого имущества рассматривалось как законное ограничение права собственника одного участка в пользу собственника соседнего участка. Однако, это не всегда наделяло собственников соседних участков дополнительными субъективными вещными правами в отношении первого участка. В советский период в силу запрета частной собственности на землю и иные объекты недвижимости преобладающую роль получили публичные сервитуты.

В настоящее время отношения по поводу установления сервитута частично регулируются отдельными нормами Гражданского кодекса РФ (например, ст. 293, п. 4 ст. 687 [1]) и других актов. В соответствии с законодательством (ст. 274 Гражданского кодекса РФ [1] и ст. 23 Земельного кодекса РФ [2]) сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в целях, установленных законом или соглашением собственников соседних земельных участков.

Само понятие «сервитут» указывает на необходимость обслуживания чужого земельного участка или иного объекта недвижимости. Иными словами, сервитут, является вынужденным для собственника объекта недвижимости обременением, что, однако не умаляет его правомочий, как собственника и не затрагивает абсолютного характера права собственности. По этой причине собственник, обременённый сервитутом, вынужден совершать определенные действия в интересах собственника соседнего объекта недвижимости (чаще всего, земельного участка), не лишаясь не при этом права пользования своим объектом недвижимости [5, с. 101].

Рассматривая сущность сервитутов, можно выделить следующие подходы к пониманию его правовой природы.

Во-первых, сервитут рассматривается как ограниченное вещное право. Данный подход является наиболее распространенным в правовой литературе. Сторонниками данного подхода выступают В.П. Камышанский [6], Д.Г. Курум и М.А. Муслимат [7], А.Д. Рудоквас [9].

Согласно этому подходу, сервитут представляет собой право на чужую вещь, которая находится в собственности другого лица. У владельца сервитута отсутствуют право на объект собственности (чужую вещь), но в силу закона или договора предусмотрено право ограниченного его использования.

В. П. Камышанский указывает на два вида ограничения права собственности: в отношении интересов соседа и общества, тем самым, рассматривая два классические вида сервитута – частные и публичные [6, с. 52].

Таким образом, правовая природа сервитута – это, прежде всего, ограничение права собственности других собственников или ради достижения публичных целей.

Во-вторых, сервитут понимается как обременение права собственности. Согласно данному подходу, сервитут не создает новое самостоятельное право, а предполагает установления ограничений на уже существующее право собственности, обременяя его. Собственник «служащей» вещи вынужден мириться с тем, что кто-то другой использует часть его имущества в определённых целях (проход, прокладка коммуникаций и т.п.).

К. Д. Гайбатова и М. М. Айгумова [4, с. 77] определяют сервитут как вещное право ограниченного целевого пользования собственником одного земельного участка другим (соседним) участком. При этом они подчёркивают дуализм природы сервитута: с одной стороны, это право (благо) для того, кто используется, с другой стороны – вынужденное обременение права собственности.

В-третьих, сервитут рассматривается к относительно самостоятельное вещное право. Ряд ученых (например, Д. А. Монахов [8]) отстаивают идею, что сервитут – это самостоятельное, точно определённое право, не сводимое целиком ни к ограничению, ни к обременению. Они указывают, что в некоторых случаях конструкция сервитута допускает более автономную трактовку.

Д.А. Монахов [8] рассматривает сервитуты как особую категорию ограниченных вещных прав, историю их применения и опыт правового регулирования в отечественном и развитых иностранных правопорядках. В работе Д.А. Монахова выявлены характерные черты и специфические особенности, свойственные сервитутным правам, систематизированы отдельные разновидности сервитутов и средства их судебной защиты. Ключевая особенность сервитута, по словам Д.А. Монахова, заключается в ограниченности: право не предполагает перехода права собственности, а лишь позволяет использовать объект для конкретных, заранее обусловленных нужд.

Для сервитута, как института вещного права характерны следующие признаки:

1) ограниченность пользования. Сервитут предоставляет не полное владение или распоряжение имуществом, а лишь право на определённые действия (например, проход, проезд, прокладку коммуникаций);

2) чужое имущество как объект. Сервитут устанавливается в отношении имущества, принадлежащего другому лицу;

3) специфические цели установления. Целью установления любого вида сервитута является удовлетворение конкретных практических нужд собственника при условии, что иным образом обеспечить эти интересы не представляется возможным;

4) обременение права собственности. Сервитут ограничивает абсолютное право собственности, создавая обременения, которые ограничивают абсолютный характер таких прав;

5) сохранение право следования. Сервитут, как правило, сохраняется при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

В-четвертых, существует подход, согласно которому сервитут является правовым институтов с элементами обязательственного права. Отдельные ученые (например, И.В. Афанасьев [3], Л.А. Семичева [11]) указывает на то, что сервитут чаще всего возникает из соглашения между собственником и иным лицом и действует в течение срока, установленного соглашением. По мнению Л.А. Семичевой, важной особенностью сервитутных отношений является необходимость заключения соглашения между собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков [11, с. 10]. Ю.И. Слепенюк [12], рассматривая природу такого соглашения, предлагает закрепить более его четкую правовую конструкцию, прописав в законе предмет, существенные условия и порядок его заключения.

И. В. Афанасьев – автор монографии «Сервитут в гражданском праве» [3], которая была опубликована в 2025 году – раскрывает юридическую природу сервитута, выявляет его существенные правовые признаки, основания возникновения и прекращения. Автор пишет, что нормы сервитутного права близки по своей природе к арендным отношениям, поэтому в состав субъектов сервитутных прав должны быть также включены и арендаторы земельных участков. В данном определении речь, по сути, идет о земельном сервитуте. Между тем, нельзя исключать также и городские сервитуты. Тем самым, нужно признать, что данное определение является неполным, поскольку не учитывает всех объектов недвижимости, в отношении которых могут быть введены ограничения права собственности или иных вещных прав. Ограниченность пользования недвижимой вещью при установлении сервитута состоит в том, что право сервитуария не препятствует сервитутодателю владеть, пользоваться и распоряжаться вещью, а только стесняет его в осуществлении правомочия пользования

В-пятых, сервитут определяется как баланс частных и публичных интересов. Правовая природа сервитута заключается в балансе интересов собственников. С одной стороны, он позволяет лицу, нуждающемуся в использовании чужого имущества, реализовать свои права (например, обеспечить доступ к своему участку или подключить коммуникации). С другой стороны, собственник обременённого имущества сохраняет основные правомочия, но обязан терпеть определенные ограничения. Сервитут рассматривается как вещное право, что означает его непосредственную связь с вещью и защиту теми же способами, что и других вещных прав (например, негаторным иском).

А.Р. Самигуллин определяет, как ограниченное вещное прав на чужую недвижимость, которое позволяет его обладателю осуществлять определённые действия на участке другого лица либо ограничивать его использовании [10, с. 424]. При этом, указанный выше автор подчеркивает, что сервитут производен от права собственности: не являясь самостоятельным вещным правом, он предполагает установление ограниченного господства над чужой вещью в интересах иного собственника или общества.

Важно отметить, что в современных условиях сервитуты выступают и предназначены в основном для регулирования общественных отношений и регулирования баланса частных и публичных интересов. Сервитут выполняет компромиссную функцию в гражданском обороте. Он является юридическим инструментом, который позволяет разрешить и урегулировать конфликт интересов между двумя частными собственниками, когда интерес одного – в доступности своего участка, а интерес другого – в неприкосновенности своей собственности.

Суть конфликта интересов, например, заключается, когда без собственника к своему участку (нуждающийся собственник), когда без сервитута его участок оказывается в «земельной ловушке» (без выхода к дорогам общего пользования), что делает владение бесполезным или крайне затруднительным. Его право пользования своим имуществом нарушено. При этом собственник обременяемого (обременяемый собственник) участка заинтересован в неприкосновенности его собственности, наличии полного контроля над своей землей, отсутствии посторонних, которые ходят и ездят по его земле, могут нарушить приватность, нанести повреждения, создать шум. Представляется, что сервитут – это именно тот правовой инструмент, который призван найти компромисс, уступив право одного собственника в строго ограниченной мере для обеспечения прав другого.

Анализ приведенных выше подходов позволяет говорить о сложной правовой природе сервитутов, которые являются ограниченным вещным правом, с одной стороны, и правовой конструкцией, включается элементы как вещного, так и обязательственного права, с другой стороны. В этой связи возникает необходимость более тщательного изучение сервитутов с позиции интегративного подхода, объединяющего существующие точки зрения на понимание сервитута.

В заключение сказанного можно сделать вывод о сервитуте как правовом инструменте, позволяющем решать сложные вопросы землепользования с учётом прав всех сторон, обеспечивая баланс между частными и общественными интересами. Хочется отметить, что развитие сервитута в российском праве имеет огромную важность для оптимального использования недвижимого имущества и установления мирных земельных отношений. Для этого, непременно, имеется определенная правовая база, но законодательное регулирование сервитутов нуждается в совершенствовании, которое должно отразиться и в гражданском законодательстве России.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 30.11.1994 № 51-ФЗ // Консультант плюс: справочно-правовая система.
2. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Консультант плюс: справочно-правовая система.
3. Афанасьев И. В. Сервитут в гражданском праве: монография. М.: Юрайт, 2025. 154 с.
4. Гайбатова К. Д., Айгумова М.М. Сервитуты в российском гражданском праве // Государственная служба и кадры. 2019. № 1. С. 76-80.
5. Давыдов Р.А. К вопросу о происхождении сервитута: исторический аспект // Вестник науки. 2026. № 3 (96). С. 101-105.
6. Камышанский В.П. О месте ограничений права собственности и соседских прав на недвижимость в Гражданском кодексе Российской Федерации // Материалы Междунар. науч.-практ. конф., посвящ. памяти проф. Мухитдинова Нажмитдина Баукеевича. Алматы, 2013. С. 50-55.
7. Курум Д. Г., Муслимат М.А. Сервитуты в российском гражданском праве // Государственная служба и кадры. 2019. № 1. С. 76-82.
8. Монахов Д. А. Сервитуты. М.: Статут, 2023. 227 с.
9. Рудоквас А. Д. Частные сервитуты в гражданском праве России // Вестник ВАС РФ. 2009. № 4. С. 185-190.
10. Самигуллин А.Р. Правовая природа сервитута // Право и государство: теория и практика. 2025. № 5. С. 424-426.
11. Семичева Л.А. Правовое регулирование сервитутов на земельные участки // Аграрное земельное право. 2020. № 7 (187). С. 10-12.
12. Слепенок Ю.Н. Сервитутное право: основания возникновения и проблемы защиты: дис. канд. юрид. наук: 12.00.03 / Ю.Н. Слепенок. М., 2015. 248 с.