ИССЛЕДОВАНИЕ РЫНКА ПЕРВИЧНОЙ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ (НА ПРИМЕРЕ Г. ЕКАТЕРИНБУРГА)

АННОТАЦИЯ

В статье на основе статистических данных МО «город Екатеринбург» проанализировано современное состояние рынка первичной жилой недвижимости. Выявлены ключевые проблемы, ограничивающие развитие рынка первичной жилой недвижимости: финансовая недоступность жилья (низкая платежеспособность населения и недоступность кредитных средств), дисбаланс спроса и предложения, существенный разрыв цен первичного рынка с вторичным рынком, значительные инфраструктурные ограничения. Предложены пути решения обозначенных проблем: цифровизация мониторинга рынка и строительной отрасли, развитие государственно-частного партнёрства в рамках КРТ, развитие сектора некоммерческой аренды (как временного инструмента нивелирования проблем платежеспособности населения).

Сформулированы основные тенденции и перспективные направления развития рынка первичной жилой недвижимости муниципального образования «город Екатеринбург».

Ключевые слова: рынок жилой недвижимости, рынок первичной жилой недвижимости, факторы развития рынка первичной жилой недвижимости, реновация.

Рынок первичной жилой недвижимости – важнейший индикатор социально-экономического развития муниципального образования. Екатеринбург – один из крупнейших городов России, где на протяжении 2020–2025 гг. наблюдался взрывной рост жилищного строительства. Объём ввода жилья в 2025 году составил 1,63 млн кв. м, а в стадии строительства находилось более 5,2 млн кв. м – второе место в РФ после Москвы. Однако, за этим количественным ростом скрываются острые противоречия (дисбаланс спроса и предложения).

Предложение, спрос и доступность жилья. За шесть лет средняя цена квадратного метра на первичном рынке выросла с 92,3 тыс. до 167,8 тыс. руб. (в 1,8 раза). Реальные доходы населения росли медленнее, коэффициент доступности жилья увеличился с 3,7 до 4,2, что  выше комфортного уровня для города-миллионника. Доля ипотечных сделок, достигавшая в 2020–2023 гг. 80%, после отмены массовой льготной ипотеки в июле 2024 года и повышения ключевой ставки упала до 45% в первой половине 2025 года. Рыночная ипотека (ключевая ставка + 3–4 п.п.) стала недоступной для большинства граждан. Перечисленные факторы повлияли на падение покупательского спроса.

Главные проблемы рынка. Сформировался структурный дисбаланс: при рекордном объёме строительства спрос резко сократился. На конец 2025 года в экспозиции находилось более 65 тыс. нераспроданных квартир (68% от строящегося жилья). Цены растут, количество реальных сделок снижается. Не имея возможности снижать «прайсовые» цены в т.ч. из-за условий проектного финансирования Застройщики, для повышения объемов продаж, используют различные системы скрытых скидок (в среднем 6,8%) и предлагают длительные рассрочки.

Разрыв между ценами первичного и вторичного рынков достиг 36 тыс. руб. за кв. м (25%): в марте 2026 года новостройки – 181,5 тыс. руб., вторичка – 145,5 тыс. руб. Это ведёт к оттоку покупателей на вторичный рынок и снижению инвестиционной привлекательности нового жилья.

В структуре предложения наблюдается перекос в сторону малогабаритного жилья: студии и однокомнатные квартиры составляют более 50% строящегося фонда, а в некоторых районах (Академический, Солнечный) – до 80%. Цена кв. м в студиях (195 тыс. руб.) выше, чем в однокомнатных, что формирует «ценовой пузырь» и повышает риск затоваривания рынка неликвидным форматом жилья.

Остро стоит проблема отставания социальной и транспортной, энергетической инфраструктуры: дефицит школ, поликлиник, перегруженность магистралей, а также стагнация порядка 750 тыс. кв. м строящегося жилья, в том числе из-за проблем с подключением к энергосетям.

Таким образом, Рынок растет, но не расширяется. При снижающемся платежеспособном спросе наблюдается рост цен на первичную недвижимость.

Перспективные направления развития.

Во-первых, необходимо повысить прозрачность рынка путём создания единой цифровой базы зарегистрированных сделок на базе Росреестра с интеграцией данных риелторских систем. Это позволит видеть реальные цены и объёмы сделок.

Во-вторых, развитие государственно-частного партнёрства через комплексное развитие территорий (КРТ). В Екатеринбурге реализуется 18 проектов КРТ, перспективно реновация бывших промзон («ржавый пояс») –даст до 6 млн кв. м жилья. Для успешной реализации необходимо законодательное закрепление гарантий застройщикам и инвесторам неизменности утвержденных условий проектов и точечные льготы для застройщиков, строящих многокомнатные квартиры (более 60 кв. м).

В-третьих, цифровизация строительства: применение технологий информационного моделирования (ТИМ) снижает себестоимость на 10–20%. Крупные застройщики уже используют отечественное ПО (nanoCAD BIM), необходимо внедрение роботизации и префабрикации.

В-четвёртых, развитие сектора некоммерческого арендного жилья как альтернативы ипотеке. Такой формат обеспечивает долгосрочную аренду по ценам ниже рыночных и может стать решением для молодых специалистов и бюджетников.

Заключение

Рынок первичной жилой недвижимости Екатеринбурга вступил в фазу структурной перестройки. Ключевые вызовы: избыток предложения при падении платёжеспособного спроса, разрыв цен с вторичным рынком, дефицит инфраструктуры и перекос в сторону малогабаритного жилья. Для преодоления этих проблем необходим комплекс мер: создание единой прозрачной базы сделок, активное использование механизма КРТ с гарантиями для инвесторов, цифровизация строительства и стимулирование некоммерческого арендного жилья. Реализация этих направлений позволит сохранить лидирующие позиции Екатеринбурга, повысить доступность жилья и обеспечить сбалансированное развитие городской среды.

Список литературы:

1. Единая информационная система жилищного строительства «Наш.дом.рф». URL: https://наш.дом.рф (дата обращения: 20.05.2026).
2. Уральская палата недвижимости. Аналитика рынка жилья Екатеринбурга, 2024–2026 гг. URL: https://dolevka.ru (дата обращения: 22.05.2026).