ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

LEGAL REGULATION OF MANAGEMENT OF A MULTIPLE-APARTMENT BUILDING

Khizhnikov Ruslan Ruslanovich

Student, Siberian Law University,

Russia, Omsk

АННОТАЦИЯ

В статье рассматривается правовое регулирование управления многоквартирными домами в РФ: анализируются предусмотренные ЖК РФ модели управления (непосредственное управление, ТСЖ и жилищные кооперативы, привлечение управляющей организации), раскрываются их особенности, преимущества и недостатки, освещается механизм временного управления при отсутствии выбранного собственниками способа, а также обозначаются актуальные проблемы сферы и предлагаются направления совершенствования законодательства – в том числе усиление контроля за деятельностью управляющих организаций, регулирование тарифов на ЖКУ, поддержка проблемных МКД и повышение правовой грамотности собственников.

ABSTRACT

The article examines the legal regulation of the management of multi-apartment buildings in the Russian Federation. It analyzes the management models provided for by the Housing Code of the Russian Federation (direct management, homeowners' associations and housing cooperatives, and the involvement of a management company), reveals their features, advantages, and disadvantages, highlights the mechanism of temporary management in the absence of the method chosen by the owners, and identifies current problems in the field. The article also proposes ways to improve the legislation, including strengthening control over the activities of management companies, regulating utility tariffs, supporting problematic multi-apartment buildings, and increasing the legal literacy of owners.

Ключевые слова: Жилищный кодекс РФ, общее имущество, общее собрание собственников, товарищество собственников жилья, многоквартирный дом, жилищный кооператив, управляющая организация, управление многоквартирным домом, договор управления, непосредственное управление.

Keywords: Housing Code of the Russian Federation, common property, general meeting of owners, housing association, apartment building, housing cooperative, management organization, management of an apartment building, management contract, direct management.

Процесс управления многоквартирным домом – многоаспектная задача, которая затрагивает нормы гражданского, жилищного и административного права. Для результативной реализации управленческих функций необходимо детально ориентироваться в правовых нюансах, а также чётко понимать спектр прав и обязанностей каждого участника соответствующих правоотношений. Ключевыми субъектами в этой системе являются собственники помещений, управляющие организации (УО), товарищества собственников жилья (ТСЖ), а также организации, поставляющие коммунальные ресурсы.

Цель управления многоквартирным домом – создать для жильцов благоприятные и безопасные условия проживания. В рамках этой деятельности необходимо решать ряд важнейших задач: обеспечивать надлежащее состояние общего имущества МКД, упорядочивать порядок его использования, а также гарантировать стабильное и бесперебойное снабжение жителей коммунальными услугами.

Жилищный кодекс РФ устанавливает правовые основы управления многоквартирными домами и закрепляет за собственниками помещений право самостоятельно определить наиболее подходящую модель управления. Законодатель предусматривает три допустимых варианта организации управленческой деятельности. Первый – непосредственное управление, при котором обязанности по управлению домом берут на себя сами собственники. Второй – управление посредством объединения собственников: для этого создаётся ТСЖ либо жилищный или иной специализированный потребительский кооператив. Третий вариант предполагает передачу управленческих функций профессиональной управляющей организации — соответственно, управление домом осуществляется силами специализированной компании.

В соответствии со статьей 161 ЖК РФ, собственники обязаны выбрать один из этих способов. Решение о выборе, а также о его изменении, принимается на общем собрании собственников путем голосования.

В области управления многоквартирными домами невозможно выделить универсальную модель, которая была бы полностью свободна от недостатков. В связи с этим важно детально рассмотреть специфику и уязвимые места каждой из существующих форм управления. В частности, заслуживает внимания модель непосредственного управления, при которой собственники помещений самостоятельно обеспечивают содержание общего имущества – без привлечения управляющих организаций или ТСЖ. Как правило, такой способ организации управления применяется в малоэтажных или небольших домах, количество квартир в которых не превышает тридцати.

Согласно статье 164 ЖК РФ, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений самостоятельно оформляют договорные отношения с организациями, предоставляющими коммунальные и обслуживающие услуги. В частности, владельцы квартир напрямую заключают договоры с поставщиками электроэнергии, воды, тепла, а также с операторами по обращению с твёрдыми коммунальными отходами и иными профильными организациями.

Управление многоквартирным домом требует компетенций из различных профессиональных областей, которыми зачастую не обладают жильцы, поэтому им бывает непросто организовать надлежащее обслуживание общедомового имущества; в такой ситуации собственники вправе прибегнуть к коллективному управлению — объединиться для самостоятельного решения вопросов содержания дома, чаще всего посредством создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) либо жилищного кооператива.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) представляет собой некоммерческое объединение владельцев квартир, сформированное с целью совместного управления общим имуществом многоквартирного дома. Ключевая задача ТСЖ заключается в поддержании дома в надлежащем состоянии и организации предоставления коммунальных услуг жильцам. Правовое регулирование деятельности товарищества предусмотрено статьёй 135 Жилищного кодекса РФ.

Жилищные кооперативы, в свою очередь, представляют собой объединения граждан и/или организаций, основанные на членстве. Они создаются для решения жилищных вопросов, включая строительство, реконструкцию и, что важно, управление многоквартирными домами [1, с. 114].

Тем не менее, при выборе оптимальной формы управления необходимо учитывать ряд важных аспектов. Законодательство, регулирующее деятельность жилищных кооперативов, включая ЖСК, во многом опирается на устаревшие нормы, сформировавшиеся еще в советское время.

Существенное различие заключается и в целях создания ТСЖ и, к примеру, ЖСК, а также в этапах их формирования. ТСЖ создается после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию, объединяя собственников для управления уже существующим жилым фондом. ЖСК же, напротив, организуется на этапе строительства с главной целью ― обеспечить своих членов жильем. Эти различия предопределяют разные приоритеты и стратегии управления.

ТСЖ и ЖК являются важными формами самоорганизации собственников жилья, однако их эффективность зависит от чёткого правового регулирования и активности участников. Совершенствование законодательства в этой сфере должно быть направлено на снижение бюрократических барьеров, повышение прозрачности управления и предотвращение злоупотреблений.

Собственники помещений вправе отказаться от самостоятельного управления многоквартирным домом в пользу стороннего управления — то есть передачи полномочий по управлению специализированной организации; такая передача прав и обязанностей осуществляется на основании договора управления, который заключается между собственниками и выбранной управляющей компанией [2, с. 22].

Управляющая организация (УО) — коммерческая организация, действующая на основании договора и лицензии и оказывающая возмездные услуги по содержанию общего имущества многоквартирного дома; к её преимуществам относятся профессионализм персонала, экономия времени собственников за счёт централизованного решения хозяйственных вопросов, потенциальная финансовая прозрачность (в том числе через ГИС ЖКХ) и юридическая ответственность, а к недостаткам — риски недобросовестности (завышение тарифов, нецелевое расходование средств), ограниченный контроль со стороны жильцов, сложность смены УО и возможные финансовые последствия в случае её банкротства; при этом управление через УО остаётся наиболее распространённым и удобным вариантом при условии тщательного выбора компании и постоянного контроля со стороны совета дома.

Если собственники помещений не определились со способом управления многоквартирным домом, не смогли его реализовать либо не удалось назначить управляющую организацию — к примеру, из‑за того, что открытый конкурс по её отбору признан несостоявшимся, — закон предусматривает механизм временного управления. Органы местного самоуправления назначают управляющую организацию, обладающую необходимой лицензией; порядок такого назначения установлен Правительством РФ. Временная управляющая организация исполняет свои функции до тех пор, пока собственники не выберут способ управления домом либо не заключат договор с управляющей организацией — в том числе по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 ЖК РФ. При этом законодательство ограничивает продолжительность временного управления: оно не может длиться более одного года.

На наш взгляд, требуется дальнейшее совершенствование правового регулирования сферы управления многоквартирными домами. В частности, целесообразно повысить требования к управляющим организациям (УО) и усилить надзор за их работой — в том числе в части оснащённости технической базой и уровня квалификации сотрудников. Отдельное внимание следует уделить контролю за тарифами на жилищно‑коммунальные услуги (ЖКУ): важно обеспечить их прозрачность и экономическую обоснованность.

В отношении проблемных МКД можно проработать несколько решений: создать государственные управляющие компании для обслуживания таких домов либо предусмотреть механизмы финансирования УО, позволяющие обеспечить надлежащее содержание этих объектов. Кроме того, стоит рассмотреть введение мер административного воздействия в отношении собственников, систематически уклоняющихся от оплаты ЖКУ.

Не менее значимым направлением работы видится повышение правовой и управленческой грамотности собственников помещений: для этого целесообразно разработать специализированные информационно‑обучающие платформы. Они помогут жильцам лучше ориентироваться в своих правах и обязанностях, а также эффективнее реализовывать полномочия по владению, пользованию и содержанию общего имущества многоквартирного дома.

Список литературы:

1. Белолипецкий С. А. Управление многоквартирными домами. Теория и практика. Москва: Проспект, 2016. 270 с.
2. Жульева О. Е. Структура договорных отношений в сфере управления многоквартирным жилым домом // Право и политика. 2008. № 2. С. 17–23.