СОВРЕМЕННЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ ОБ ИПОТЕКЕ

CURRENT CHANGES IN MORTGAGE LEGISLATION

Goncharova Maria Vladimirovna

Student, Department of Civil Law, South-Russian Institute of Management, branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration,

Russia, Rostov-on-Don

Kheygetova Svetlana Egorovna

Research supervisor, PhD. Law. Sciences, Associate Professor of the Department of Civil and Business Law, South Russian Institute of Management — branch of the Russian Presidential Academy of National Economy and Public Administration»,

Russia, Rostov-on-Don

АННОТАЦИЯ

В статье анализируются изменения российского ипотечного законодательства в 2025–2026 гг. Актуальность обусловлена переходом Банка России от универсальных требований к риск-ориентированному макропруденциальному регулированию, реформой льготных программ и внедрением новых механизмов защиты прав заёмщиков. На основе анализа нормативных актов и статистических данных выявлены основные тенденции: снижение доли рискованных кредитов, ужесточение требований в сегментах индивидуального жилищного строительства и нецелевых кредитов под залог недвижимости, введение принципа «одна семейная ипотека на одну семью», расширение имущественного иммунитета многодетных семей и обязательное использование счетов эскроу в ИЖС. Сделан вывод о переходе к сегментированному подходу, повышении адресности льгот и усилении защиты добросовестных заёмщиков при сохранении возможности обращения взыскания на заложенное жильё.

ABSTRACT

This article analyzes changes to Russian mortgage legislation in 2025–2026. This topic is relevant due to the Bank of Russia's transition from universal requirements to risk-based macroprudential regulation, the reform of preferential programs, and the introduction of new mechanisms to protect borrowers' rights. Based on an analysis of regulations and statistical data, the following key trends have been identified: a decrease in the share of risky loans, tightening requirements in the individual housing construction and non-targeted real estate loans segments, the introduction of the "one family mortgage per family" principle, expanding property immunity for large families, and the mandatory use of escrow accounts in individual housing construction. A conclusion is drawn regarding the transition to a segmented approach, more targeted benefits, and enhanced protection for bona fide borrowers while maintaining the possibility of foreclosure on mortgaged property.

Ключевые слова: ипотечное кредитование, макропруденциальное регулирование, показатель долговой нагрузки, семейная ипотека, счета эскроу, имущественный иммунитет, цифровизация ипотеки.

Keywords: mortgage lending, macroprudential regulation, debt burden indicator, family mortgage, escrow accounts, property immunity, mortgage digitalization.

В 2025–2026 гг. законодателем принят ряд нормативных правовых актов, существенно изменивших правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации. Изменения носят межотраслевой характер, поскольку затрагивают нормы Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», [1] Федерального закона от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)», [2] Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», [3] а также подзаконных актов Правительства РФ и нормативных документов Банка России. [4]

Как отмечает А.А. Шаинбетова, правовое регулирование ипотеки в условиях высокой ключевой ставки формирует гибридную модель, сочетающую рыночные механизмы с прямым государственным вмешательством для достижения социальных и экономических целей [5, с. 1]. Именно эта модель определяет вектор изменений 2025–2026 гг., которые можно сгруппировать по нескольким направлениям.

Одним из ключевых направлений реформирования стало развитие макропруденциальной политики Банка России. Действуя на основании статьи 45.6 Федерального закона от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)», регулятор устанавливает макропруденциальные лимиты (МПЛ) по отдельным видам кредитов, что позволяет ограничивать накопление системных рисков в финансовом секторе.

С 1 июля 2025 года действуют МПЛ, ограничивающие предоставление наиболее рискованных ипотечных кредитов.  Как обоснованно указывает А.А. Щанкина, структурные изменения на ипотечном рынке обусловлены «контрцикличностью политики Банка России» и «широким охватом заёмщиков льготными ипотечными программами» [6]. Введение МПЛ представляет собой инструмент количественного ограничения рисков, при котором регулятор устанавливает предельные доли кредитов с высоким ПДН в общем объёме выдач. С правовой точки зрения МПЛ являются формой ненормативного регулирования, реализуемой на основании статьи 45.6 Федерального закона № 86-ФЗ. Их применение демонстрирует переход от универсальных требований к сегментированному риск-ориентированному подходу, что соответствует общемировой практике макропруденциального надзора.

Введение МПЛ продемонстрировало высокую эффективность в сегменте стандартной ипотеки на готовое и строящееся жильё. Согласно данным Банка России, к III кварталу 2025 года доля кредитов, выданных заёмщикам с показателем долговой нагрузки (ПДН) выше 80%, сократилась с 47% до 6%. Такая же тенденция наблюдается в отношении кредитов с первоначальным взносом не более 20%: снижение с 51% до 3% за тот же период. Важно отметить, что результат достигнут не только за счёт ограничений, но и ввиду формирования кредитными организациями макропруденциального буфера капитала в размере 1,6% от ипотечного портфеля (по состоянию на 1 сентября 2025 года) [7].

В отличие от стандартной ипотеки, сегменты индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и нецелевых потребительских кредитов под залог недвижимости сохраняли повышенный уровень риска на протяжении 2024 – первой половины 2025 года. Причина, на наш взгляд, кроется в менее детальном регулировании и отсутствии унифицированных требований к оценке предмета залога при строительстве.

В связи с этим, Банк России ужесточил МПЛ для этих сегментов на I квартал 2026 года, установив пониженные лимиты для кредитов с ПДН выше 70% и 80%. Таким образом, в IV квартале 2025 года доля кредитов с ПДН выше 80% в сегменте ИЖС снизилась до 13%, в сегменте нецелевых кредитов — до 11% [8].

Существенно, что вышесказанное порождает новый вопрос: не приводит ли ужесточение МПЛ к полному исключению из рынка ИЖС заёмщиков с невысоким, но стабильным доходом, которые могли бы обслуживать кредит при адекватной оценке рисков? Поскольку ИЖС является более доступным способом улучшения жилищных условий по сравнению с покупкой квартиры в многоквартирном доме, есть вероятность, что подобные меры сдвинут спрос в теневой сектор, что противоречит целям защиты прав потребителей.

Теневые процессы в ипотечном кредитовании влияют на экономическую безопасность личности и государства [9, c. 56-57], особую распространённость такие процессы получают именно в проблемных сегментах с низкой степенью формализации отношений. Следовательно, ужесточение макропруденциальных лимитов в сегменте ИЖС без параллельного совершенствования механизмов контроля за целевым расходованием средств и оценки платёжеспособности заёмщиков с невысоким, но стабильным доходом может привести не к снижению системных рисков, а к их релокации в теневой сектор, что в долгосрочной перспективе нивелирует регулятивный эффект и создаёт новые угрозы для экономической безопасности.

Наиболее существенные изменения затронули льготную программу «Семейная ипотека». С 1 февраля 2026 года введён принцип «одна семейная ипотека на одну семью»: оба супруга обязаны выступать созаёмщиками, и домохозяйство вправе получить только один льготный кредит.

Реформа семейной ипотеки носит двойственный характер. С одной стороны, она направлена на устранение правовых пробелов, позволявших использовать льготную ставку 6% не по целевому назначению. С другой стороны, данная мера существенно ограничивает возможности семей по улучшению жилищных условий в долгосрочной перспективе. Введение принципа «одна семейная ипотека на одну семью» не учитывает ситуацию, когда после погашения первого льготного кредита в семье рождаются ещё дети, и возникает объективная потребность в расширении жилплощади. Таким образом, адресность программы, достигаемая путём введения указанного ограничения, вступает в противоречие с её изначальной социальной целью — поддержкой семей с детьми вне зависимости от того, какую по счёту квартиру они приобретают.

Одновременно усовершенствован механизм рефинансирования комбинированных ипотечных кредитов. Ранее рефинансирование рыночной части кредита рассматривалось банком как выдача нового кредита, что приводило к пересчёту льготной ставки по рыночной стоимости. Согласно внесённым изменениям, граждане, оформившие комбинированный кредит, теперь могут снизить ставку по рыночной части кредита. Размер, на который возможно снижение ставки, зависит от размера ключевой ставки и стоимости фондирования, при этом количество рефинансирований не ограничено.

С точки зрения экономико-правового анализа, данное нововведение устраняет ранее существовавший правовой пробел, при котором рефинансирование комбинированного кредита толковалось банками как выдача нового кредита, что влекло утрату льготной ставки по всей сумме обязательства. Как отмечает Бердникова А.А., новый механизм позволяет заёмщикам воспользоваться снижением рыночных ставок без пересмотра параметров господдержки, а сама государственная субсидия по льготной части продолжает действовать в прежнем объёме [10].

С 1 января 2026 года вступил в силу Федеральный закон от 07.07.2025 № 195-ФЗ, упростивший порядок оформления в общую собственность жилого помещения, приобретённого с использованием средств материнского капитала. Согласно изменениям, теперь не требуется получение согласия банка-залогодержателя для оформления членами семьи в общую собственность жилого помещения, приобретённого, построенного или реконструированного с использованием средств материнского капитала. Указанное правило действует до момента погашения регистрационной записи об ипотеке [11].

Данное нововведение представляет собой значимый шаг в развитии механизмов защиты прав несовершеннолетних в жилищной сфере. До принятия Закона № 195-ФЗ для выделения долей детям в квартире, находившейся в залоге у банка, требовалось обязательное согласие кредитора, что на практике создавало серьёзные административные препятствия и нередко приводило к затягиванию процесса оформления прав детей на недвижимость. Законодатель устранил излишний бюрократический посредник в отношениях между семьёй и залогодержателем, подтвердив, что обязательство перед банком не должно препятствовать реализации публично-правовой гарантии обеспечения жилищных прав детей, ради которой и предоставляются средства материнского капитала.

Федеральным законом от 23.03.2026 № 67-ФЗ, вступившим в силу с 3 апреля 2026 года, расширен перечень имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание (статья 446 ГПК РФ). В указанный перечень включены: земельный участок, предоставленный многодетной семье бесплатно в качестве меры социальной поддержки, а также единственное транспортное средство многодетной семьи [12].

Анализ указанных норм позволяет выявить их дуалистическую природу. С одной стороны, они усиливают социальную защиту заёмщиков из числа многодетных семей. С другой стороны, законодатель прямо предусмотрел исключение: если земельный участок является предметом ипотеки, на него может быть обращено взыскание. Таким образом, закон не освобождает многодетные семьи от исполнения обязательств по ипотечным договорам, но создаёт дополнительные гарантии сохранения имущества, полученного вне ипотечных отношений.

С 1 марта 2025 года использование счетов эскроу стало обязательным для ипотечных сделок при строительстве индивидуальных домов по договорам строительного подряда. Данный механизм гарантирует защиту средств заказчика: денежные средства размещаются на счёте в банке и перечисляются подрядчику только после завершения строительства и регистрации права собственности на дом.

Как отмечается в исследовании Воробьева И.П., внедрение эскроу-счетов в сегменте ИЖС является значимым институциональным изменением, направленным на защиту прав граждан — участников договоров строительного подряда [13, с. 178-179]. Тем самым законодатель окончательно отказался от модели, при которой риски нецелевого расходования средств по договорам строительного подряда полностью возлагались на гражданина-застройщика, переложив контроль за целевым использованием средств на банковский сектор.

Проведённый анализ позволяет заключить, что в 2025–2026 гг. российское ипотечное законодательство претерпело существенные изменения. В сфере макропруденциального регулирования произошёл переход от универсальных требований к сегментированному риск-ориентированному подходу, что подтверждается статистическими данными. Однако ужесточение макропруденциальных лимитов в сегменте ИЖС, несёт риск потенциального перемещения спроса в теневой сектор, что противоречит целям защиты прав потребителей. Также, реформа льготных программ, введение принципа «одна семейная ипотека на одну семью» и обязательного созаемничества супругов устранили ранее существовавшие правовые пробелы, но породили новую в виде отсутствия механизма получения повторной льготы при рождении детей после погашения первого кредита. Как было выяснено раннее, это вступает в противоречие с изначальной целью данной программы.

Отмечено, что изменения произошли в сфере защиты прав заёмщиков и социальных гарантий. Федеральный закон № 195-ФЗ упростил порядок оформления долей детям по материнскому капиталу, устранив необходимость получения согласия банка-залогодержателя, что повышает гарантии защиты имущественных интересов несовершеннолетних. Федеральный закон № 67-ФЗ расширил имущественный иммунитет многодетных семей, включив в перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание, но законодатель прямо предусмотрел исключение для случаев, когда земельный участок является предметом ипотеки. Внедрение счетов эскроу в сегменте ИЖС с 1 марта 2025 года представляет собой важное изменение, направленное на защиту прав граждан.

Стратегическими направлениями дальнейшего совершенствования законодательства являются: 1) разработка механизма получения повторной льготной ипотеки при рождении новых детей после погашения предыдущего кредита, что позволит согласовать принцип адресности с долгосрочной социальной поддержкой семей; 2) внедрение дифференцированной оценки платёжеспособности заёмщиков ИЖС с невысоким, но стабильным доходом, позволяющей не исключать их из рынка при сохранении контроля за рисками; 3) усиление механизмов контроля за целевым расходованием средств в сегменте ИЖС для противодействия релокации спроса в теневой сектор.

Реализация указанных предложений позволит сохранить достигнутый уровень снижения системных рисков, одновременно обеспечив баланс между доступностью ипотечного кредитования для социально значимых категорий заёмщиков и необходимостью защиты публичных интересов.

Список литературы:

1. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: (ред. от 31.07.2025) // Российская газета. – 1998. – № 137. – 22 июля. – С. 3–12.
2. Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)»: (ред. от 29.12.2025) // Российская газета. – 2013. – № 289. – 23 дек. – С. 6–15.
3. Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»: (ред. от 09.04.2026) // Российская газета. – 2002. – № 209-210. – 2 нояб. – С. 3–25.
4. Федеральный закон от 10.07.2002 № 86-ФЗ «О Центральном банке Российской Федерации (Банке России)»: (ред. от 09.04.2026) // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 28. – Ст. 2790. – С. 35–40.
5. Шаинбетова, А.А. О некоторых вопросах правового регулирования ипотечного жилищного кредитования в условиях изменения ключевой ставки Центральным Банком России / А.А. Шаинбетова // Наука через призму времени. – 2026. – № 2 (107). – С. 2–8.
6. Щанкина А.А. Влияние структурного сдвига и сокращения программ льготной ипотеки на ставку процента по ипотечным кредитам в регионах России. Вопросы экономики. 2026;(1):80-98. https://doi.org/10.32609/0042-8736-2026-1-80-98
7. ЦБ РФ сохранил макролимиты по ипотеке на покупку квартир, ужесточил их по кредитам на ИЖС [Электронный ресурс] // Интерфакс. — 31.10.2025. — Режим доступа: https://www.interfax.ru/business/1055820 (дата обращения: 17.05.2026).
8. Информационное сообщение Банка России от 29 апреля 2026 г. «Банк России принял ряд решений по макропруденциальной политике» [Электронный ресурс] // ГАРАНТ. — 2026. — 29 апр. — Режим доступа: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/414053177/ (дата обращения: 17.05.2026).
9. Н. В. Тарасова Теневые процессы в российском ипотечном кредитовании // Международный журнал гуманитарных и естественных наук. 2020. №2-2. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/tenevye-protsessy-v-rossiyskom-ipotechnom-kreditovanii (дата обращения: 31.05.2026).
10. С февраля можно снизить платеж по ипотеке, не теряя льготу: Как это работает?: [статья] / Портал финансовой грамотности Роспотребнадзора. — Текст: электронный // portalzpp02.ru : официальный портал. — 2026. — 20 янв. — URL: https://portalzpp02.ru/fin-gram/s-fevralya-mozhno-snizit-platezh-po-ipoteke-ne-teryaya-lgotu-kak-eto-rabotaet/ (дата обращения: 31.05.2026).
11. О внесении изменений в статью 7 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" и статью 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)": Федеральный закон от 07.07.2025 № 195-ФЗ: (ред. от 07.07.2025).
12. О внесении изменений в статью 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 23.03.2026 № 67-ФЗ: (ред. от 23.03.2026). — Текст: электронный // Норматив: информационно-правовой портал. — URL: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=505234 (дата обращения: 01.06.2026).
13. Воробьев И. П. ФИНАНСОВО-ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛИЩНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ // Образование и право. 2023. №1. URL: https://cyberleninka.ru/article/n/finansovo-pravovoe-regulirovanie-ipotechnogo-zhilischnogo-kreditovaniya-v-rossiyskoy-federatsii (дата обращения: 31.05.2026).