РОЛЬ НОТАРИАТА В РЕАЛИЗАЦИИ ПРЕИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА ПОКУПКИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ СОБСТВЕННОСТИ

Вопросы, связанные с общей долевой собственностью, сегодня имеют большое практическое значение, поскольку затрагивают интересы сразу нескольких собственников одного имущества. Для защиты их прав законодатель предусмотрел специальный механизм — преимущественное право покупки доли, закреплённое в статье 250 Гражданского кодекса Российской Федерации [1]. Его основная цель состоит в том, чтобы остальные участники долевой собственности могли первыми приобрести продаваемую долю и тем самым избежать появления среди собственников посторонних лиц. Кроме того, данный механизм способствует сохранению стабильности отношений между сособственниками и снижает вероятность дальнейшего дробления права собственности.

Необходимость изучения данной темы связана с тем, что на практике порядок реализации преимущественного права покупки нередко нарушается. Достаточно часто продавец не уведомляет всех сособственников о предстоящей продаже, направляет извещение с неполными сведениями либо впоследствии заключает договор на условиях, отличающихся от тех, которые были указаны в уведомлении. В результате возникают конфликты между участниками долевой собственности, которые нередко приходится разрешать в судебном порядке. Более того, такие нарушения могут повлечь неблагоприятные последствия для сторон сделки, включая возможность перевода прав покупателя на сособственника, чьи интересы были нарушены.

Именно поэтому значительная роль в данной сфере отводится нотариусу. Поскольку сделки по продаже долей в праве общей собственности на недвижимость подлежат обязательному нотариальному удостоверению, проверка законности их совершения начинается ещё до подписания договора. Нотариус не только удостоверяет сделку, но и контролирует соблюдение требований законодательства, направленных на защиту прав всех участников долевой собственности.

Одной из первых задач является установление лиц, которые обладают преимущественным правом покупки. Чтобы установить, кто именно обладает преимущественным правом покупки доли, нотариус изучает документы, подтверждающие права на объект недвижимости, а также запрашивает сведения из Единого государственного реестра недвижимости. После этого нотариус переходит к проверке соблюдения процедуры уведомления. Он выясняет, были ли извещения направлены каждому из сособственников и содержали ли они сведения о стоимости доли, характеристиках объекта и условиях её продажи.

Особое значение имеет наличие доказательств того, что извещение действительно было направлено адресатам. Без таких подтверждений невозможно достоверно установить соблюдение требований закона. В качестве доказательств могут выступать нотариальные документы, подтверждающие передачу или отправку уведомления, почтовые и телеграфные документы, а также сведения, полученные из электронных сервисов пересылки корреспонденции. Например, подтверждением может служить информация об отправке через сервис «Электронные заказные письма» или иные аналогичные электронные платформы, позволяющие зафиксировать факт направления уведомления. Наличие таких доказательств существенно снижает вероятность возникновения споров в будущем. При этом опись вложения заказного письма сама по себе не является достаточным доказательством, если в ней не раскрыто содержание извещения, включая все существенные условия сделки. Кроме того, существенным является факт получения уведомления сособственником, поскольку именно с этого момента начинает течь срок для реализации преимущественного права, составляющий один месяц в отношении недвижимого имущества.

Важным элементом реализации преимущественного права является отказ от его осуществления. Согласно пояснениям Федеральной нотариальной палаты, отказ от покупки отвечает признакам сделки, направленной на прекращение субъективного права сособственника [3]. В связи с этим удостоверение отказа нотариусом осуществляется по правилам, установленным для односторонних сделок, что исключает возможность ограничиться лишь свидетельствованием подлинности подписи. Законодательство не устанавливает обязательной нотариальной формы отказа, и он может быть выражен в простой письменной форме либо следовать из бездействия сособственника по истечении установленного срока. Вместе с тем нотариально удостоверенный отказ обладает повышенной доказательственной силой и рассматривается в практике как бесспорное подтверждение волеизъявления лица. Это обусловлено тем, что нотариус устанавливает личность участника, проверяет его дееспособность, разъясняет лицам правовые последствия отказа от реализации преимущественного права, а также включает в содержание отказа все необходимые условия [2].

Дополнительные меры защиты предусмотрены в случаях, когда среди сособственников имеются несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. Закон требует, чтобы отказ от использования преимущественного права покупки от имени таких лиц был согласован с органом опеки и попечительства. Поэтому при совершении нотариального действия нотариус обязательно проверяет наличие соответствующего разрешения. Данное требование действует независимо от того, удостоверяется отказ от преимущественного права либо сама сделка по отчуждению доли.

Отдельный интерес представляет вопрос о сроке, в течение которого могут использоваться ранее оформленные уведомления и отказы от преимущественного права покупки. В научных публикациях по этому поводу высказываются различные мнения, поскольку действующее законодательство прямо не определяет период их действия. В связи с этим при оценке таких документов обычно учитываются конкретные обстоятельства сделки, а также то, сохранились ли первоначально предложенные условия продажи без изменений.

Следует учитывать и то, что выраженное сособственником намерение приобрести долю ещё не означает фактическую реализацию его преимущественного права. Если после получения уведомления он не предпринимает действий для заключения договора в установленный срок либо предлагает приобрести долю на условиях, отличающихся от предложенных продавцом, последний сохраняет возможность продать её третьему лицу. Чтобы в дальнейшем не возникало споров, соответствующие сведения обычно отражаются в тексте договора или фиксируются в отдельных заявлениях продавца, подтверждающих соблюдение предусмотренного законом порядка.

Таким образом, участие нотариуса в сделках по отчуждению долей в праве собственности не ограничивается только удостоверением документов. На практике он проверяет соблюдение требований закона, оценивает представленные доказательства и контролирует выполнение процедуры реализации преимущественного права покупки. Благодаря этому снижается риск нарушения прав участников долевой собственности, повышается правовая определённость отношений между ними и уменьшается вероятность последующих судебных разбирательств.

Список литературы:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая): Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (ред. от 08.08.2024) // Собрание законодательства Российской Федерации. –  1994. – №32. – Ст. 250.
2. Основы законодательства Российской Федерации о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1 (ред. от 20.02.2026) // Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации. – 1993. – №10. – Ст. 357.
3. Методические рекомендации по проверке нотариусом соблюдения преимущественного права покупки участника долевой собственности (утв. решением Правления Федеральной нотариальной палаты от 27 февраля 2026 г. (протокол № 02/26) // СПС «Гарант».