СТЕСНЕННЫЕ УСЛОВИЯ. УПЛОТНИТЕЛЬНАЯ ЗАСТРОЙКА КАК БИЧ СОВРЕМЕННОЙ САМАРЫ

Уплотнительная (точечная) застройка – современное понятие, которое подразумевает под собой процесс возведения и дальнейшей эксплуатации нового строения в сложившемся квартале. Чаще всего такой объект не вписывается в окружение, нарушает эстетическое восприятие района и тянет за собой множество сопутствующих проблем.

Четкого определения, закрепленного законодательно, не существует, как не существует и обязательных требований, накладывающих ограничения. В связи с этим возникают недопонимания и конфликты между застройщиком и жителями потенциального района строительства.

Какие цели движут строительной компанией? Довольно очевидно, что желание получить максимальную выгоду – первостепенно. В условиях, которые диктует историческое развитие и география города, придумать новое достаточно тяжело. Самара находится между двух рек – Волга и Самара, - что ограничивает развитие города по всем направлениям. Застройка за привычными контурами города, на других берегах рек (жилые районы ЭкоГрад «Волгарь», «Южный город», «Кошелев», «Новая Самара») ведется, однако находятся данные комплексы в значительном удалении от крупных социально значимых объектов. Поэтому спрос на жилье в географическом и историческом центрах Самары не падает: аварийное жилье сносится, освобождаются промышленные зоны, осваивается каждая свободная площадка в «старом фонде», пристраиваются блоки к существующим зданиям. Крупнейшие города планеты отдают приоритет точечной постройке, поскольку как для компании, так и для муниципалитета, это менее затратно, чем обеспечить инфраструктурой новый район. В мировой практике, как правило, новое возведенное здание вписывается в сложившуюся архитектуру района, однако в российской истории этот принцип не действует. Для успешной интеграции новых жилых площадей в слаженный ансамбль нужно следовать определенным требованиям: сохранить или приумножить уровень благоустройства данного района; учесть размеры территорий, а также принятую (и допустимую из эстетических соображений) этажность окружающих зданий.

Возвести в городской среде новое строение без влияния на уже существующие представляется весьма трудной задачей:

1. Необходимость геотехнического обоснования.
2. Осложненная организация строительства. Ввиду малого пространства использование некоторого оборудования и определенных методов не представляется возможным, что ведет к изменению планирования и повышению материало- и трудозатрат.
3. Анализ расположения проложенных коммуникаций и их пригодности для нужд возводимого объекта, учет дополнительной нагрузки.
4. Особые условия устройства фундамента. Необходимость контроля за напряженно-деформированным состоянием массива грунта не только под строящимся зданием, но и под соседними.

Перечисленные особенности – не единственные. В процессе строительства нередко возникают непредвиденные обстоятельства, кардинально меняющие в дальнейшем весь исход строительства.

В данном исследовании решено рассмотреть три ситуации, в которые может попасть застройщик при устройстве нового здания в условиях плотной городской застройки.

Первым можно выделить вариант «новое-старое»: как правило, в современной Самаре объект со значительными габаритами пристраивается к имеющейся постройке либо рядом. Чаще всего может оказаться, что квартал занимают старинные здания небольшой этажности, часто - деревянные «избушки». Состояние коммуникаций обычно плачевное, капитальный ремонт проводился давно либо некачественно, следовательно, большие нагрузки воспринимать ни электросети, ни системы водоснабжения и канализации не могут. В историческом центре до сих пор то и дело встречаются жилища, не оборудованные канализацией, без горячей воды. В данном вопросе компании-застройщику необходимо удостовериться в возможности и рентабельности подключения необходимых коммуникационных мощностей в нужном объеме. Немаловажным фактором также является существенная разница между весом старого снесенного здания, соседними и возводимым. За десятилетия существования исторических жилых районов напряженно-деформируемое состояние их оснований (грунтового массива) в целом стабилизировано. Нагрузки же от большегабаритных зданий влияют на увеличение активной зоны (сжимаемой толщи) по глубине и в стороны, что приводит к появлению дополнительных деформаций. Эти деформации чаще всего предусмотрены в проекте строительства, но старые здания рядом могут не иметь достаточного запаса прочности для подобных изменений. Как следствие, могут появиться трещины, перекосы, разломы, а порой и вовсе случается отказ системы. Рассмотрим, как пример, дом М.Д. Персидской по адресу ул. Галактионовская, 103, соседний с новопостроенной гостиницей Lotte Hotel Samara (Ленинский р-н, Красноармейская улица, 20, Самарская улица, 114). По приказу МКМП от 18.09.08 г. №3 дом М.Д. Персидской вошел в список культурного наследия города как памятник архитектуры регионального значения. Однако уже в реестре от 22.06.2015 он исключен из перечня. Объект имеет собственные проблемы: уже до начала строительства гостиницы вдоль одной из торцевых стен дома имелась трещина, от козырька до фундамента. С началом и последующим развитием строительных работ на прилегающей территории ширина раскрытия трещины заметно увеличилась, что подтверждается съемкой в разные периоды времени.

Рисунок 1. а) июль 2012 года; б) май 2014 года

Рисунок 2. а) октябрь 2016 года; б) март 2018 года

Рисунок 3. май 2018 года

С архитектурной точки зрения, эстетикой строительства пренебрегли сразу два раза подряд: несогласованность этажности отеля и целого квартала вокруг, а после попытки застройщиков вписаться в атмосферу «старой Самары» с помощью декора все было перечеркнуто решением раскрасить бывший объект культурного наследия в «современном» стиле.

Второй вариант «новое-новое»: в квартале с высотками возводится еще одно крупное сооружение (в том числе, и как пристрой). Здесь строитель сталкивается со следующими проблемами: для высотного здания нужна особая крупногабаритная и тяжелая техника, размеры территории меняют планы строительного производства; в силу большой заселенности соседних высоток и близкого соседства территорий скопления людей (парковки, детские площадки) многократно возрастают риски возникновения несчастных случаев. Также если первоначально на участке строительства проектировщиком предполагался другой проект (детский сад, сквер, площадки различного назначения), а потом решено воздвигнуть еще одно здание, – в данном случае может стать проблемой и изначально заложенные под другую схему строительства коммуникации. Варианту «новое-новое» соответствует строящееся здание (состояние на август 2018 г.) ЖК «ПЯТЬ ЗВЁЗД». Здесь, вдобавок, в непосредственной близости от крана, с которого может сорваться груз, находится трансформаторная будка.

Рисунок 4. Вид на строящийся жилой комплекс из окна соседнего здания

Введем последнее понятие «новое на заброшенном». Предполагается строительство на пустыре/территории с малой застройкой (гаражи, заброшенные ларьки, деревянные склады и т.д.). Случается, что при таких условиях изыскания проводятся не досконально, либо используются результаты изысканий соседних территорий. В истории Самары случился казус: при отрывке котлована под здание ООО «Газпром трансгаз Самара» (ул. Ново-Садовая, 106Ак1) и бурении скважин под подпорную стену строители обнаружили бомбоубежище, мешающее запланированным работам. В силу неясных причин в отчете по инженерным изысканиям наличие данного объекта не было отображено.

Следует отметить, что перечисленные варианты могут комбинироваться, осложняя работы еще больше.

Несомненно, уплотнительная застройка, как идея, - очень перспективна. Однако необходимо выработать и соблюдать четкие требования, как то: качественно проводимые исследования, грамотное планирование процессов, прогнозирование и предотвращение всех возможных неблагоприятных результатов, а также учет интересов и нужд населения.

Список литературы:

1. Соколов Г.К.. Технология и организация строительства: учебник для студ. сред. проф. образования /Г.К. Соколов. — 5-е изд., испр. — М.: Издательский центр «Академия», 2008. — 528 с.
2. Мангушев Р. А. и др. Основания и фундаменты: Учебник для бакалавров строительства/ Р.А. Мангушев (ответственный за издание), В.Д. Карлов, И.И. Сахаров, А.И. Осокин. – М.: Изд-во АСВ; СПб.: СПбГАСУ, 2014. – 392 c.