ПРОБЛЕМЫ ЗАЩИТЫ ПРАВ ЧЛЕНОВ СЕМЬИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ ОТКАЗАВШИХСЯ ОТ ПРИВАТИЗАЦИИ, В СЛУЧАЕ ПРИЗНАНИЯ ИХ ЖИЛЬЯ АВАРИЙНЫМ

PROBLEMS OF PROTECTING THE RIGHTS OF FAMILY MEMBERS OF THE OWNER OF RESIDENTIAL PREMISES WHO REFUSED TO PRIVATIZE, IN CASE THEIR HOUSING IS RECOGNIZED AS EMERGENCY

Baturin Denis Sergeevich

Master's Student, Department of Private Law, Altai Branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration,

Russia, Barnaul

Bondarenko Svetlana Alexandrovna

Scientific Supervisor, Ph.D. ped. sciences, Associate Professor of the Department of Private Law, Altai Branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration,

Russia, Barnaul

АННОТАЦИЯ

В статье исследуются проблемы защиты ограниченных вещных прав лиц, отказавшихся от участия в приватизации жилого помещения, а также особенности реализации их жилищных прав в случае признания жилья аварийным. Автор акцентирует внимание на правовой неопределённости статуса «отказников» от приватизации, которая порождает риски нарушения конституционного права на жилище (ст. 40 Конституции РФ) и провоцирует злоупотребления со стороны участников правоотношений.

В работе проанализированы ключевые нормативные акты, регулирующие рассматриваемые отношения: Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 292 ГК РФ, ст. 19 ФЗ № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», а также п. 18 Постановления Пленума ВС РФ № 14, закрепляющий право таких лиц на бессрочное пользование жильём. Отдельное внимание уделено изменениям законодательства 2025 года: поправкам в ФЗ № 218‑ФЗ, обязывающим отражать в ЕГРН сведения о лицах, сохранивших право пользования, и корректировкам ст. 19, направленным на защиту интересов «отказников» при признании жилья аварийным.

Автор раскрывает практические сложности реализации новых норм – в частности, проблемы подтверждения права пользования при утрате документов, установления факта отказа от приватизации, а также несовершенство механизма исполнения требований закона регистрирующими органами. Кроме того, в статье рассмотрены коллизии, возникающие при переселении из аварийного жилья: уязвимость положения членов семьи собственника, дисбаланс интересов участников отношений, трудности определения размера компенсаций и отсутствие у «отказников» права на выплаты, аналогичные тем, что предусмотрены для собственников.

ABSTRACT

The article examines the problems of protecting the limited property rights of persons who refused to participate in the privatization of residential premises, as well as the specifics of the implementation of their housing rights in case of recognition of emergency housing. The author focuses on the legal uncertainty of the status of "refuseniks" from privatization, which creates risks of violating the constitutional right to housing (Article 40 of the Constitution of the Russian Federation) and provokes abuse by participants in legal relations.

The paper analyzes the key normative acts regulating the relations under consideration: the Law of the Russian Federation "On the Privatization of Housing Stock in the Russian Federation", Article 292 of the Civil Code of the Russian Federation, Article 19 of Federal Law No. 189 "On the Enactment of the Housing Code of the Russian Federation", as well as paragraph 18 of Resolution of the Plenum of the Supreme Court of the Russian Federation No. 14, which establishes the right of such persons to indefinite use of housing. Special attention is paid to changes in the legislation of 2025: amendments to Federal Law No. 218‑FZ, which require information about persons who retained the right of use to be reflected in the Unified State Register of Legal Entities, and adjustments to art. 19, aimed at protecting the interests of "refuseniks" in recognizing emergency housing.

The author reveals the practical difficulties of implementing the new rules, in particular, the problems of confirming the right of use in case of loss of documents, establishing the fact of refusal of privatization, as well as the imperfection of the mechanism for fulfilling the requirements of the law by registration authorities. In addition, the article examines the conflicts that arise during relocation from emergency housing: the vulnerability of the position of the owner's family members, the imbalance of interests of the parties to the relationship, the difficulties in determining the amount of compensation and the lack of "refuseniks" the right to payments similar to those provided for the owners.

Ключевые слова: приватизация жилья; лица, отказавшиеся от приватизации; ограниченные вещные права; право бессрочного пользования жилым помещением; защита жилищных прав; аварийное жильё; переселение из аварийного жилья; компенсация за изымаемое жильё; ЕГРН; баланс частных и публичных интересов; правовая неопределённость; жилищные гарантии; член семьи собственника жилого помещения; изъятие жилого помещения.

Keywords: privatization of housing; persons who refused to privatize; limited property rights; the right to indefinite use of residential premises; protection of housing rights; emergency housing; relocation from emergency housing; compensation for housing being seized; USRN; balance of private and public interests; legal uncertainty; housing guarantees; family member of the owner of residential premises; withdrawal of residential premises.

Особое внимание стоит уделить наличию имеющихся проблем защиты ограниченных вещных прав лиц, отказавшихся от участия в приватизации жилья, а также вопросам защиты их прав при признании жилого помещения аварийным. Правовая неопределенность в этих вопросах порождает злоупотребления со стороны участников и создает риски для реализации конституционного права на жилище, гарантированного статьей 40 Конституции РФ. Несмотря на законодательное закрепление, природа рассматриваемых прав и механизмы защиты лиц по сей день остаются предметом научных дискуссий и судебных споров.

Согласно статье 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения на условиях социального найма, вправе приобрести их в собственность. При этом зарегистрированные члены семьи в этом помещении, могут отказаться от приватизации [1]. Прекращение права пользования членами семьи при смене собственника жилья регулируются ст. 292 ГК РФ. Исключение относительно сохранения право пользования за бывшими членами при смене собственника жилого помещения может быть предусмотрено законом. Это исключение распространяется на лиц, прекративших семейные отношения с собственником жилья, при условии, что в момент приватизации они имели равные права пользования жильём, что указано в статье 19 ФЗ № 189 «О введение в действие Жилищного кодекса РФ». К тому же судебную практику подтверждает пункт 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 14, в котором отражено положение данной категории лиц на право бессрочного пользования ими жильём [3]. Стоит обратить внимание и на тот момент, что право пользования не наследуется, так как носит личный характер, что создает неопределенность для членов семьи лиц, отказавшихся от приватизации.

Долгое время при смене собственника жилья возникали споры с лицами, которые отказались от приватизации и сохраняли право бессрочного пользования жильем, а добросовестные покупатели были не осведомлены о наличие таких лиц. Во исполнение указаний Конституционного суда Российской Федерации в сентябре 2025 года внесены изменения в Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 года «О государственной регистрации недвижимости» устанавливающие обязанность отражать в ЕГРН сведения о членах семьи, отказавшихся от приватизации и обладающих правом бессрочного пользования [4]. Однако возникает проблема, выраженная, например, в давности приватизации или подтверждении права пользования для лиц, отказавшихся от приватизации. К тому же могут быть утеряны договоры приватизации и ордера, или возникать сложности в установление факта отказа лицом, если документальное подтверждение отсутствует, либо при изменении обстоятельств, выраженном, например, в изменении семейного положения или смерть лица. При этом имеется проблема механизма исполнения принятого закона регистратором реестра прав на недвижимость.

Вторая проблема связана с защитой прав лиц, отказавшихся от приватизации жилья, которое в последствие признано аварийным. В данном случае особую значимость приобретает соотношение частных и публичных интересов. До недавнего времени признание жилья аварийным влекло за собой ряд рисков для членов семьи собственника жилья, если они отказались от участия в приватизации. В июле 2025 года принят закон с поправками, внесший изменения в статью 19 и предусмотревший защиту интересов членов семьи собственников, отказавшихся от участия в его приватизации, при соблюдении определенных условий: жилье является единственным, лицо признано малоимущим и принят на учёт в качестве нуждающегося в жилом помещении либо имеет право состоять на таком учёте.

С.А. Бондаренко в своих научных работах также отмечает, что «одной из сфер, в которой сталкиваются частные интересы собственников жилых помещений и публичные интересы муниципальных образований, является сфера защиты права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийным» [5].

Как указано в статье 32 ЖК РФ, при признании жилья аварийным собственник имеет право на предоставление другого жилого помещения из маневренного фонда или возмещение стоимости жилья. Однако члены семьи находятся в уязвимом положении, ведь их права производны от собственника жилища и зависят от наличия соглашения между собственником и органами местного самоуправления, включению в региональную программу переселения, что создает неопределенность статуса члена семьи. К тому же сложности с определением размера компенсаций и выкупной цены аварийного жилья.

Как отмечает А.Н. Гуев в своих научных работах: «механизмы защиты прав семьи в условиях переселения из аварийного жилья недостаточно проработан, что приводит к нарушению баланса интересов» [6]. Так, лица, отказавшиеся от приватизации, не могут рассчитывать на такие же выплаты за изымаемое жильё, предусмотренные для собственников аварийного жилья, что существенно ущемляет права «отказников», если последние не подпадают по критериям в список малоимущих и таким образом лишаются возможности участия в программе нуждающихся в жилом помещении и получения жилья из муниципального фонда.

В настоящее время законодательство претерпело положительные изменения и обеспечивает баланс интересов: собственник получает либо по его выбору другое, альтернативное жилье, либо компенсацию имущественного характера, включающую рыночную стоимость изымаемого жилья и возмещение убытков, а бывший член его семьи - гарантию сохранения жилищных условий с возможностью внеочередного права на получение жилья при соблюдении установленных требований: нахождение в списке малоимущих, нуждаемость в жилье. К получению денежной компенсации может стремиться собственник, тогда как его члены семьи могут быть заинтересованы в получении жилья, особенно если оно является единственным. Государство, в свою очередь, заинтересовано в скорейшем расселении из аварийного жилья в целях минимизации рисков для жизни и здоровья граждан.

Список литературы:

1. Закон Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541‑1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
2. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 188‑ФЗ.
3. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // СПС «Консультант Плюс».
4. Федеральный закон от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».
5. Бондаренко С. А. Соотношение частных и публичных интересов при защите права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными // Учёные записки Алтайского филиала РАНХиГС. 2018.
6. Гуев А. Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Инфра‑М, 2022. – С. 210.