ПРОБЛЕМЫ, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ РАСПОРЯЖЕНИИ И ВЛАДЕНИИ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

PROBLEMS ARISING FROM THE DISPOSAL AND OWNERSHIP OF THE COMMON PROPERTY OF RESIDENTS IN A MULTIPLE-APARTMENT BUILDING

Khizhnikov Ruslan Ruslanovich

Student, Siberian Law University,

Russia, Omsk

АННОТАЦИЯ

В настоящей статье рассматриваются отдельные правовые противоречия, возникающие при регулировании вопросов владения и распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Автор анализирует коллизионные положения жилищного и гражданского законодательства и приходит к выводу о необходимости внесения изменений в часть 3 статьи 166 ЖК РФ – это позволит повысить уровень защиты жилищных прав граждан.

ABSTRACT

This article discusses certain legal contradictions that arise in the regulation of ownership and management of common property of apartment building owners. The author analyzes the conflict provisions of housing and civil legislation and concludes that it is necessary to amend Part 3 of Article 166 of the Housing Code of the Russian Federation in order to improve the protection of citizens' housing rights.

Ключевые слова: коллизионные нормы, распоряжение общим имуществом, владение общим имуществом, защита жилищных прав.

Keywords: conflict of laws, management of common property, ownership of common property, protection of housing rights.

Право управления многоквартирным домом является одним из важнейших полномочий собственников жилых помещений. Действующее законодательство предоставляет собственникам помещений в многоквартирных домах возможность самостоятельно решать вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом [1].

Данное право реализуется коллективно, поскольку дом представляет собой единый комплекс недвижимого имущества, требующий согласованных действий всех владельцев помещений.

Право общей долевой собственности на имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома, закреплено в действующем Жилищном кодексе РФ. Согласно статье 36 ЖК РФ, к такому имуществу, принадлежащему собственникам помещений, относятся следующие объекты:

- помещения, которые располагаются в многоквартирном доме и не являются частью одной из квартир, однако используются для их обслуживания, например, лифтовые шахты или чердаки;

- иные помещения, которые используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей жильцов, не принадлежащие какому-либо отдельному собственнику (группе собственников), например, помещения для детского творчества;

- иные объекты имущества, которые могут находиться за пределами помещения, так и в его пределах, служащие различным общим целям или же предназначенные для конкретной категории граждан, например, инвалидов;

- земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом, границы которого определяются в соответствии с требованиями, регламентированными на уровне земельного законодательства Российской Федерации [2].

В соответствии с частью 3 статьи 166 ЖК РФ общее собрание собственников помещений вправе принимать решение об изменении размера взноса на капитальный ремонт общего имущества. Как отмечалось ранее, для принятия решений (за исключением тех, что связаны с уменьшением размера общего имущества) требуется определённое количество голосов — в частности, не менее двух третей от общего числа собственников. В результате этого решения бремя дополнительных расходов может быть возложено на часть собственников, которые не поддерживали данное решение на общем собрании.

Подход, закреплённый в действующем законодательстве, вступает в очевидное противоречие с основополагающими принципами как жилищного, так и гражданского права: механизм принятия решений на общем собрании собственников, допускающий возложение дополнительных финансовых обязательств на часть владельцев помещений, фактически приводит к принудительному обременению их имущественными расходами вопреки их воле. Такая ситуация способна существенно ущемлять законные интересы отдельных собственников, поскольку предполагает исполнение имущественных обязанностей без их прямого согласия, что расходится с фундаментальным принципом автономии воли участников гражданско‑правовых отношений. В этом контексте особое значение приобретает пункт 2 статьи 1 ГК РФ, который прямо закрепляет принцип добровольности приобретения гражданами прав и обязанностей и тем самым подчёркивает недопустимость навязывания имущественных обременений в отсутствие свободного волеизъявления лица.

Логично полагать, что увеличение взносов на капитальный ремонт сверх установленного минимального уровня должно быть обусловлено прямой заинтересованностью и финансовой возможностью конкретных собственников — именно те владельцы помещений, которые выступают за расширение объёма ремонтных работ или повышение качества используемых материалов, должны добровольно принимать на себя соответствующие дополнительные расходы. В противном случае складывается правовая ситуация, при которой волеизъявление большинства фактически подавляет законные интересы меньшинства: собственники, не желающие нести повышенные затраты, оказываются вынуждены исполнять новые финансовые обязательства лишь в силу принятого на общем собрании решения. Это напрямую отражается на их имущественном положении и может расцениваться как необоснованное ограничение имущественных прав, поскольку граждане вынуждены адаптироваться к изменившимся условиям владения и распоряжения общим имуществом вопреки собственным экономическим возможностям и воле.

Таким образом, в заключении можно сделать вывод, что нормативно-правовое регулирование ряда вопросов, непосредственно связанных с распоряжением общим имуществом собственниками помещений в многоквартирных домах, в действительности обладает коллизионным характером.

Нами было выявлено две проблемы, каждая из которых существенным образом сказывается на правовой защите и охране жилищных прав граждан. С целью устранения выявленных коллизий предлагаем:

- привести положения статей 36 и 44 ЖК РФ в соответствие с нормой, изложенной в статье 246 ГК РФ, посредством указания на то, что любые сделки, связанные с распоряжением общим имуществом, должны совершаться только при условии, если на то проявлена воля всех собственников;

- исключить из ч. 3 ст. 166 ЖК РФ указание на то, что принятие решения об увеличении размеров взносов на капитальный ремонт общего имущества сверх установленного минимума может быть принято на общем собрании собственников, за исключением случаев, когда такое решение принимается на основании голосов всех собственников без исключения.

Список литературы:

1. Полякова, А.Н. Организация и выбор способа управления многоквартирным домом собственниками жилых помещений // Вестник науки. - 2024. - Т. 1. - № 10 (79). - С. 176-182.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ (в ред. ФЗ от 2 мая 2026 г. № 131-ФЗ) // СЗ РФ. 2005 г. № 1 (часть I). Ст. 14.